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央行多条建议显示：尽量降低购房风险和成本
中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”业内分析人士认为，这一建议如果实行，将对房地产市场产生重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落
，楼市供求关系起新的变化。
央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。
对此，业内人士分析，鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性，由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风，更不可等闲视之。
建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。
其二，缓解金融风险积淀，遏制风险放大。央行报告指出，2004年全国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，较往年仍有所提高。这说明开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。
当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。
其三，短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落。自2004年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。在楼市过热的长三角地区，房地产投资回落幅度较大。上半年，上海房地产投资同比增长15.5％，增幅回落4.9个百分点；浙江、江苏的情况也相仿。业内人士预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。
其四，楼市供求关系可能会受影响。央行报告预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8％和23.1％，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。
（新华社记者徐寿松）
对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月（长的达到24个月），白白为开发商融资埋单。
在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。
央行15日发布《2004中国房地产金融报告》再次就房地产及配套金融服务提出了相关建议，其中包括取消预售制度，鼓励小户型消费，发展创新金融产品等等。业内人士指出，央行报告表现出央行对房地产市场继续保持谨慎态度，要求商业银行房地产信贷有效控制风险。
本报记者王庆慧
固定利率房贷转嫁购房利率风险
《2004年中国房地产金融报告》特别提出，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。由于目前房贷采取浮动利率，银行可根据市场利率主动对长期房贷实行利率调整。“转嫁了商业银行的利率风险”，孙立坚认为，一旦实行固定汇率，个人即可明确自己长期贷款所担负的固定的成本，银行则需要根据资金成本变化随时转移风险，承担了由顾客承担的利率风险。“这样也将促使银行不断金融创新，根据客户需要设计出浮动利率、固定利率产品，并出现利率掉期等规避利率风险的新产品。而这些产品的出现也是应对2006年金融全面开放外资银行竞争的要求。”
关注境外资金流入高档物业
在分析境外资金进入京沪楼市四个渠道时，孙立坚认为，还有一个渠道央行也应引起关注，那就是一些在国内投资的境外企业投资收益滞留国内并进入房地产。
境外资金流入的数字在去年5月到今年人民币升值的7月之前，应该有明显的下降。但洪曦称，尚未看到有明显的流出。随着对人民币升值的持续预期，持币观望的境外资金也在增多。“也许不一定会流进地产。”但洪曦认为，上海、北京这样的大城市，境外资金应有加强进入地产的趋向。
此外，境外资金也会依然坚信房地产作为中国龙头产业，仍然会是中国经济增长的重要动力，孙立坚认为，还应密切关注外资对高档楼盘和高档商务楼的开发。
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