|
见习记者 谢丽佳
随着房地产市场的不断加速发展和住房贷款业务呈现爆炸性增长，商业银行的金融风险越来越大，房贷证券化的要求迫在眉睫。最近记者从多家银行获悉，各商业银行都在积极筹备房贷证券化，可能在今年底有产品推出。
记者从有关方面了解到，中国建设银行作为国内住房抵押贷款证券化的首家试点单位，目前正在进行房贷支持证券的基础资产的清理及筛选。据悉，首单基础资产将从上海、江苏、福建三家分行的住房抵押贷款资产中选择，今年进行证券化的目标贷款资产规模将达到50亿元。
“防范风险”大于“融资”
建设银行某分行一位人士告诉记者，目前建行的储蓄资金十分充足，根本不缺钱，所以实行房贷证券化的主要目的并非融资，而且个人按揭贷款属于收益稳定且可观的优质资产，银行承担的风险并不大，实行房贷证券化形式大于意义。
对此，中国社会科学院金融研究所金融市场室主任曹红辉在接受中国经济时报记者采访时表示，目前建设银行确实拥有比较雄厚的资本实力，实行房贷证券化对其的意义主要不在融资，在于将银行独自承担的房贷风险转移至金融市场。从现状来看，个人按揭房屋贷款风险小，且利润稳定。但住房贷款的期限一般都是二三十年，未来房地产市场和金融环境的不确定性，对房贷的风险造成了潜在隐患。因此，房贷证券化有操作的现实基础和必要性。
据中国人民银行统计资料显示，去年国内个人住房按揭贷款余额已超过1．6万亿元，预计到2007年余额将达到5万亿元，到2012年将会达到40万亿元；而据银监会最新统计，截至今年6月末，我国银行业金融机构境内本外币资产总额也只有34．56万亿元。“这给商业银行带来了一个严重的隐患。”一位专家认为，未雨绸缪，实行房贷证券化，对于防范商业银行未来可能出现的房贷风险具有积极作用。
资产质量众说纷纭
曹红辉认为，建行作为首个房贷证券化的银行试点单位，对于整个商业银行系统推广房贷证券化具有示范作用，各方定会力保其试点成功，建行自己也抱有较高预期。因此，其目前房贷证券化的基础资产质量应多为优质资产。但曹红辉不否认，将来试点成功、证券化大规模推行以后，银行可能会出于商业利益把不良资产拿来证券化。同时他也坦言，房贷证券化既然存在资产评级、增级程序，资产必然有优劣之分。
对此，某股份制银行信贷部处长在接受记者采访时表示，支持房贷证券化的基础资产肯定是优质资产，如果都是不良资产，市场不会埋单。而建行某分行人士则向记者透露，银行不可能把所有优质房贷资产拿来证券化，与其他投资者分享利润，支持房贷证券化的基础资产有优质资产，也有不良资产。
西南证券研究发展中心孟辉博士在接受记者采访时认为，房贷证券化涉及银行、信托机构、投资者等多方利益，资产质量的优劣并非由银行一家拍板。实行房贷证券化是发放方、接受方、买方等相互博弈的过程，房贷资产的优劣及其市场表现由各利益方相互合作及制约情况而定。
对于各方关于资产质量的猜疑，建行曾表示，“为保证此次证券化基础资产的优质性，建行承诺对不符合标准的贷款进行回购。”建行某分行人士向记者透露，中国建设银行总行设置了一系列严格的房贷资产入库标准，包括贷款时间、贷款年限、信用记录等，贷款时间一般会要求在一定年数以上，贷款剩余年限仍然较长，而最重要的是贷款比较稳定，不会出现大量提前还款。建行总行把这些资产从优质到劣质划分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四档。其中，Ａ档40亿元、Ｂ档5亿元、Ｃ档3．5亿元、Ｄ档1．5亿元。
收益稳定
那么，房贷证券的收益如何？是否能够得到市场的追捧？
孟辉分析，房贷证券的收益率低于股市利率，高于国债利率，不会超过房贷利率（5．51％），收益率虽低，但稳定。在目前股市低迷的情况下，会受到投资者的欢迎。曹红辉认为：“稳定的收益足以吸引市场。”
记者在采访中了解到，对于目前房地产市场遭受宏观调控，价格走势不明朗的情况，有投资者担心房价下跌会为投资房贷证券带来风险。
对此，孟辉表示，房价下跌确实会造成房贷净值的下降，危及投资者的收益。但是，国家宏观政策的调控目的是控制房地产价格过高的增幅。未来房地产价格不会大幅下降，只是增幅放缓，不会对房贷证券的收益产生负面影响。而且，银行在证券化时，已经对抵押资产打了折扣，所以，房贷证券的收益率是可以保证的。
“不过，要警惕一些投机炒房者受调控政策的影响无法偿还房贷，导致房贷坏账。”孟辉提醒投资者注意。
买方圈定为机构投资者
“个人可以购买房贷证券吗？”具有丰富投资经验的ＩＴ从业者邹先生对房贷证券表现出投资意愿。
“只有投资机构才有购买资格。”曹红辉表示，投资机构经济实力雄厚，与其交易，银行的风险较小。而且房贷证券化在融资费用、出纳价格、税收、风险管理、信用评级、担保等方面的成本很高，和零散投资者交易不合算。他指出，一份房贷证券可能高达千万，如果将来向个人投资者开放销售，也非普通投资者可以承受。
记者查阅有关资料获悉，去年12月15日开始实行的《全国银行间债券市场债券交易流通审核规则》，首次允许企业债在银行间市场流通，为房贷证券化产品通过银行间债券市场流通作了铺垫。但另一方面，在银行间债券市场流通，意味着先期能够买卖房贷证券化产品的，还只是可以在银行间债券市场进行交易的机构如保险公司、财务公司以及基金公司等机构，而非个人。
孟辉认为，圈定投资机构发售是为了防范风险向社会上的普通投资者扩散，避免大的社会责任风险。
房贷利率难下调
与投资者的关注点不同，不少业主认为，银行拿房贷人的抵押房产赚钱，房贷人也应该受到恩惠，房贷利率应该下调。
孟辉分析，在国外，银行实行房贷证券化，资金流通能力增强，会相对放宽个人按揭贷款尺度，并降低房贷利率以增强竞争力。在国内，利率由国家制定，而且银行之间的竞争属于服务竞争而非价格竞争，所以，无法预见房贷利率是否会因房贷证券化而下调。
某股份制银行信贷部处长在接受中国经济时报记者采访时表示，房贷证券化取得成功后，银行可能会放松对房地产市场的信贷紧缩。曹红辉则认为，届时银行可能扩大房地产信贷的规模，但不会放宽信贷尺度。放宽尺度意味着风险的增加，不可取。
政策法规缺失急待填补
“处于试点阶段的房贷证券化工作目前面临着现行法律条文、行政程序、会计规则和税务法规等一系列需要廓清的问题。”孟辉认为填补政策漏洞是当务之急。
事实上，建行就曾经因法规制度的缺失而遭受挫折。2002年6月，建行青岛支行将一批不良房地产以信托方式交由青岛远威信托投资公司处理。远威信托以企业债券的形式将这批资产出售给青岛启明公司。当一年债券期满后，青岛启明要求兑付资金时发现，远威信托已经丧失兑付能力，于是要求建行青岛支行承担责任。遭拒后，青岛启明将建行青岛支行告上法庭。
据了解，目前，房贷证券化的主要法律问题主要通过《信托法》、《合同法》等法律来界定，其他配套法规缺失。日前，央行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，还只能勾勒出我国资产支持证券的基本轮廓。
“房贷证券化处于摸着石头过河的阶段”，曹红辉表示，建行试水房贷证券化，在我国没有可借鉴的范例，只能在进展过程中，根据出现的问题进行各种基础设施、制度的建设，对于其他商业银行将来推广证券化有很重要的铺垫作用。他估计，在年底建行推出产品之前，各种相关制度已经相继出台。
“目前，中国已经开始从国家战略的角度，致力于扶持与推动债券市场的发展，而房贷证券化则是整个战略框架下的一个部分。”曹红辉认为，无论从长期战略而言，还是从银行目前的现实情况来看，房贷证券化是必要的。
| 
