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见习记者 谢丽佳
百亿美元海外地产基金紧盯国内优质项目
日前，软库软银金汇集团执行董事温天纳在接受中国经济时报记者采访时透露，第一批持有国内资产的房地产投资信托基金将于今年9月首次在境外市场上市，这些资产皆由
外资全资拥有，而香港将成为一个重要的融资市场。
国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心最近发布的《2005中国外资地产基金研究报告》指出，不包括热钱投资，预计外资地产基金今年投资将达28亿美元，全年投资额是上一年的4倍，其中第一季度最高。
“这个预期偏向保守。因为一些中大型房地产项目的开发是非常昂贵的，据我所知，北京的一个大型商业项目的造价就差不多是4到5亿美元。28亿美元也只是该等单一项目的6倍。”同时兼中国人民大学荣誉讲座教授的温天纳向记者表示，目前紧盯国内优质地产项目的外资地产基金，至少有几百亿美元，现已经有不少完成了多项收购。
人民币潜在升值“招”外资
据了解，人民币升值后，越来越多的境外投资者进入中国，希望通过持有人民币资产来获得稳定的回报，同时又能够享受人民币潜在升值带来的好处，房地产投资信托基金ＲＥＩＴ为其提供了更便利的通道。
温天纳教授告诉记者，办公楼、大型商场以及酒店租赁都很适合房地产投资信托基金，此类金融产品将在证券交易所挂牌买卖，内部运作上如独立上市企业，结构与传统的地产基金有所不同。
目前在中国的海外投资者大致分为发展商和地产投资者或基金，主要是投资商业性地产，而且更多是针对商用物业，未来几年这种投资方向不会产生很大变化。因为商业性房地产项目本身的租金可以被证券化，对于房地产信托基金这类要求稳定回报率的投资产品来说，操作商业物产风险相对较小。
他认为，在未来的三、五年内海外基金都将处于人民币升值的大环境中，对于内地房地产市场的投资不会减弱，投资商业地产的资金保守估计至少有三四百亿美元，这个数字是指金融类、投资类，不包括发展商。
“人民币升值只是吸引海外基金的亮点之一。”温教授认为，中国经济的发展、北京奥运会的概念、新的资本市场套现机制（如ＲＥＩＴ等，都是吸引海外基金投资中国房地产市场的有利因素。
外资地产基金不等于“热钱”
“不能把海外地产基金一概论为热钱。”温教授表示，传统房地产物业的流通性较低，因此当外资进入国内市场的时候，会用很多的法律条款和架构保障自己的利益。大部分的基金都有相当的年期，在年期结束前，需要把被投资的项目“流通化”。除非国内有一个非常健康的二级流通市场，不然的话划不清一些海外资金是否属于“热钱”。
但也不排除部分外资确为投机性的热钱，目前也有不少此类外资正在投资商业性房地产项目，这些外资希望可以把项目证券化，短期内以ＲＥＩＴ的形式在香港或新加坡上市。但是大部分正统的基金不会从事短线的投机买卖，加上对外资来说，人民币目前并不是自由买卖的流通货币。因此，热钱应该还是以中资背景的投资者和企业为主。
对于海外基金的大量涌入可能推高商品住宅价格的担心，他表示，目前只有个别的海外基金投资住宅，住宅楼的炒家还是以国内的买家为主。从风险的角度出发，海外资金单独进入中国住宅房地产的境况不会有大幅度的增加。如果没有和国内房地产商的合作，项目也比较难获取成功。因此未来海外基金的涌入不会对住宅的市场产生很大的影响。
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