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本报记者 王小霞
今年频繁出台的房地产行业调控政策使投资性的房地产产品受到打压的影响越来越明显，而持有型物业开发经营却因此受到越来越多房地产企业的青睐。业内有人把北京首家体验式大卖场“巨库”的失败归结为“把上千个铺位出售而不持有经营必然面对极大的经营管理风险”。与此形成鲜明对比的是，万通集团持有经营万通商城5年后，收回了当初3个亿的
成本。
持有型商业地产比例上升
“我们去年就专门针对持有（开发商持有产权，只租不售）商铺进行过一次详细的市场调研，发现通过持有经营商业地产的开发商越来越多，持有型经营将是京城商业地产的主流。”持有经营型商业地产项目的京港国际珠宝商城常务副总经理杨少锋对记者说。中原地产市场研究数据也显示，目前开发商对写字楼、商务楼，尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％，目前一些商铺也出现小部分开发商持有经营现象。
首创置业董事长刘晓光向记者表示，首创置业目前持有物业占所有物业比例的20％，将来这一比例还将上升。目前京城已经出现ＣＢＤ东都、佳程广场等持有经营型商业地产项目，越来越多的开发商正在加大持有物业的开发力度。
据北京万通集团主席冯仑向记者透露，在自己持有经营的五年内万通商城每年的租金收入高达5000万元。“当初选择了一条正确的道路。”5年后冯仑这样向记者感慨。据介绍，万通商城只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有经营管理，主打商品批发，租金回报率一直居高不下。另据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业，因为尚未签订合同不便透露。
位于崇文区两广路大都市街的京港国际珠宝商城，是以经营珠宝翡翠为主的主题型商业地产。杨少锋认为：“这类地产项目持有型经营才是最好的模式。”他说：“大部分开发商走销售的模式也可以理解，他们急于用销售价款还贷，但这样对于投资和购买者来说存在着非常大的风险。”
中原地产华北区域总经理李文杰称，出售型物业的经营管理风险比较大，它们多数以商铺为主，分散经营，缺少统一的经营管理团队，容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题，甚至还会在投资者内部出现彼此竞争的局面。如大厦里的私有产权小业主为尽快把物业出手变现而竞相压价，对整个大厦的保值都是一种打压，更不要说增值了。
杨少锋则认为，持有经营型物业的客户层次一般较高，持有经营者一般会从长期经营获利角度考虑，配备优质而专业的物业管理团队，为租户提供最好的经营平台。
持有者说：出路在于持有经营
在国家实行土地、金融紧缩政策时期，出手物业尽快回笼资金是顺理成章的事情，为什么会有房地产企业坚持走开发持有物业的道路呢？
刘晓光告诉记者，首创置业作为一家上市公司，做持有物业能够获得一种非常平稳的投资回报，这是股民所喜欢的。目前首创置业持有的商场、酒店和写字楼，基本分布在一些人流量比较大的区域，投资回报很可观。
杨少锋表示，“没有一个持有经营者会拿自己的几十个亿资产开玩笑，由持有者经营可以在经营定位、商铺管理、品牌维护等多个方面达到统一、合理、专业。”
业内人士认为，在土地政策紧缩的情况下，北京市中心已经很难拿到土地。目前一些进行持有经营的商业地产项目多数是比较成熟的地块，只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。刘晓光也表示，黄金地段的商业地产项目最好走持有经营型的发展模式。
“而对大多数中小房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的问题。”杨少锋说，持有经营商业地产要能够“守得住”，可能是三年五年，也可能是七年八年，需要持有经营者不断地投入。据了解，持有物业的回报率一般是8％－12％左右。
“此前由于开发商主要是从房地产开发的角度进行商业地产项目的开发建设，几乎很少从商业的角度进行统筹。”杨少锋表示，出售型的商业地产项目由于经营不善带来的负面影响，使得京城投资型商铺在一段时间内备受诟病，开发商已经意识到只有持有经营才是商业地产项目真正的出路。
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