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北京房地产市场调查上本报记者 朱菲娜 范思立 实 习 生 胡亮 李学花
尽管北京的房地产市场不像上海、杭州有明显的泡沫存在，却也一直在“水涨船高”，因此对它的争论也颇多。经济学家说肯定有泡沫，而房地产商说北京是全国较少的几个健康市场之一。
作为政治经济文化中心，北京这一特殊地位，决定了其房地产市场的发展是独一无二的。那么，房地产新政实施半年以来，首都北京的房地产市场经历了怎样的变化？在全国各大城市房价降声一片的浪潮中，北京房价走的是什么样的路线？中国经济时报记者日前兵分四路，分别走访了北京东、南、西、北四个区位的众多楼盘，并采访了数位消费者，以期通过亲眼所见来把众说纷纭的北京房地产走势看个明白。
未来新城概念使东部房产成热门
北京这几年一直在东扩，借此东风，东边的房地产项目近年来一路飙升，且有传言说北京未来会把市中心移向东边的通州，买房子对于买方来说就是买个预期，对于卖方来说就是炒个概念，因此这让北京东部地区的房地产项目一下红火了起来。
记者在今年北京东边一个较大的项目——国美第一城看到，虽然是周末，但前来看房的人并不是太多，相对于这项目刚出来不久的时候冷清了好多。记者经过采访了解，好多人只是前来看看，了解一下市场行情，而真正有购买意向的人不是太多。一方面是现在的价格较之前一直在上涨，另一方面受房地产新政的影响，多数购房者抱着持币待购的心态。
国美第一城是今年北京炒得较热的项目之一，刚开盘时由于其处在东三环的地理位置和其5000元／平方米这一较低的价格吸引了很多眼球，也确实出现了购房踊跃的现象。因为三环属于市中心位置，5000元的价格远低于市场指导价，虽然该项目所在地东三环青年路一带还没被完全开发，但购房人都看中了它的未来预期。
但这一卖点很快便消失：今年以来，尽管出台了为房地产降温的新政，但国美第一城的房价却没有因此下降，反而一路高歌猛进，从2005年1月5000元的均价已达到目前的6500元左右，平均每月每平方米涨200元。
记者在售楼处采访了一位刘女士，她说，本来以前认为国美这边的房子价格挺适合的，结果现在上涨了好多。“老百姓买房最看重的还是价格实惠，否则售楼小姐说得天花乱坠也没用。”
一位姓董的女士接受记者采访时说：“国家说要严格控制房价，但我看现在北京的房价都在上涨，所以我只是先来看看，了解一下，还没有决定到底买不买。”
另外一位杨先生告诉记者他的困惑：北京的房价到底是涨是跌？“有人说还会涨，有人却说要跌30％，想买吧，又担心泡沫破灭，坚持观望呢，又怕价格还会上涨吃亏。所以只能等着看喽。”
奥运带动北部房产红到2008
相对于东边的未来新城概念，北边的奥运概念就更是近在咫尺了。早在2002—2003年，房地产商就开始在北京北边炒作这一概念，从而把当时三四千的房价一下提升到现在的六七千。当然，除了北边周遭项目的逐渐增多，配套设施慢慢完善也是一方面，2008奥运会所带来的奥运概念以及国家森林公园更是为这里的房地产项目提供了原动力，而且这一动力完全可以维持到2008年。
在北京北五环附近，有两个比较大的项目：一个是北苑家园，另一个是北辰绿色家园，都属于2002—2003年间开发的项目。记者在走访北苑家园时发现，售楼处冷冷清清，偶尔才有三四个人前来咨询看房。售楼人员接受记者采访时称：“北苑家园现在处于最后一期房子销售阶段，所以我们一点也不担心房子卖不出去。虽然现在5800—6000元／平方米的价格较一期的时候高了将近一倍，但是周围配套设施全部都齐全了，而且现在房子都在涨价，我们岂有不涨的道理？”
这位售楼人员认为，房地产新政对他们没有影响，房价照样在涨，房子也照样在卖，“最大的原因就是供不应求，北京需要房子的人太多，没房子住再贵也得咬咬牙买啊。”
在另一个住宅区——北辰绿色家园，新的地铁项目使得这一区域被很多人看涨，价格自然飙升得厉害，从去年的4500元左右上升到现在6000—7000元／平方米。尽管价格不低，记者在其二期工程傲城的售楼处却看到了令人意外的热闹景象。经了解，此处项目属于中档偏上的档次。一位姓王的先生在接受记者采访时认为，北京房地产一直是温和上涨，并不是有很大泡沫。加上这次房地产新政只是为了让房价平稳均衡发展，而不是为了打压房价。“所以我觉得加上2008年奥运会的因素，北京的房地产市场还会再繁荣一段时期，北京的房价也肯定还会涨。”
从记者在售楼处了解的成交量来看，基本上新开发的房子能在半年至一年内销售完。即使在北边属于中等偏下的项目——佳运园，其房价也从2004年的3000元／平方米涨至现在的4700元左右。该项目是2003年初动工的，目前也是到了四期的尾房销售阶段。
此外，记者观察到，房产新政虽然没有对房价走势造成大的影响，但从北边的情况看，今年上半年新开盘的项目明显减少，除了一些高档的别墅仍按时开盘外，另一些中低档房地产项目出于对房产新政的顾虑，延迟了开盘时间。
另外，从记者在售楼现场接触的购房者来看，真正购买者占绝大多数，而投资者明显减少。一位这几年在北京做房地产投资生意的男士告诉记者，今年他谨慎多了，从房产新政出台后，他一直“按兵不动”。因为新政针对的就是炒楼行为，而且原来买的房子产权不到两年还得交很多税，这让他很头痛，“现在只能先出租，暂时不会再买新房投资。”
西部热度不减并向西北延续
北京西边由于中关村的带动，一直是房地产热带，平均房价也比其他地域略高一筹。现在，这种热度还在继续向西北方向延伸。
记者来到位于海淀区圆明园西路肖家河乡中央党校家属院北侧的一个较高档的项目——西山庭院。有一对夫妇接受记者采访时认为，这个项目处在北五环左右，开盘的时候均价7500元，现在均价都8500元了，但肯定还有升值空间。因为地方政府是房地产市场的利益参与和分配者，其对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价大幅度下跌。从银行的利益出发，在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机，所以他们认为房价降的可能性不大。
东南部成熟区域仍受追捧
记者以购房者的身份来到东二环内光明桥与广渠门桥之间的华城三期的楼盘销售处，销售代表告诉记者楼盘是今年5月22日开盘，明年7月底交房，虽然均价8000元／平米，但是这个地方地段好，根本不愁卖，很多户型现在只剩下仅有的几套。
和记者同去的朋友讲，他很看重这边的房子，觉得地段的确非常好。当初新政刚出来时他也很兴奋，想等待房价下调，可一直没降。听说这里的小户型卖得很好，他当即决定周末交订金，买一套70平方米左右的房子。
记者又走访了崇外大街与西花市大街交汇处的国瑞城，均价是12000元／平方米，最小的户型约153平方米，最大的约367平方米。“几乎没有楼盘的销售人员态度这样冷漠，也许是人家房子地段好，不愁卖？要不就是看我们这样的年轻人不像能买得起他们房子的？”一个在看房的年轻人和记者说，他觉得销售人员的态度令人匪夷所思，“但是这个地段很好，房价虽高，却很有升值的空间。”
这里的销售代表同样告诉记者，新政出台，该楼盘没有受影响。“因为一直卖得很好，所以我们也不愿意多费口舌。”
在沿海赛洛城丽江新城，记者采访了一位销售代表，她说，房产新政出台以后，现在楼盘的人气不是特别旺。但当记者问及是否会降价时，她很肯定告诉记者不会，“或许会涨，但不会涨很多。”
最后的热土南城在开发中升温
北京南城的房地产一直被认为落在其他区域后面，但这几年，由于城市外扩，南部的开发也逐渐引人瞩目。
中华家园位于北京市宣武区西南二环内，2003年8月开盘，共190套，全部为现房，至今还剩余近40套。目前均价8500元／平方米，在宣武区属于中偏高的房价。据售楼小姐介绍，销售情况始终不温不火，开盘至今房价没有变化，房产新政对其影响也不大。她声称，来这里买房的大多是现款付清，鲜有按揭买房的业主。她说：“国家打击的是投资买房，而我们是属于纯自用住房，所以不受影响。价格并未因国家房地产调控而有所波动。”
记者遇有一位有意买房的姜先生，他告诉记者，今后二环内的房子可能越来越少，所以他还是重点考虑现在的买房时机。至于今后房价的走势，他保守认为，降价的可能性有限，所以不主张持币观望。
北京阳光100置业集团有限公司推广部经理丁工接受记者采访时表示，目前他们开发的楼盘已全部销售完。下一步的开发计划，主要受是否能得到新批建设用地的限制。此外，还要认真分析国家房地产调控政策已经产生的影响和今后可能出现的情况。同时，他表示此次国家调控几乎没有房地产开发商的声音，未必是一种兼听则明的调控政策。
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