新政后低迷的二手房市

    “难”,描述新政后二手房市场,富房置换企划部经理张毅这个词用得最多。

    据他手中的一份报告,可以清晰地看出交易商的窘境:6月1日之

前的一周,成都集中放量成交1500套,而正常的周成交量维持在900套左右。6月1日至3日,只成交了150套;6日至12日,一周内成交量也只有450套,萎缩了一半。

    记者发现,自5月11日新政发布后不到1个月,龙舟路上就有4家二手房中介关张。另据业内人士透露,不少中介公司裁员降薪,有的“夫妻店”生意减了大半,日子已没有了过去的逍遥。

    6月15日,在通惠门一家中介,记者碰到了炒房者李先生,本打算转手卖掉合同房的他改了主意,变卖为租,不得不从炒短线变成炒长线。他懊恼地说:“先租两年再说吧,两年内的新房要是卖出去还得全额缴纳营业税,划不着。”

    记者请专业人士算了一笔账,一套购买未满两年价值50万的房子,假如升值了5万元,交易时大概要缴纳以下费用:契税(评估价的1.5%)、印花税(合同价的0.05%)、过户登记费(50元)、查档费(50元)、贴花费(5元)、按揭费用(各中介公司不等,具体数额在1500元左右),中介费(成交价的2-2.5%)。如果不用做按揭的话,一套50万元的二手房需要缴纳的各种税费总约为17855元。再加上55万元×5%=27500元的营业税。在一买一卖的过程中,炒房人共获得的收入为5万元,但其付出的成本却达到了17855+27500=45355元,炒房的利润仅为4645元。

    仿佛一夜之间,二手房进入了冬天。张毅解释,原因在于新政对占二手房交易量三分之一强的合同房、次新房打压明显,对老房则基本没有影响。而在这之前,人们的热钱投资正推动着合同房、次新房日渐成为二手房交易的主导。炒房者赚不到钱,中介也难以接活,交易量萎缩,二手房交易会否形成短时间的“冰河期”?

    外来资本举旗逆市入川

    面对眼下低迷的二手房市场,却有两家大型中介公司逆市而行,大举进驻成都,引起业内惊叹。

    就在“新政”正式实施一周内,上海爱建集团与香港太平洋(中国)房屋有限公司合资成立的上海爱建立好信房地产经纪有限公司进军成都,成立全资子公司———成都佳运居房地产代理经纪有限公司,宣称将以强势姿态在成都二手房地产市场“攻城略地”。

    佳运居总经理龚君乐认为,今年9月将是二手房市场的一个拐点,新政以后,二手房市场将面临一次“洗牌”,一些服务差、资金少、素质低的中介被大浪淘沙逐出市场,而消费者的心态随着市场逐渐成熟,从抢购的极端到观望的极端后,最后也将回归理性,毕竟二手房的需求相对要真实许多。此时入川,是借机逢低布局,强占市场。

    无独有偶,几乎同时,省工商联创业投资同业公会透露,由四川创投服务集团发起,沿海多家风险投资和房产实业机构正以上亿元操盘资金,联手组建鑫易居连锁地产经纪,准备在全国10大城市以收编加盟商的方式迅速布局。

    外来资本逆市入川,同行侧目。采访中,本土中介坦言,这个时候入川,可以快速实现低成本战略布控。“经营困难的中小中介要应对风险,要么倒闭,要么选择加盟,这正是大中介公司收编扩张的最好时机。”张毅分析。

    理性成熟是众望所归

    “剩”者为王,一些有实力的中介纷纷表示,熬过去就是曙光。

    业界把二手房分水岭寄望于9月。房地产也有淡旺季,资深业内人士认为,3、4月由房交会、住博会等会展经济带动形成房产的春季高峰,6、7、8月往往是低谷,9月由于秋交会拉动会形成新一轮波峰。“从统计报表来看,按惯例,每年9月,二手房交易量都会明显回升。”成都市房地产交易中心市场服务部副经理向葵表示。

    “住房换代升级、拆迁造成的被动需求,以及外来人口和适龄结婚人口这些刚性需求经过两三个月的沉淀、观望也会重新释放出来。”龚君乐认为。

    另据资深人士分析,成熟房产市场的新房修建量是建立在二手房交易量的基础上,也就是说,每成交1套新房就有1套二手房成交,而成都目前二手房交易量与新房交易量的比率仅为1∶2.72。

    空间意味着市场。值得注意的是,无论开发商、中介机构、消费者还是投资者,都希望房市理性成熟。通过盘整,让二手房市场更规范更合理,是采访过程中记者听到最多的声音。

    业内分析,投资者在未来的几个月里,出手将变得更为谨慎,不再盲目追捧新房,转向寻找一些地段好、配套成熟、房龄在2年以上的房子。从近期市场反应看,玉林、双楠等住宅区,房龄在2到5年的房子成了二手房新宠。原本打算炒短线的投资者,也开始到租赁市场寻求突围。

    无论是本土大型中介还是外来中介都有这样的共识,要改变目前收房卖房赚取差价的简单经营模式,转向加强咨询、提供服务,帮助投资者理财上来。部分中小中介开始脱手或者寻求加盟。外来中介商已将“服务为本”的理念付诸实施:咨询方面,不仅向客户提供成都本地信息,而且要实现全国联网;服务方面,将向客户提供安居险等。

    ·采访手记

    从炒概念回归理性

    炒作概念,在房产领域已司空见惯。小户型可以叫“单身情歌”、“空中蒙太奇”、“独立式公寓”、“单人房”;能闻到臭水沟味道的项目也称“亲水型”,城市中心的大户型又叫“城市别墅”。其实,羊毛出在羊身上,炒概念最终还是要购房者自己埋单。

    新政环境下,无论开发商,还是购房者,都应该是理性回归的开始。品质,胜过一切概念。采访中,一位刚从沿海考察回来的房产界人士对记者说,成都不少楼盘将绿色、节能小区作为卖点,但什么是环保、节能,几乎拿不出标准,也难以界定,仅仅停留在概念层面。而他们在考察中发现,某节能楼盘,其实标准很简单,采用隔热材料,运用通风设施等技术手段,整个小区不需要空调,以节约电力。

    楼市疯狂渐远,将来的竞争锁定在品质上。购房者将对概念越来越麻木,对品质越来越期盼。