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本报记者曾冬梅广州的写字楼市场从去年开始回温，特别是甲级写字楼，租售价格一直走高。《天下》周刊记者经过两周调查了解到，今年广州市的甲级写字楼供应量将超过20万平方米，如果按照以前的消化速度压力是比较大的，但有迹象显示，随着WTO的逐渐深化，CEPA效应的慢慢显现，进入广州的外资企业特别是知名品牌逐年增多，这些企业的进入将直接帮助消化甲级写字楼的上市量。另外，海外基金近年来也一直在密切关注着广州的写字楼市场，虽然目前还没有适合他们要求的物业，但宁愿等他们也不愿意轻易放弃广州市场。
外资品牌成消费主力
据了解，广州的甲级写字楼大部分都会把自己的目标客户群定位为国际品牌，原因很简单：这些客户需求的面积一般都是在1000－3000平方米左右，有些把中国总部或华南总部设在广州的甚至需要5000平方米以上的面积，一个大客户就几乎解决掉了近一半的货量，无疑深受发展商欢迎。目前在广州的外资企业中，宝洁的办公面积是最大的，达2万多平方米，普华永道则在中泰国际广场一口气买下了5600平方米的物业，作为其华南分支机构的办公场所，箭牌的中国总部设在珠江新城的信合大厦，租下的物业也有5000平方米。除了需求面积大外，这些外资品牌企业签的租约也很长，一般都在5年左右，稳定的大租户对写字楼项目的整体形象和租售管理都很有好处。据一些写字楼专家介绍，WTO以后，外资企业进入广州市场的现象明显增多，但把中国总部设在或搬来广州的并不多，因为与北京、上海相比，广州这方面的优势会弱一些，而作为华南总部的话，广州则是当仁不让了。除了外来增长外，广州市区内外企更换办公场所也对甲级写字楼产生了新的需求，据中原地产写字楼部营业总监朱辉介绍，从去年开始，广州市内的不少外资企业因为业务调整、经营状况好等原因陆续在扩充自己的规模，如从500平方米的办公场所搬到了1000平方米的，或从1000平方米换到2000平方米都有。戴德梁行销售经理吴玉贞则称，去年4、5月份CEPA效应显现，港资企业可以独资在内地办企业后，进入广州的港资大品牌多了很多，以金融和高科技行业为主，这些公司选择物业最看重的是位置，一些地段好的甲级项目较有机会争取他们的进驻。
海外基金静待时机
据戴德梁行商业部助理董事张智聪介绍，海外基金两三年前就开始关注广州写字楼市场，很看好甲级写字楼的市场，他们想投资的物业是一整栋产权统一、带租约出售的物业，而且地段一定要好，但这样的物业目前在广州找不到，以后也很难出现。张说，他们想买一些租满了的写字楼，但广州的写字楼都是没租之前就已经卖散了，而且好租的物业发展商会留着自己经营不会卖给别人，所以只能等机会了。相对而言，北京、上海这样的物业比较多，他们也已经买了部分这样的投资物业，这两个城市有很多外国发展商，如新加坡的凯德置地所开发的物业就是整栋收租的，这些发展商喜欢在楼市较低迷的时候入市，在楼市高的时候出手，高力、摩根士丹利等外资公司就会趁机接手。张还透露，中国的房地产基金在海外很受欢迎，只要一推出中国概念就会有很多人认购，所以筹集资金很容易，而用中国房地产基金的名义筹集资金就一定要购买中国的物业。这些海外基金不喜欢买回来慢慢等收租，一定是要现成有租约的物业，收几年租等市场上升后再转手卖出，到时有租金回报，物业转手又升值了，基金也因而升值，可以对基金认购者或股东有个交代。（紫／编制）（来源：金羊网）
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