随境外对人民币升值施压增大，使很多人将目光聚焦在人民币一旦升值之后的楼市预期上。由于日本日元升值导致房地产泡沫破灭是上世纪八、九十年代以来全球最典型的案例，所以，上海楼市的状况很自然引起人们的比较。

    首先，上海楼市的确存在着人民币升值的预期因素，例如，居民物价通涨指数略显温和，但房地产价格却持续上升，与此同时，上海及全国的外贸出口量 连续高位数增长等。但关键的是楼市中这一预期的比重有多大呢？可见，我国的外汇管制机制起着重要的作用，这与日本完全开放的汇率机制有着本质区别。同时，即使在政府对楼市宏观调控的高峰期内，上海的几个超级办公楼宇仍有外资基金吸纳，如百腾、明天广场等，涉案量约30亿元人民币。这既说明人民币升值压力的确存在，也说明前几年外资基金对上海楼市真正吸纳量有限。

    其次，汇率升值的周期步骤是汇率改革的关键。1985年“广场协议”签署后，日元迅速升值，从1美元兑240日元调至1986年的1美元兑160日元水平，升值33.3％。与此同时，日本为保住出口贸易量，在1986－1987年将利率从5％分5次下调至2.5%，企图通过国内资本、土地市场来扶持出口。事实证明这才是导致日本泡沫经济崩溃的主因。而从我国目前人民币汇率的变动方向来看，政府已清楚地将之定义为“主权”，并强调立足于“国内经济”，所以，即使今后有所调整，其调整方向也可能是渐进的。目前已潜入的外资要想在短期内投机获利了结的机会并不大。

    可见，用“日元升值导致泡沫经济崩溃”的分析方法来研究楼市的确是一个好方法，但我们不是简单用其结论，而是要看其成因。在人民币汇率波动之前，有关方面采取了“治内先行”的措施，即对四大国有银行纷纷注资与推进改制上市，清理坏帐，对楼市坚决降温并严控土地市场源头，同时两次提高房贷利率，将投机性资金尽可能先阻隔在这一“敏感地段”之外。可见，打过“预防针”的楼市的“汇率免疫力”将会增加。

    而从日本的历史来看，人为地维持汇率的稳定而放弃货币政策的独立性，从而导致货币的超额供给，是造成泡沫的最根本原因。作为前车之鉴，在人民币汇率放开前，有关部门可从下述方面着手，预防楼市泡沫。

    第一，加强对银行进行房产贷款的监管。央行曾于2003年发布《关于进一步加强房地产信贷业务的管理》等一系列措施来抑制过热的房产，降低银行风险。但是，实际上一些商业银行对高档房的贷款没有完全严格执行有关规定。对银行和金融机构的严格监管是抑制房地产泡沫政策是否有效的关键。

    第二，紧缩政策的程度不宜过大。过大的力度会加剧房地产的动荡，对整个国民经济造成冲击。此外，运用利率、税收政策的时候不应当“一刀切”，应该根据房价、收入水平等有区别地制定。要提高购买高档房的成本，重点监控高档房的交易资金情况，并增加针对收入者的住房供给，满足市场真实的需求，在稳定房地产市场的同时也对投资产生抑制作用。

    第三，货币政策的中间目标不应仅仅局限于物价指数。我国2001—2004年同样也出现日本当年的情形，就是由于房地产投资的带动，与之紧密相关的大宗生产资料的价格上涨幅度已经非常大，但是受到住房消费的挤出效应影响，一般消费品的价格却依然在比较低的水平上保持稳定。所以，我们在制定货币政策的时候应该充分考虑到这些因素，避免政策的滞后。

    进一步深入理解,温总理在十届全国人大三次会议上有一段非常精彩的讲话：“对于人民币升值和汇率机制的形成，这项工作正在进行，何时出台，采取什么方案，这可能是一个出其不意的事情。”出其不意可以尽最大限度减少投机资本对人民币升值带来的冲击，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性，从根本上解决房地产泡沫的问题。