|
【本报讯】（深圳商报记者李钦）进入5月份以来，深圳出现了相当规模的提前偿还房屋贷款的热潮，不少银行还出现了排队还款的现象。此外，深圳各银行对有不良信用的客户，发放房贷时也会利率提高一定幅度。
提前还贷多为少交税
“许多人都是把全部贷款一次性还清，银行工作人员对此应接不暇。”深圳中行消费信贷处有关负责人对记者说。
据银行人士分析，集中出现提前还贷潮的原因除部分市民为节约利息提前还款外，更主要的是，根据建设部等七部委联合公布的有关政策，从今年6月1日开始，个人购买住房不足两年转手交易，按其取得的售房收入全额征收营业税。而此前的售房收入仅有房屋增值部分需交税。“许多贷款炒房的人士一次性还清贷款，以便解除银行的抵押登记，赶在6月1日前把房子卖出去。”
银行人士认为，这个现象未必不是好事。投资型房贷的减少有利于平稳房贷市场，使有真正需求的市民更容易取得银行优惠房贷。
信用不良客户不再获房贷优惠
今年3月17日，央行开始实施房贷新策，房贷从原来的优惠贷款被“还原”为普通商业贷款。5年期以上基准房贷利率为6.12％，最低可浮动下限为10％，即5.51％，并于2006年1月1日起执行。
深圳各商业银行旋即据此对房贷发放政策进行了一定调整：发放房贷时，一般都会根据客户自身状况和所购房产的实际情况灵活确定贷款条件。比如，首次购房者且信用良好的深圳市民，基本上都可以以首付两成和下浮10％的利率条件拿到房贷。
深圳农行则于日前明确宣布，今年3月17日前取得该行个人房贷的客户，在2006年1月1日利率调整时无不良信用的，银行可给予按照基准利率下调10％的优惠。该银行个人业务部负责人解释，所谓不良记录是指到期未还本金、利息或有罚息的现象发生。
另外，对于多次购房者而言，银行的贷款门槛则会较高。据了解，目前深圳各银行在办理个人房贷时，都会通过个人征信系统查询借款人及其配偶已购房屋情况。
是否提前还贷还需细思量
适合提前还贷的几种情况
如果持续加息不断，提前还贷比较有利，可以少付利息。
如投资渠道有限，又属于稳健型消费心理，在没有很高收益渠道的情况下，与其存银行，不如提前还贷。
等额本金贷款类型更适合提前还贷，等额本息贷款提前还贷就很不划算，如果贷款时间相同，等额本息还款所要支付的利息高于等额本金还款。因为等额本息贷款者已经支付了较多的利息。因此，在买房之前，考虑到自己的条件可以提前还款，在买房时最好选择等额本金还款方式。贷款期限缩短，能够少支付利息。
不适合提前还贷的几种情况
首先是刚刚贷款一到两年的人不适合提前还贷，因为利率是周期性的。几年升几年降，如果贷款期限在10年以上，你就很有可能经历加息周期和降息周期，平均起来你的利率负担不重。
如果有多种渠道投资，而其他投资渠道的收益大于银行存款的利率，也没有必要提前还贷。
房贷期已过5年以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80％以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；此外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了。所以，提前还贷要慎重考虑。
新利率一般每年1月1日执行，所以，从现在到年底，房贷者未必急着还贷。建议一直到今年11月份，都可以继续观望，到年终再决定是否提前还。（半求）
作者:深圳商报记者李钦
| 
