随着国家宏观调控的各项政策出台，商品房价格的稳定，浙江楼市出现拐点。于是越来越多的房产开发商把注意力转向了与其他产业嫁接的新型地产发展模式。日前，第二届中国（浙江）商业地产高峰论坛在杭州举行，9位来自房地产界和商界的专家及资深人士就“商业和地产如何实现共赢”这个主题展开一番论剑，相比住宅开发更具稳定性和长期经营回报的商业地产，再次引起了人们关注的目光。

    商业地产不等于“商业+地产”

    商业地产绝不是简单的“商业+地产”，这个观点在第二届中国（浙江）商业地产高峰论坛上被广泛认同，但这也成了大部分从住宅转行而来的房产开发商们共同的困惑。江南摩尔总经理石永昌先生用了“专”、“繁”、“难”三个字来形容做shoppingmall的感受。他坦言3年前作为一家纯粹的地产开发商，误以为商业＋地产就是钱，直到后期真正去做shoppingmall的时候，才发现其门槛之高，对人才、资金，以及后期的整个持续管理的要求都非同小可。

    中国房地产业协会秘书长顾云昌也指出，不同于住宅开发，商业地产中前期的项目定位、中期的市场租售和后期的经营管理，三者不可缺其一。但目前的许多开发商还带着过去住宅开发的惯性思维来开发商业地产，这就造成了许多商铺最初卖得很火，后期却经营不下去的局面。

    商业地产的陷阱和困境

    国家宏观调控一开始，商业地产短融长投的矛盾也就出现了，尤其是国家把购物中心列为限制的七大行业之一后。顾云昌指出，商业地产比较合适的人均面积是1平方米左右，最多不超过1.5平方米，但是现在我国的许多城市已经超过了这个标准。他谈到前不久刚去过的一个城市，中心城的商业以500万人口的预算投入，但城市的人口却只有100多万，这样的商业物业的布局值得深思。目前的方向和目标应该是尽可能地发展房地产基金，用基金的方法来发展商业地产。将来发展商业物业的不是小业主而是基金，这样不仅房地产开发商的融资渠道拓宽了，而且基金通过专家对商业地产进行运作，增添了项目成功的砝码。

    大连万达集团董事长王健林也谈到了国内商业地产在规模上的一个误区，他引用了国际上有关购物中心的一个理论：十万平米以内叫做“最佳规模”，中国由于人口众多，15万平方米应该是上限。王健林认为规模和效益是连在一起的，并不是越大越好。

    商业地产的探索之径

    随着城市的发展，传统商业将逐步被新型的商业物业所代替，商业地产正面临着许多机遇，许多开发商已经进行了探索。开元·加州阳光摩尔的开发商开元旅业集团董事长陈妙林表示，尽管国家将shoppingmall作为宏观调控的重点之一，但调控意味着促进健康，其实是反而给一些优秀的开发商创造了机会。开元·加州阳光摩尔位于杭州和萧山之间，其定位和规划都是从钱江时代和“大杭州”的意义上而言，是在打造复合商业地产。

    坤和建设集团董事长李宝库则谈到了一些具体的商业地产经营思路，在商铺销售过程中通过返利的形式鼓励经营者，刚开始商业的培养期难关由开发商和经营者共同渡过。而大连万达集团董事长王健林更是提出了“只租不售”的经营理念，因为一旦卖出去了就很难保证后期经营的整体性和有效性，为此他举了万达曾经走过的弯路和现在的成功案例来论证，而与“只租不售”相配套，王健林强调一定要先租后建，招商在前，建设在后，这样才能避免规划很好、投入巨大，最后招商却惨败的结果。