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称没有25%%以上的利润，开发商根本就别想活下来
10%%、15%%、30%%、50%%，房地产的利润究竟有多大？政府部门、开发商、购房者、炒房者各方莫衷一是。除了开发商，谁也说不清楚房地产的利润有多少，而开发商公开声称的10—15%%的利润率，似乎也与火爆的房市、节节攀高的房价不相吻合。
房地产业的水究竟有多深？利润究竟有多大？这些问题，只有房地产开发商最清楚。
实际利润超过25
%%1997年，成都一位小老板怀揣着一百万杀进四川房地产界，成立了一家房产公司，四年之后，该公司资产就已经逾6亿元，成为成都著名房产公司。
该公司发家史被成都一家媒体披露之后，不少市民惊叹：“真是难以置信，做房地产这么容易发财！”
川内一位资深房地产开发商告诉记者：“一般来说，房地产商公开的利润是8%%-15%%，实际上真正的利润都在25%%以上。”他拿起自己抽了半包软中华的香烟，接着说：“不是暴利，我们怎么抽得起这种烟。”
25%%的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。据中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高5倍，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。
3%%的成本用于打点
另一位开发商则很委屈地告诉记者，做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”
据他的介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节的时候，每一关的大小菩萨都要拜。尤其是春节和中秋国庆等传统节日，就是与官员联络感情的最佳时机。
各个城市的经济情况不同，官员所处位置与帮助自己的程度不同，打点关系的好处费也有不同的晴雨表。以西部中等城市为例，一个科级干部的过节费大概要封个5000元，处级干部1万到2万，局级干部则需要3万到5万才拿得出手。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%%或3%%左右，有的甚至更高。
荨高房价的背后是灰色的高额利润。中国图片库供图
出手大方办事才顺利
据一位开发商透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利，和主管部门经常往来、私交熟的开发商，上午送去的报批件下午就能批下来，而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队，比如说7个工作日或者15个工作日批下来。在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。所以，开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷”。“实际上，楼盘利润如果少于30%%，没人愿意做！”
他说：“那些干部都很清楚，我们把钱用报纸一包，放到档案袋里，单独约个时候，电话里说有个急件报批，对方就明白了。见面把文件袋给对方就完事了，一般送钱的当天不会另外安排什么活动。有时遇到嫩一点的干部，还会友情提示他不要把钱的事透露给老婆孩子，也不要马上存银行，因为纪检监察部门往往是从这些环节打开缺口的。”
这位开发商点上一只烟感叹地说：“有的开发商送钱大方，有的则比较小气。如果送少了，不但达不到公关效果，可能还会起反作用。有的干部收到一两千的红包，直接交给纪检部门换取政绩了，而收得多往往舍不得交，这也叫抓大放小嘛。”
三大手法撑起房产高利润
开发商维护自己高利润的手法通常有以下三种。
调高楼盘容积率据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。也就是说房地产商可以开发不超过两倍于土地面积的商品房。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，在同一块土地上就可开发数倍于土地面积的商品房。
做假账避税一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有资深会计，深谙开发商做假账的需要，将楼盘成本加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假象。
此外，房地产商还很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，销售新楼盘时会在这些地方注册一个新公司，以享受优惠政策。
差价空转在土地拍卖前，有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设，而政府将给予适当比例的土地优惠。于是地方政府会在拍卖之前有针对性地设置门槛，阻断其他竞拍者。当开发商拿下土地后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。
“国八条”面临执行考验
为了平抑房价，国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。而许多开发商认为，国八条要取得预计实效将取决于能否得到执行。而作为执行的主要力量———地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。现在经营城市，说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产，地方政府然后从中赚取大量资金。本版稿件据新华网
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