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房产市场的泡沫对于美国经济的威胁是渐进而隐蔽的。从表面上看，住房市场的繁荣带动了经济增长。2003年美国人用于购置和装修住房的消费总额达2.53万亿美元，占当年GDP的23.1；美国家庭房产总价值已经积累到15.2万亿美元，占全部非金融性有形资产的36。房价上涨对于多数美国人是“天上掉下的馅饼”，毕竟有68.6的美国人已经部分或完全拥有自己的住房；他们不光可以坐视自己的财富水涨船高，同时还能借助增值的房产从银行获得住房权益贷款或者更高的信用额度用于其它方面的提前消费。
但是长期来看，这种泡沫财富效应大幅增加了美国金融系统的风险，首当其冲的就是银行资产风险。从2003年开始，不断攀升的房价已经使低利率带来的减负功效丧失殆尽，消费者的购房成本和利息负担也同步增加，其中利息支出增幅约为16；去年全美家庭房贷增幅为13.3，达到1990年以来的最高水平。随着美联储逐步上调指导利率，今年购房者负担可能继续增长13左右。目前约有74的美国家庭按揭贷款通过资产证券化的渠道进入债券市场，成为“按揭抵押证券”(MBS)，市场份额达到22。按揭贷款质量下降也将导致
MBS类债券价格下降，还可能诱发国债等其他品种价格下滑或票息上升。
更为令人担忧的是，美国商业银行和其他信贷机构对房产价格的未来趋势过于乐观，它们不仅大力开发普通按揭业务，还热衷于住房权益贷款业务。此类贷款的信用支持来自房屋当前价格超出按揭贷款的金额；房屋升值越多，超出的金额（即房主的实际权益）就越高，相应权益贷款的额度就越大。但是如果房产市值下跌，贷款的风险则大幅度提高；如果房屋价值降至按揭余额之下，权益贷款则可能血本无归。至2004年底，美家庭的房屋权益贷款净额已达到8810亿美元，比前一年增加29，更比2000年上涨80。
与此同时，房产财富效应还导致了美国人储蓄减少，更令投资资金面临匮乏。上涨的房价不仅使房主更加放心大胆地消费，还使其高估房产的变现能力和自身对抗未来财务风险的能力，进一步降低了他们的储蓄意愿。1999年，全美储蓄率已降至2.4；2004年时更达到1.2的历史最低点，数额仅为1008亿美元。同时，债券类投资也遭到美国人的冷遇；2004年固定收益和混合型共同基金净值为3.72万亿美元，比前一年减少约10亿美元。
作者：王剑辉 西南证券
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