本报记者 赵燕华 通讯员 王春明
前不久，广州珠江新城最后一块住宅用地以1.41亿元拍出该区域3年来的最高价，夺得地块的竞投公司表示，地块将用来建单身公寓。“公寓”这一概念顿成广州房地产市场的热点。事实上，2005年，广州市浮现多个以不同形式公寓为卖点的房地产项目，而不少滞销的住宅和写字楼项目也变身公寓，重新包装上市销售。
公寓需求越来越旺
日前，记者从广东省商业地产专业委员会主办的“国际公寓论坛”了解到，至2004年底，广州的服务式公寓的总供应量约为4280套。以行政区域划分,目前大部分服务式公寓位于东山区,所占的比例超过40%，其次是天河区，所占比例为31.9%。
研究表明，目前在广州市真正带有服务性质的服务式公寓仍然有限，从高达90%的出租率和将近92%的出售率可以看出，市场对公寓的需求量仍然处于中高位的水平；近期，以马赛国际公寓、会展新城、汇景新城、白云堡等一批房地产项目为代表，不约而同采用了“国际公寓”的概念，就是看中此市场。
从需求方面来分析，广州的外资企业越来越多，外籍人口超过了6万，高档公寓出租情况非常理想。
公寓80%的客户群集中在外籍高级雇员范围内，近年来国内中小型公司的法人及广告、IT界人士也成为公寓的新客户。
选择公寓主要看服务 对公寓的投资选择，珠江地产副总经理秦彤认为，公寓是否可以做好，主要是服务，卖得好并不是真的好。后续的经营管理和服务才是公寓是否可以持续升值，保持公寓出租和占有率的标准。
根据中地行的研究报告指出，投资者应考虑三大因素：第一是地段价值。商务公寓由于具备写字楼的功能，因此在天河北路、珠江新城、琶洲会展中心、环市东路、淘金路以及天河科技园等商务楼宇集中地域比较受欢迎。酒店式服务公寓具有类似酒店套间的功能，在旧交易会商务圈和琶洲会展商务圈等会展经济区域比较受欢迎，主要是以交易会期间的租客为主。
第二是公寓的硬件设施。由于中小型企业是租用公寓的主力客户，他们对办公室面积的要求比较小，而对一些公共配套功能空间则要求比较齐全。对于交易会期间的租客和部分长租的商务人士，公寓的配套将与酒店设施相接近。
第三是公寓租用者的认同程度。市场上成功的公寓出租物业都具有特定的租户群体，公寓的价值亦由此群体的租金支付能力所确定，因此，寻求适当的市场和目标群体才是公寓物业的出路。
专家指出，其中第三点往往会被不少投资者忽略。很多人购买所谓的“公寓”的时候，被楼盘的包装和宣传所遮蔽，其实，好的发展商和好的物业管理公司才能够保证公寓物业的长久素质，物业管理的素质对租用者的认同程度有重要影响，而且，不同的服务，将会确定不同的租金。
投资回报
目前，广州的公寓平均销售均价较高，跟市内部分区域的豪宅价格较为接近，每套公寓的售价大概在40万元~120万元的总价范围内。但分析指出，其投资回报率达到15%，比普通住宅（8%）高出很多，具有较高投资价值。
去年，无论在新会馆或是在旧会馆附近，都出现了新的公寓供应，如锦洲国际、世港国际公寓等。这类公寓的性质都是商住一体的，可以说是公寓式的写字楼，主要针对会展客商而产生的一种物业形式，租金大约会在40-60元/平方米之间。
而中国大酒店、远洋商务大厦等公寓因为能够提供酒店式的经营管理，其租金更高，交易会期间的租金更上升二倍左右。
投资风险
记者从不同渠道了解到许多发展商都在计划或者正准备开发“国际公寓”，特别是在珠江新城和琶洲会展中心等这些广州21世纪中央商务区，将会打造出具有中国特色的“国际公寓”群。
高力国际物业服务公司华南地区常务董事总经理黄少媚认为，预计未来三年内广州市服务式公寓的新供应总量将接近3000套。作为广州市未来的中央商务区，天河区将成为未来广州市服务式公寓最集中的区域，未来的供应量逐渐增加，最大的竞争将在2007年、2008年，因为很多服务式公寓都已投入使用。如果投资多的话，回报率可能会低，因为未来三五年竞争是非常激烈的。
（子琦／编制）
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