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本版撰文：记者桂蔚
金融政策密集砸向房地产行业
自最高人民法院的司法解释于1月1日正式实施，各大银行虽未有明文规定，但在操作中纷纷提高贷款门槛后，3月17日起，央行调整商业银行自营性个人住房贷款的政策成为一个
多月来各界关注的焦点。牵一发而动全身，在距“五一”黄金周一个多月的时间里，几乎所有与房地产有关的行业都有了相应对策。历年都是房地产销售旺季的“五一”黄金周将成为试炼政策绩效的试金石。
利率下限调高0.2个百分点
该项调整商业银行自营性个人住房贷款的政策包括两方面内容：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。国有银行原则上执行下限利率四大国有银行广东省分行针对第一套房都原则上执行下限利率，但各行又有相应的补充条款，如农行对高档商品房、商铺等，按基准利率及以上利率执行；建行将对第二套房、高档别墅和炒楼者等风险较大的借款人执行基准利率。首付方面，各大国有银行按广东目前的住房价格和风险系数，原则上维持原来首付款20%的办法，但要求各下级行根据各地实际楼盘和住房贷款户的信用和收入来源作具体规定，也即按央行的规定执行。同时，四大行广东省分行均向下级行明确提出，要严格控制购买第二套房、高档写字楼和高档别墅的贷款。在实行利率差别化服务的同时，首付比例也将相应提高到30%-40%。在各大银行利率标准原则既定后，相应的措施也紧急出台。从明年1月1日开始，如果市民未按照合同规定逾期还款，各大银行罚息水平将从今年每日万分之二点一提高到按签定合同利率基础上上浮30%至50%。如果银行认定贷款者恶意欠款，罚息幅度肯定定在50%，如果按照50%的最高加收幅度计算，市民逾期未还款的日罚息将达2.295%，比以前提高近9%左右。另外，押旧买新业务各大银行也纷纷叫停。
中低收入群体抱怨连连
一连串针对房地产的金融政策令到不少中低收入的首次置业者成为“受害对象”。在各大房地产门户网站的论坛上，关于房价太高，买房太难的言论随处可见。有业内人士表示，这一系列政策对广大购房者的心理影响大于实际增加利息对经济承受能力的影响，市民对房贷利息及购楼成本继续增加的担心预期是主因。但首付比例提高，的确加高了此类人群的购房门槛；而押旧买新业务叫停又使得一些居住在房改房中迫切需要改善居住环境的中低收入者受到了极大的限制。
房价真降了吗？
房价到底降了没有？从最近公布的数据看来，对于广州的房价到底降了没有，莫衷一是。有消息称，广州市国土房管局公布的资料显示，今年3月，广州市十区房屋交易宗数、面积和金额与去年同期相比均有所下降，批准预售的商品房套数也大幅下降，但又一项权威数据称，一季度全国35城市房价上涨9.8％，广州微涨4.8%。对此，房地产专家韩世同表示，由于公布出来的数据往往具有片面性，或者说是统计口径并不一致，导致未有全面客观的分析，使得现在相关问题的讨论令广大购房者无所适从。比如房屋交易是包括了二手的，而商品房交易是包括了写字楼和商场的，而住宅交易又有十区、八区之分。又比如去年房地产整体大幅上涨，而今年是政府下大力气狠压房价，因此同比基本没有参考价值，由此得出的结论也同样不具备参考性和科学性。很多分析并未统一这些统计口径，当然也就无法给出相对客观的评价。韩建议，有关部门应当对此重视，而专家媒体也不要夸大某些因素，报喜不报忧，而应当尽量符合广州房地产市场的真实现状。
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银行是始作俑者？
房地产专家韩世同认为，纵观自个人房贷利率下限调高后的种种举措，如各大银行叫停押旧买新业务等，都是银行自身为了防范风险的对策，当然人行早些时候就曾发出警告，要警惕房地产风险导致金融风险，但这一系列对策似乎有些过了。比如各大银行叫停押旧买新业务的举措，押旧买新是房屋所有人用现有的房屋作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，用该项贷款购买住房的一种融资业务，从银行角度看，这相当于套现银行贷款资金用作新房的首期房款，对目前以风险防范为第一要务的银行来说叫停也是不足为奇的。但是在打击企图以此方法盘活资产的投资者的同时，也限制了一批拥有一套住房如房改房但想通过押旧买新来改善居住条件的购房者。韩认为，事实上银行恰恰是始作俑者，最初是由于政策对于房地产的倾斜，现在一旦收回政策倾斜，银行立刻就开始收紧，而客观说来，个人房贷这一块其实还算是银行的优质贷款部分。韩认为，解套应当在整个经济解套时进行，如果银行防范过当，也许会导致房地产风险提前释放。针对广东各大银行叫停押旧买新业务，有业内人士表示，此举无论长远还是短期都会对广州楼市造成很大影响，并且在实际操作上比不上上海“凡有抵押的房屋转让，卖出方必须先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记，办理房产证”的规定来得人性化，上海的该项规定限制的是炒房者，而有确实改善住房需求的购房者的购房能力并未受到打压。
（金陵／编制）（来源：金羊网）
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