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广州市房管局今年2月份开始对部分商品房征收个人所得税和营业税，具体是对个人转让自用不足五年且有增值的住宅征收1.3％的个人所得税，对个人转让购买不足一年且有增值的住宅或公司转让住宅征收5.5％的营业税。对于这种明显是为了打击投资行为的政策，有专家认为此举对短线炒家的影响较大，而对于以自用为主的广州二手市场来说只是“雷声大雨点小”。
增值税目标是短线炒家
中原地产研究部有关负责人表示，“在卖楼时因售出的房价高于购入的房价而产生增值，故需要缴交增值税费”这一政策其实早已出台，不过一方面政府内部条款尚未完善，另一方面广州楼市自1998年起跌直至去年下半年才有明显的上涨趋势，因此也才出现售出价高于购入价的现象，以往业主出售物业大部分都较难产生利润，所以此税项一直无人问津。如果该政策能得到严格执行，对短线投资者来说是个不小的打击。事实上，最近政府的调控政策已开始转向针对购房者，包括上调房贷利率，还有坊间流传的交易契税上调和征收物业税等，这些都旨在抑制消费者的需求，而不像以往那样是限制开发商的供给。抑制需求主要是针对短线炒家，征收增值税费能否达到预期效果仍有待市场检验，不过该增值税费相比起杭州曾经征收过的高达20％的二手房交易个人所得税来说已经是比较温和的政策。
自用者受政策影响小
该负责人称，二手房交易个人所得税和营业税的征收是针对短线炒家，目的是靠增值税费加大炒房者的投机成本而使房价回到真实的价格水平上。据广州市房管局公布的2月份广州市房地产数据，广州商品房价格已开始回稳，购房者消费也趋理性。与去年广州一手楼价的急升相比，二手楼市明显稳定许多，到今年前两月依然是稳中上升。据介绍，这和广州二手购房者的结构有关。广州二手房的买家大多为自用型，投机者很少，因此所受到的政策影响程度也相对较小。该负责人表示，从广州市房管局的数据来看，2004年二手契约房成交只占全部二手房成交的6.5％，一般情况下购入一手房后两年才能拿到房产证，也就是说个人转让居住不足两年的房产只占所有二手房交易的6.5％，可见增值税费的征收对超过九成出售二手房的业主影响不大，因此对广州二手楼市的整体影响也很小。记者曾冬梅
人所得税和营业税税率
是否增值 购买年限<1 年 1 年≤购买年限<5年 购买年限≥5 年有增值 须缴交营业税（增值额×5 . 5%）、个人所得税（成交价全额×1 . 3 % ） 须缴交个人所得税（成交价全额×1 . 3 % ） 免缴无增值（含与上手价持平）免缴免缴免缴备注1、“增值额”———指业主上手购入之成交价与本次交易成交价对比（成交价为填写于房管局《房屋买卖合同》中之成交价）,增值部分即增值额。2、“成交价全额”———指是次填写于房管局《房屋买卖合同》中之成交价全额。3、原业主如属二手购入，则需提供《纳税申报表》，如属一手购入，则需提供原购房发票，如不能提供的，须至房管局调档，以查核是否增值。
专家观点
韩世同：“五一”楼价会回落
中央政府大力抑制房地产价格后的第一个黄金周，楼价到底是升是降，不仅牵动着广大购房者最敏感的神经，也是检验国家一系列针对房地产价格上升过快而实施的一系列金融政策有效性的关节点。开发商仍然是一片涨声，欢欣鼓舞，各方公布的前三月成交数据却又云遮雾罩，让购房者一头雾水，还有不少专家建议持币待购。房地产专家韩世同博士认为，“五一”及其后房价会出现回落，而持币待购也并非万全之策。
“五一”房价会回落
韩世同认为，今年“五一”楼价会回落。今年整个环境与往年不大相同，去年向上驱动意图比较明显，虽然遇上宏观调控，但事实上，宏观调控的效果是有滞后性的。去年楼价大幅度上涨是由宏观经济形势带动的，国民经济由通缩转向通胀，使广州连续多年下滑的楼价触底反弹，但是随着今年宏观调控对房地产价格涨幅过快的抑制力度不断加强，这种回落的趋势是可以预见的。韩世同认为，今年“五一”黄金周各大楼盘的优惠措施加大，有的楼盘甚至打到8.5折的优惠，而且多数楼盘都采取了“联展”的形式，虽然各大开发商仍然是涨声一片，但这样大幅度的优惠以及联展免不了有急于出货之嫌。事实上，由于前一段时间上涨幅度较大，开发商即使做出比往年更大的让利幅度，他们的让利空间也是远远大于往年的。韩世同认为，去年几乎是卖方市场，今年会回复到买方市场格局。
广州市场调节功能强于京沪
不少媒体都以冷风过境比喻今年对楼市的宏观调控，有媒体报道，央行3·16政策实施后，上海某区域的楼价数据显示，三周内楼价从10000多元/平方米急跌至8000多元/平方米，而相比于北京、上海，广州的受影响程度并没有那么大。对此，韩世同认为，这是因为广州的房地产市场调节功能强于京沪，广州的房地产市场化程度更高。这主要体现在，广州购房者的投资性用途小于京沪，自用型购房需求是切实并且大量的，这些有效地支持了整个广州的房地产市场。而京沪两地则由于境外游资以及炒房团的大举入境，将购房需求哄抬上去，使得投资性需求与居住需求的比例背离了正常轨道。
持币待购也并未万全之策
韩世同认为，对广州楼市应当手下留情。一是广州的房地产市场以及购房者都较为理性，二是现在国民经济发展中，房地产是比较好的一个产业，拥有大量的直接或相关从业者，不用将之打压到死，如果房地产真的崩盘，不论对一个地区还是国家来说都是大伤元气的事情。因此，他建议广大有切实购房需要的购房者，持币待购未必是万全之策，理性的判断最为重要。因为，如果这个购房需要是切实的，那么即使加息，个人房贷利率下限提高，所增加的那一部分也并非完全不能承受，事实上，这一系列政策对购房者的心理影响大过对货币支付能力的影响。慎重当然是必须的，但是如果可以承受得起，该买就买，不应该抱着一定要在房价最低谷的时候买房的心态，持币待购的后果也许是损失更多。1993、1994年的时候已经经历过一次，事实上，广大购房者只要冷静判断，并没有增加太大的负担。记者桂蔚
（金陵／编制）（来源：金羊网）
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