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中国的房地产业从来没有像现在这样引人注目，围绕中国房地产到底有没有泡沫、政府对房地产业该管还是不该管等一系列问题，国内外争论颇多。究竟应该如何看待、如何对待中国房地产业面临的种种问题？
政府要讲究管理的手段
政府包括地方政府对房地产业健康发展应起怎样的作用，该不该管？有种观点认为，房子是商品，应该让市场自行调节它的价格与供给。我的看法是：无论是中央政府还是地方政府，都应该管。不管肯定是不行的，也是不对的。要完全放任自流是不应该的。
首先，房地产是国民经济中很重要的一个支柱产业，不光在中国，即使在经济最发达的美国、日本等，房地产业都是一个很重要的经济部门。房地产业发展的正常与否直接关系到整个国民经济的整体运行，关系到国民经济的稳定和长期发展。所以，无论中央政府、地方政府都需要加强对房地产业的调控。
其次，房地产跟老百姓的生活息息相关。无论穷人还是富人，生活在大城市、小城市，居者应该有其屋。房地产价格是影响老百姓生活质量一个很重要的因素。因此，政府对关系到老百姓民生的重大问题应该去管。
第三、房地产业与金融有千丝万缕的联系。房地产市场的波动、大起大落，最终会影响到金融的稳定。一旦房地产市场出现大起大落，银行就会出现大量的不良贷款。所以我们不能眼睛只盯着房地产，而要看到房地产背后的隐忧。
所以我个人认为，无论从宏观经济的全局，从国计民生的角度，还是从经济安全的角度，中央政府、地方政府都要对房地产市场密切关注，要采取适当的政策措施进行调节，来稳定、促进房地产市场的健康发展。
政府该怎么管？我个人认为，需要采取综合措施。应该以经济的手段为主，同时辅之以行之有效的、副作用比较小的行政措施。
说到土地供应，涉及到地价如何确定问题，我认为，土地是一种特殊的商品，不能完全放任市场行为，涨得太快，可能对中低收入家庭的住房、生活水平、生活质量都会有比较大的影响。因此，有必要对纯商业性用地和市民福利型用地的定价方式采取区别政策。
在宏观调控大局中通盘考虑
总的来说，加强对房地产市场的调控，要引导和保护合理需求，抑制投机需求，增加有效供给，有针对性地解决重点地区存在的突出问题和结构性矛盾，把对房地产市场的调控放在宏观调控大局中通盘考虑。
首先，把握政策的着力点，重点解决房地产市场的结构性矛盾。商品房价格上涨是宏观经济总量矛盾在房地产领域的反映，但更尖锐的还是结构性矛盾。一是部分地区房价涨幅过高过猛；二是供给结构与实际需求结构不匹配。要充分发挥地方政府在房地产市场调控中的主导作用，严格按照土地使用规划的要求管理房地产开发活动，打击投机性土地囤积行为。抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。可以考虑在一些商品房价格涨幅较大的省市，对非自住性购房提高首付比例，适度上浮贷款利率，以抑制投机性需求。
其次，要引导和调节居民的住房消费行为，形成合理的住房消费结构。根据不同人群的收入水平，人生的不同发展阶段和工作的流动性，解决住房问题既可以购买，也可以租赁，而不应把买房作为唯一模式，更不能不切实际、不顾风险地把住房购置的时间提前，档次提高，面积扩大。对于部分低收入群体，一方面要增加经济适用房的供给，更重要的是提供廉租房，加强政府的责任。
第三，正确处理房地产市场调控与宏观调控的关系。中国的房地产业不是一个孤立的问题，房地产市场与宏观经济密切关联。保持宏观经济稳定和较快发展是房地产市场正常运行的重要前提。整个宏观经济的运行如果能回到一个正常的运行状态，会影响房地产价格回归到一个正常的状态。如果宏观经济过热的问题不完全消除的话，房地产市场的这种高价问题也不大可能解决。所以判断房地产走势的时候要与宏观经济的走势联系起来，要从根本上使宏观经济走到平稳健康的运行轨道上来，房地产业也会相应走上平稳较快的发展轨道。
当然，我们必须要把间接调控的政策工具理顺。要根据经济增长态势和物价总水平状况适时适度调整利率水平。既要防止负利率条件下的盲目投资和过度消费，又要防止利率水平变动对经济增长、就业的负面影响，还要注意避免房地产业的大幅度波动加剧金融风险。
话又说回来，房地产价格是不是要降下来才算好呢？我也不这么看。对房地产价格要稳定，每年略微有一些上涨都是正常的，如果把房地产价格搞得往下掉了，发展速度一下子降得很多，也会出现新的问题：银行冒出一大堆不良贷款，整个经济增长速度也会降下来。所以对房地产市场的调节一定要考虑到它与宏观经济的关系。这个度一定要把握好。
(作者为国务院发展研究中心副主任)
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