|
有些问题看起来像是经济问题，但从根本上来说却是体制问题，是政治问题。房地产开发热并非始于今日，有关房地产市场的调控措施也不断地出现。现在是需要将单个的政策与国家的整体政策相互协调，将中央的权力与地方政府的权力重新划分的时候了。
乔新生
在消费环节调整利率难以根治房地产过热
中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行个人住房贷款政策。这是抑制房地产过热的最新手段。
在转型期，中国的住房需求呈现出刚性膨胀势头，房地产行业各个环节利润丰厚。在中国富豪排行榜中，绝大部分富豪都是从经营房地产起家的。然而，在房地产业蓬勃发展的同时，全国大中城市住房供应却出现了严重失衡现象。工薪阶层普遍难以承受高额房价，但是，在买涨不买落的消费心理引导下，普通消费者也参与到了商品房的投机交易中。这种类似于全民炒股的炒房行为极大地刺激了社会需求，对中国经济的稳定发展带来了严重的危害。正因为如此，中国人民银行和国家发改委多次通过利率调整和产业指导，防止房地产行业升温。中国人民银行的此次利率调整，只不过是在延续前几次调整利率干预房地产价格基础上，防止出现新的泡沫和减少不良贷款的措施罢了。
从政策的具体内容来看，中国人民银行试图在个人消费贷款环节通过利率调整实现目的。但是，在实际操作过程中，中国人民银行的目的可能很难达到。这是因为：
首先，这次利率调整对市场的影响有限。中国人民银行只是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，以5年期以上个人住房贷款为例，利率下降为贷款基准利率的6．12％的0．9倍，也就是5．51％，比现行的优惠利率5．31％高0．20个百分点。
中国人民银行规定，在房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％，但具体调整的地区和城市，中国人民银行不作统一规定，各有商业银行根据国家有关部门公布的房地产价格涨幅自行决定。
中国人民银行的利率调整不仅幅度很小，而且富有弹性。所以，希望通过这次对消费者购房贷款利率进行调整，实现整个房地产业宏观调控的目的，看来有些过于乐观。
其次，在商品房消费环节实行利率调整，没有触动开发商的根本利益，反而会损害一些工薪阶层的切身利益。房地产消费贷款分为两类，一类是现房贷款，一类是期房贷款。消费者购买现房贷款，在支付了首期商品房款之后，往往需要依靠工资收入逐步偿还贷款。提高首期支付的比例，固然有利于减轻商业银行的经营风险，但是对于工薪阶层来说，无异于釜底抽薪。今后，开发商会通过变相的融资操作，推销自己的商品，而这样一来，在客观上增加了真正消费者的负担。利率的调整虽然是微乎其微的，但是对于工薪阶层来说，这样的利率调整毫无疑问将大大增加他们的购房成本。在开发商或者商品房的代理商参与炒作的情况下，消费者的成本不但不会减少，反而会由于开发商和代理商的商业性操作而有所提高。这可能是决策机关没有预料到的。
在期房贷款销售过程中，根据现在的法律制度设计，所有的风险几乎都转嫁到了最终消费者头上。增加首期付款的比例，虽然在客观上抑制了房地产炒作，但由于消费者的负担加重，所以从根本上不利于中国房地产市场正常发展。
坦率地说，此次中国人民银行在消费环节通过利率手段干预房地产市场，可能会起到“损不足以补有余”的功效。换句话说，对那些需要住房的消费者来说，中国人民银行的决定可能会粉碎他们的梦想，而对那些伺机炒作房地产的经营者或者投机商来说，中国人民银行的规定不但没有增加他们的经营成本，反而为他们增加了新的经济增长点。
第三，中国房地产市场过热原因复杂，但最根本的原因就在于政府直接或者间接地参与城市开发，通过炒作房地产取得政绩。有些地方政府为了通过土地出让和房地产开发获取财政收入，专门请来一些所谓的策划人员制造紧张形势，甚至通过勾结企业，在土地和房产拍卖市场上操纵价格。种种迹象表明，如果没有建立正常的中央政府与地方政府之间的财产权利分配体制，没有改变现在这些不正常的政绩观，没有通过发展民主，对政府行为进行强有力的监督，即使中国人民银行再次调整利率，仍然难以解决当前房地产市场出现的问题。
所以，通过在消费环节调整利率，解决房地产过热的现象，有些不着边际。当前的种种问题绝大部分都是由于政府的不理智行为造成的。如果政府官员“有病”，但是却让普通消费者“吃药”，当然难以解决根本性的问题。
当前房地产问题从根本上说是体制问题
从房地产领域宏观调控的一系列举措来看，我国政府在管理经济方面还有值得检讨的地方。
从调控手段来看，我们虽然意识到通过利率波动来进行宏观调控的重要性，但是在具体操作过程中，还缺乏一个比较中立的具有权威性的经济调控部门。中国人民银行作为国务院行政系列中的一个行政部门，其所有的利率调整行为都带有浓重的行政色彩。由于政府部门本身就是利益博弈一方，因此很难跳出过去宏观调控所出现的怪圈。事实上，在中国人民银行的决策出台以后，各个地方政府为了刺激房地产的发展，都出台了大量的对应措施，一些地方政府通过土地调控已经或者将要消解中国人民银行利率调整所带来的负面效应。政府与市场之间的博弈最终演变为中央政府与地方政府之间的讨价还价，确实值得有关部门认真反思。
其次，从调控的效果来看，中国人民银行虽然三番五次地通过利率调整，配合中央关于解决房地产市场过热的大政方针，但是作为房地产开发商和承包商的行政主管部门，建设部却不断地发表谈话，反复强调中国的房地产行业不存在过热的现象。这种在国务院内部“一边踩刹车，一边踩油门”的做法，确实值得人玩味。如果在最高行政决策机关尚不能形成统一的意见，那么怎么能期望地方政府通力配合呢？所以，不良的行政体制和各自为政的决策程序，导致了当今中国房地产市场的不正常发展。要想从根本上解决问题，必须打破常规，从行政管理体制入手，建立全国统一的房地产统筹委员会，统一解决房地产行业出现的问题。
我们必须学会系统性思维，将一个部门、一个机关的决策变成所有部门、所有机关的共同决策。只有这样，才能从根本上解决当前房地产宏观调控难以奏效的难题。
第三，随着中国金融体制的改革，外资银行将会大量地进入中国金融市场。现在这种通过行政手段进行利率调整，从而达到间接干预房地产市场的做法，可能会越来越没有实际效用了。外资银行出于赢利的目的，会在房地产行业快速发展的大中城市继续投放大量贷款。这一点在长江三角洲地区已经表现得十分明显。虽然中国人民银行通过种种政策限制，防止外资银行过早进入中国的房地产行业，但是通过处理政府“烂尾工程”和参与政府的市政规划，外资银行早已侵入到房地产业。对这些外资银行来说，中国人民银行的利率调整不具有任何实际意义，他们只要通过政府公关，与地方政府和城市官员达成协议，完全可以通过各种途径融资进行房地产开发。所以，国务院决策部门应当审时度势，及时改变这种过度依赖信贷利率调整手段的做法，转而在体制上下功夫，通过改善部分地区的财政状况，通过建立政府官员的约束机制，通过税率调整等一系列手段，从根本上解决房地产行业存在的问题。
在现实生活中，有些问题看起来像是经济问题，但从根本上来说却是体制问题，是政治问题。所以，当中国的整体经济发展到一定规模之后，通过政治体制改革，理顺中央与地方政府之间的关系，建立一种市民直接监督政府的民主机制，才能从根本上解决经济领域中所出现的一些混乱现象。
房地产开发热并非始于今日，有关房地产市场的调控措施也不断地出现。现在是需要将单个的政策与国家的整体政策相互协调，将中央的权力与地方政府的权力重新划分的时候了。希望全国人大及其常委会在全面衡量中国的经济走势，特别是认真评估中央政府宏观调控政策之后，能够在全国的范围内进行一次经济政策和宏观调控手段的大讨论，从根本上克服“上有政策下有对策”的不良现象，使中国的经济能够继续保持平稳健康快速发展。
（作者单位：中南财经政法大学）
| 
