日前,上海市房地管理局宣布将实施新的房地产抵押登记和转移登记办理方式。按照颁布的这一新政策,有抵押贷款的房屋要转让,卖出方应当先还清贷款,在办理房地产抵押权注销登记后,才能与买进方共同申请转移登记。事实上,这就意味着"转按揭"业务实际已被"叫停",这是上海市政府再施重拳打击投机炒房的重要举措之一。

    为什么这样说呢?让我们先来了解一下什么是"转按揭"。转按揭 即在还款期内按揭主体的变更,包括债权人(银行)的转移和债务人(借款人)的变更。首先,转按揭是债权人(银行)的转移,即借款人在贷款银行 A申请提前还款,将抵押房产卖给买家,由买家在银行 B申请办理按揭贷款,其中部分按揭贷款再用于借款人提前还贷解除抵押。其次,转按揭又是债务人的变更,即在个人住房贷款还款期内,因借款人转让已抵押给银行 A的抵押房产,银行 A或新的贷款银行 B向购买该抵押房产的买家发放贷款,同时原借款人通过售房款归还贷款的业务。由于跨行"转按揭"已基本停止,因而现在所谓的"转按揭"基本上仅涉及到借款人的变更,即房产买卖双方在同一家贷款银行进行"转按揭"。

    在过去的"转按揭"的实际操作中,上海市房地产交易中心允许交易双方将卖出方还清贷款、办理抵押注销手续和买卖双方共同申请转移登记三步可以并办。以前二手房买卖的"转按揭"被限制在由同一家银行办理,2003年上海市房地产交易中心"网上房地产"推出了跨银行"转按揭"业务,凡是在该中心会员中介单位购买二手房的客户,如果卖家贷款尚未还清,买家贷款时可以选择与卖家不同的银行进行交易。"网上房地产"将承担起监管作用,由购房者先从买家贷款银行取得贷款,解决卖家归还贷款的资金问题,然后进行权证交易,购房者与银行签署贷款合约。由此,"转按揭"为二手房买卖提供了巨大便利。

    虽然这一"转按揭"业务活跃了上海市二手房买卖市场,但是也为投机炒房者通过"转按揭"获取巨额利润敞开了大门。一些短线投机炒房者往往通过较少的投入先支付购房的首付款,然后利用银行贷款付清全部购房款,一旦购房的房价出现上涨,就通过"转按揭"将贷款再转给买家,抛出所购房屋来赚取巨额的差价。原来,上海期房就可以转让,现在规定期房不能转让。有业内分析人士指出,"转按揭"业务的不断盛行,成为投机炒房者"以小博大"来获取巨额利润的重要手段之一。随着这部分投机炒房者的影响日益扩大,在一定程度上对形成上海市房地产泡沫有着不可忽视的影响。

    因而,此次上海市实施叫停"转按揭"业务,对于抑制投机炒房者有一定的影响,甚至比此前出台的诸项调控房地产措施或政策更有实际的市场影响。但是,在上海市"转按揭"受到限制后,一些"垫资"公司为投机炒房者提供地下"转按揭"业务的通道并没有关闭。所以,如何有效地监管"垫资"公司的"转按揭"活动,是判断上海市此次重拳出手调控房地产市场效果能否成功的关键因素。

    对于银行而言,上海市此次出台的调控房地产新政,实际上是叫停了银行的"转按揭"业务,但对银行的实际影响并不大,因为"转按揭"业务所占房贷比重并不高。不过,有市场分析人士认为也有间接的影响,限制"转按揭"会加大投机炒房者的资金成本及投机风险,一旦这部分投机炒房者的资金链发生断裂,就有可能会把房贷风险转嫁给银行。目前,在防范房地产贷款的金融风险控制上,中国银行业的行动仍严重滞后于市场发展及政策信号,因而房贷风险日后会成为银行业的一大金融风险。