特别策划：中国房地产走上调控之路

    核心提示

    去年10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重 。一石激起千层浪，有关中国房地产泡沫的说法掀起波澜。研究机构纷纷发表文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。国内房地产行业的大腕们群起反驳，认为是“胡说八道”，官方机构也出面澄清，表示“局部过热不等于出现泡沫”。

    中国究竟有没有地产泡沫，见仁见智，然而，争论无疑为防范房地产市场的风险敲响了警钟。鉴于1989年的东京和1997年的香港房地产泡沫破灭的深刻教训，面对国内一些地方房地产过热的情况，最近中央发出了严控房地产过热和房价过高的强劲信号，采取一系列措施稳定房价。但是，正如央行行长周小川日前在提到房贷新政时表示的那样，对于中国政府来说，如何调控房地产这样一个新兴市场，防止出现房地产“泡沫”是一个全新的课题。

    核心解读

    香港专家支招防止房地产过热

    最近，面对国内一些地方房地产过热的情况，中央发出了严控过热房地产“泡沫”和过高房价的强劲信号。但是，正如央行行长周小川日前在提到房贷新政时表示的那样，对于中国政府来说，如何调控房地产这样一个新兴市场，防止出现房地产泡沫是一个全新的课题。记者为此走访了一些香港的有关专家，请他们谈谈对调控内地过热的房地产的一些看法和建议。

    用税收抑制“炒楼”

    中银香港发展规划部副总经理宋运肇提出，对于广大老百姓的“居者有其屋”的基本居住需求，可参考香港的一些做法，除政府出资兴建的供收入低于一定水平的家庭出租的公屋外，政府以补贴的形式协助那些收入超过入住公屋条件、但又没有能力购置私人楼宇的中下收入家庭自置居所。自置居所资助一方面能满足他们的基本需求，另一方面也有助于腾出原租住的公屋，让更有需要的市民受惠。

    但对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。宋运肇建议内地开征级差利得税，即对售房利润征税，从而有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润课以很高的税率。这一税率可随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求（居民自住），可享受免税。此外，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。

    宋运肇解释说，设置合理的级差税收是一副“有保有压”的良药，有泡沫挤泡沫，无泡沫防泡沫。它有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场的长期稳健发展。应该考虑在某些投机活动特别明显的城市首先进行试点。而且这种做法符合市场经济的原则，你可以买来自住，也可以买来投资，但当你投资获厚利，便应支付代价或补偿。

    调控应多管齐下

    房地产价格受各种供求关系和价格因素错纵复杂的影响，因此调控房地产市场也应多管齐下，切忌“一刀切”。因为内地近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品化仍然是新生事物。一般来说，一种产品在其商品化的初期，需求极为旺盛，价格上扬幅度较大。

    专家建议除已出台的放贷新规定外，还需要从土地政策、金融政策以及汇率改革等多方面调控房地产市场。比如为控制土地价格过快上涨，在土地拍卖前，政府有关部门应对土地价格进行科学的分析，研究制定针对不同类型土地的出让方式。同时应在城市总体规划的框架内，适当增加土地的供应量。随着土地供应量的增加，将对不断上涨的土地价格起到一定的平抑作用。在增加供应量的同时，还要抑制需求过快增长，应把握城市旧城改造和房屋动迁的节奏等。再比如，严格控制房地产业向银行借贷的总量，迫使房地产业更多地到资本市场上去筹措资金。

    谨防暴跌的风险

    高盛（亚洲）董事总经理胡祖六认为，内地的上海、北京、杭州等大城市高端楼价直逼美国，房价中值相当于居民年均收入的几十倍，楼盘转手率频繁，某些地区房屋空置率也开始上升，表明这些地方至少已有泡沫的苗头。

    此间有些专家认为，内地一些城市当前的房价快速上涨，与当年香港楼市大起有相似之处，但目前尚不存在当年香港房地产泡沫破灭的条件。

    专家指出，当年香港房地产泡沫破灭的动因，除了房地产运行机制内在的要求之外，主要是亚洲金融危机的冲击。同当年香港相比，目前内地的汇市、股市、期市对外开放度要小得多，国际投机家在内地一些兴风作浪的机会和可能性要小得多。

    但专家也指出，当年香港抗房地产泡沫破灭的能力应该讲比内地要强。即使在香港房地产市场热得发烫的时候，香港金融管理局也没有放松对商业银行的营业规管，加上香港各项法律较为健全，制度执行有力，虽然香港房地产泡沫对经济带来的冲击后患无穷，但更多的是对个人财富累积的损失，香港金融银行体系依然健全，并在金融危机后短时间内便开始恢复健康发展。而目前内地的金融体制改革相对滞后，尚待完善的法制环境和国有商业银行已存在一些问题，这些都使内地无法承受房地产市场骤然暴跌带来的系统性风险。