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本报记者 李小刚
从3月开始的一个月里，可能是老孟近年来最为郁闷的一个月。在和记者经常联系的MSN上，他的名字已经改成了“国家不想让我们活了”。
老孟是一个在上海楼市里倒腾房子的人，就是媒体上通常所说的炒房者。他曾经在房
产中介公司干过多年，有丰富的看房买房经验，因此从房产公司辞职后一直在做房产投机，而且也从中赚了不少。
①投机者好像不太惊慌
老孟这样身经百战的“老江湖”，在面对央行调整个人房贷的政策时，仍然显示出了投资者的沉稳。经过他的耐心分析之后，老孟认为目前的加息对投机者影响有限，短期之内上海市中心区的房价还不会出现下调，因此并没有惊慌失措
老孟没有想到，从3月7日开始，他的好日子开始逐渐受到了前所未有的威胁。
就在3月6日，上海市地方税务局突然下发了《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定从3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
当天老孟就开始仔细计算这次上海地方税务局的新规，但得出的结果并没有让他有太大的震动。“一共只有5.55%，影响几乎可以忽略不计。”老孟在和记者交流时依然比较乐观，更何况有去年杭州楼市征收20%房产增值税夭折的先例。看来上海的房产投机者并没有慌张。
其实不仅是投机者，当时许多学者也有相同感受，他们担心小幅度地提高营业税短期内不仅不会抑制房价，反而会拔高房价。华东师范大学亚欧研究所研究员余南平在接受记者采访时称，这个政策的期限只有一年，而且幅度也只有5.55%，虽然政府抑制房价的态度明显，但力度温和。他的建议是使用高达100%的重税，并在5年内限制转让，这样可以一招制炒房者于死地。
虽然余南平的观点没有为上海市政府所完全采纳，但是紧接着的一系列动作，却让人看到中央政府抑制房价的决心。中央政府的态度开始出现转变。
自3月17日起，中国人民银行在事先没有任何先兆的情况下，决定将个人住房贷款利率比目前执行的5.31%再提高至少20个基点。根据《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定，各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），这比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。同时，央行决定对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
在这个针对个人按揭贷款的政策出台的3月16日晚上，老孟就开始有些紧张了。他晚上给记者打来电话先是向记者确认央行是否已经决定加息，而后颇为无奈地说，“利息又调高了，看来国家是不想让我们再赚楼市里的钱了。”
不过老孟仍然是个身经百战的“老江湖”，最后他在电话里还是显示出了投资者的沉稳，向记者分析，“即使是目前的情况，到年底上海市中心的房价还是不可能掉下来的。”
事实上，针对个人房贷的加息引出的争论很多，比较多的看法是加息既打击了投机者也打击了自住需求者，而普通购房者在这次加息受到的影响要比投资者更大。因此，这样一个打击面广泛的政策出台之后，像老孟这样的投机者慢慢地从开始的惊恐中恢复过来，因为去年的小幅加息客观上加速了房价的上涨。
因此，对于上海楼市的未来走势，业内专家们表示了比较审慎的预计。中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，对于上海房地产市场而言，主要看购房者的预期，而这个预期目前还无法确定。复旦大学房地产研究中心副主任华伟更加直截了当地指出，这只是金融系统防范金融风险的政策，并不是单纯地打击房价。
②楼市风暴一浪高过一浪
上海出台了征税和加息的政策之后，房价仍然像老孟预计的一样，没有出现大幅波动，上升趋势虽然减缓，但上涨仍然在继续。而随后上海市政府遵循中央政策的导向，开始增加配套商品房和中低价房的供应量之后，一些投机者开始抛售外环线附近的房子
不管是征税还是加息，上海楼市岿然不动。记者从几个大中介公司了解的情况是，挂牌量有所上升，看房人数开始下降，但房价仍然继续向上。
3月31日，上海最大的按揭贷款服务公司安家集团提供的上海二手房市场行情统计资料中显示，3月份上海市中心10个城区的二手房市场均显示出强劲涨幅，大多数区域都保持了5%左右的涨幅，市中心个别热点板块甚至出现了10%以上的上涨。
虽然情况还是在老孟的意料之中，但他万万没有想到，上海市政府抑制房价的决心已定。坊间开始盛传上海市政府将要更大力度打击房价，这在3月26日上午被上海市政府召开的一场高规格会议所确认。
据了解，这场上海市局级以上官员参加的会议，目的就是要落实国务院指示，将采取措施，打击投机，严格控制上海房价上涨，保障百姓利益。据悉，上海市政府已经定下了2005年调控目标：通过金融、财政等手段将房价涨幅控制在10%以内，必要时将采取行政措施。
最近有业内人士称，中国最高决策层已经下发了一份关于切实稳定住房价格的重要通知。通知共有8条意见，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。
随后新华社发布的评论员文章中似乎也印证了这一传闻。4月初，新华社评论员文章，完全以政府行政文件的口吻宣布，“要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。各地要认真贯彻落实国家控制住房供求的各项政策，研究制定符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实使过高的住房价格得以回归。”
事实上，上海市政府在3月底采取的各种措施也充分遵照了中央政府的要求。3月27日，上海市政府宣布要从供求关系上控制房地产价格，针对上海楼市适合普通百姓的楼盘供应太少的状况，将增大供应面向普通购房者的中低价商品房。
上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。按此统计，以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65％，预计将有20多万户居民得益。
随后，上海市徐汇区政府3月28日专门划出12块基地，用来建造约60多万平方米的配套商品房，预计到2007年可建配套商品房约30万平方米。与此同时，上海市浦东新区政府也提出计划，今年将确保新开工配套商品房不低于180万平方米、中低价普通商品住房不低于120万平方米，确保普通商品住宅供地面积不少于供应总量的65％。
虽然上海市政府抑制房价的决心已定，但是业内对目前政府采取的加大中低价商品房的前途仍持怀疑态度。这样的怀疑不无道理，因为已经有消息称，在市中心区建设中低价商品房面临动拆迁的巨大难度，而在郊区的中低价房则面临配套设施不完善的考验，甚至还出现了这些中低价商品房小区还将面临无物业公司愿意接手管理的尴尬局面。
推行2000万平方米配套商品房和中低价普通商品房的工作难度很大。这不会像3月30日上海市政府新闻发布会上，上海市政府发言人焦扬所宣称的“保证两个‘1000万’是市委、市政府提出的重要目标，是一定要实现的”那样简单。
况且，作为投机者的老孟对此并不介意，他认为，即使如此，他仍然看好上海市环线内的房子，上涨是没问题的，目前的房价可能会由于外环线中低价房的大量供应而面临巨大压力，但市中心会依然高涨。
随后记者身边一个持有中环线以外房子的投资者开始抛售自己手中的房子。他已经心满意足，因为他在中外环线之间投资的房子已经从2003年吃进时的4000元左右的单价上涨到目前的8000多元。他告诉记者，目前他正在物色小陆家嘴金融区新开盘的房子进行投资。
③投机后路被堵，不知道还有什么“坏消息”
在上海市金融系统停止转按揭之后，老孟还觉得有一些对策可以应付目前日渐趋紧的房贷局面，但上海市房地局随之补充的废止“房地产登记收件收据”作为银行放贷凭证之后，老孟觉得好日子可能就要到头了。因为随着银行放贷时间的延长，房产投机者的资金回报率大幅下降，风险随之增加
事实上，最令老孟这样的投机者头疼的是金融调控政策的持续加强。
3月28日，上海市银行同业公会发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，这个指引由公会会同16家中资商业银行会员共同签署并遵守。在指引中明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。
“商业银行对居住不满一年的贷款房屋转让的，已经不再提供个人住房贷款的转按揭服务。”这个规定让老孟颇费了一点脑筋，这意味着投机者必须先将欠银行的贷款还清之后才能进行正常的房产交易，那么对于手中持有多套房子但资金并不充足的投机者来说，可谓当头一棒。
那些资金不足但仍在投机房产的炒房者，就是在通过按揭贷款来撬动巨大的房价，因此聚集在银行中的风险很大。所以叫停转按揭这一招，被许多业内人士认为是“打击房产投机炒作者出招最准的政策”。
但是转按揭的叫停仍然不够完善，以至于在该政策实施之后，记者马上就听到有众多房贷服务公司和房产中介公司准备向转让房产的投机者进行垫资服务，即先帮助上家提供资金还清银行的贷款，以便促使双方顺利交易。
虽然提供垫资服务与目前上海市政府正在大力打击投机的措施有些背道而驰，但基于商业机构的盈利目的，房贷公司和房产中介公司想要保住成交量，稳定自己收益的举动也是可以理解的。
不过上海市政府狙击房价的风声越刮越紧，4月6日上海市房地资源局下发通知废止“房地产登记收件收据”（简称收件收据）作为银行放贷凭证，各商业银行要凭房地产交易中心颁发的《上海市房地产登记证明》才能发放住房贷款。
在现实的房产交易中，以前只要房产的出售者与购买者双方到房产交易中心开始交易，就会马上拿到房产交易中心开出的“收件收据”，凭此收据银行就可以办理放款的手续了，也就是从房产交易开始银行就可以同步办理贷款发放手续。但现在的情况变化了，基本上要等到房产交易结束之后才可以办理贷款手续。
此举一出，上海市地产市场一片哗然，尤其是房产投机炒作者更加紧张，用一位市场中投机者的话讲是“堵了他们的后路”。
上海最大的房贷服务公司安家集团公关经理黎卉芳告诉记者，以前银行按照收件收据放款的话，拿到房款需要20天左右，而现在要见到房地产交易中心颁发的《上海市房地产登记证明》才能放贷，这样时间可能会拉长到40天左右。
这样的措施被业内人士称为极其聪明的方式，利用了制度上的要求，实际上降低了投机者的收益。黎卉芳说：“40天的时间显然太长，没有哪家公司能够提供出如此大量的资金用于垫资服务，另外资金周转的周期加长了，也会使垫资服务收取的费用增加，如果承担了更大的一笔额外的费用，投机者的收益会大为下降。”
事实上，房产交易的时间大为延长，也降低了房产流动的速度，先前一个投机者一年可以炒作8套房子的话，那么现在就降低到了4套，上海房产市场的投机热度也会随之降低。
一个月的时间，让老孟MSN的名字改成了现在的“国家不想让我们活了”。他着急的不仅仅是现在出台的各项政策，更担心的是还要出台哪些政策。据说，现在房产交易契税上调的消息也开始传播了。
上海稳定房价之组合拳（）
3月7日上海市地方税务局开始执行《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
3月7日上海举行的“2005年拆迁管理工作会议”，指出今后上海要严格拆迁许可审批，对新的建设项目，动迁房源达不到70％的，不批准拆迁许可。除此之外，上海还要求拆迁管理部门要结合建设项目土地预审，对拆迁规模和拆除的房屋类型进行审查，不符合要求的，及时调整。凡拆迁矛盾和拆迁纠纷比较集中的区县，除重点项目外，停止新的拆迁许可审批，集中力量解决拆迁遗留问题。
3月15日上海市房地产交易中心宣布上海在长宁区试点，推行房地产权证加载密码新措施。密码加载与否由权利人自愿申请，登记信息系统对其予以保存，今后再次交易登记时需输入正确的密码方能办理。
3月27日上海市政府宣布2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米（指为拆迁户建的房），及中低价普通商品房1000万平方米。
3月28日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，这个指引由公会会同16家中资商业银行会员共同签署并遵守。指引中明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。
3月29日上海市徐汇区政府宣布，将在上海率先开始实施一项动拆迁资金分户管理制度，动迁公司的劳务费与动迁居民的安置费分成两个资金账户进行管理，让动迁公司在居民动迁利益面前“死心”。企业的劳务费和居民的动迁费将分两个资金账户管理，动迁企业只能从前一个账户获得劳务费，而后一个账户资金只能划给动迁居民。
3月29日上海银监局局长王华庆在上海市信托投资公司负责人座谈会上透露，监管部门已制定了一系列规范信托公司的规章制度，并与有关公司及相关部门就年金信托、房地产信托、资产证券化等进行了探索。
3月30日上海市房屋土地资源管理局公布3月1日起，上海开始加大对网上虚拟合同、违规炒房的行为进行集中查处，对涉嫌哄抬房价的“富海商务苑”等7个楼盘予以封盘，暂停销售，并对“世茂滨江花园”等在网上备案撤销合同次数“排行榜”位列前三名的楼盘开展调查。经查证，上海荣峰房地产开发有限公司、上海新好世房地产有限公司和上海红商事置业有限公司确实存在虚拟购销合同以哄抬房价的行为。
4月1日沪上大部分银行开始联手封杀“购房一年内转让”。
4月4日上海市物价检查部门宣布，加强对全市房地产价格和房地产中介服务收费的监督抽查，从事房地产开发、房地产代理销售、房地产中介经纪服务的经营者的14种价格违法行为将受到严惩。
4月6日上海市房地资源局宣布了3条措施，梳理房屋交易登记环节，规范房屋“转按揭”的交易登记程序，意在坚决抑制投机炒作，规范市场秩序。市房地资源局从6日起，严格按照《中华人民共和国担保法》、《上海市房地产登记条例》的规定，办理房地产抵押登记和转移登记。
同时，市房地资源局对房地产权证加载密码、从今年5月1日起实施《上海市房地产登记条例》中规定的预告登记。
（本报记者廖春梅整理）
《国际金融报》 (2005年04月08日 第十三版)
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