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本报记者 王继红
3·15期间，本报接到北京颐和山庄住户一叠投诉信，记者顺手翻来，从2001年至今每年都有诉讼，有物业告业主的，也有业主告物业的，还有告物价局的等等，从这项房地产建成入住的五六年里一直没有消停过，据说打了20多场官司。
“乡产权”编织的谎言
来到颐和山庄记者看到，这个上万人居住的小区房屋密度很大、房子外观规划混乱、没有一块成片的绿地，大小道路坑坑洼洼，垃圾随处可见，狗屎遍地，一眼看去给人一种脏乱差的印象，不像高档物业，像个村庄。
在业主座谈会上，住户一致反映，是“乡产权”种下祸根。1991年海淀区永丰乡亮甲店村被市政府确定为北京市23个“社会主义新农村”建设试点单位之一。1992年，海淀区计委在一份批复中明确规定：“亮甲店新村”占地面积约28公顷，总投资5200万元，通过村民集资、集体自筹和银行贷款来解决。然而，1998年并没有开发资质的同力公司介入了这一项目，让村委会决定与他合作开发商业住宅小区。目前颐和山庄只有一期项目区设在“亮甲店新村”规划地址上，其中村民住宅仅占一个小区，其余85％被同力公司开发为商品房，以每平方米2000余元的低价向外销售，销售金额达10亿多元。在《颐和山庄小区住户手册》中，记者看到，颐和山庄占地45公顷，超过“新村”规划用地17公顷。规划中应建120套别墅，结果建了180套，多建的60套不在规划之内，占的是原绿地和道路的面积。“颐和山庄”是“新农村改造”试点工程，现成了永丰乡政府与投资商联合开发项目。
没有开发资质的同力公司利用新村“建设用地规划许可证”，在没有交纳土地出让金和没有办理国有土地使用证、工程规划许可证、销售许可证的情况下，在亮甲店村集体土地上大肆开发房地产并销售，其行为明显违法，已造成国家巨额土地出让金和税金流失一个多亿元。由于开发商五证不全，无论是在颐和山庄购买房产的业主，还是搬进新楼的村民，他们从开发商手中拿到的非驴非马的“乡产权”，是得不到法律保护的。更有甚者在颐和山庄住的这些业主不但没拿到产权证，所交的购房款至今仍然是一纸收据，据说连在收据上的盖“海淀区永丰乡亮甲店村财务章”也是私刻的，是没有备案的。业主反映，用这种不和法的手续，房地产投资商收了20多亿元的卖房款。对于这些问题，业主都曾向各级有关部门反映过，但至今没有解决。
当记者问业主：“你们买房时，难道没有想到是乡产权吗？”
业主回答：“想到了，但是售楼小姐说，今后会转化成大产权。
非法物业乱弹琴
在座谈会上，业主反映最强烈的是物业管理问题。颐和山庄自1997年入住以来，与物业公司光诉讼就已经发生了20多起。管理颐和山庄的是同力物业公司，据说从成立那天起，就没有物业管理资质，2001年也曾取得了北京市小区办颁发的资质证书，但从未重新进行登记。2003年未通过年检，至今仍属无证经营。
几年来，颐和山庄业主住的是普通住宅，这里房屋质量极差，目前已有许多房屋墙体开裂、地面下陷、墙皮脱落、管道漏水；而且没有消防设施，这里治安混乱，丢车、被盗事件常有发生；饮水井紧靠着污水井，没有化粪池，没有地下排污道，用户用水全部通过地表阴沟排出，一到夏季臭气熏天，没法开窗户；几百栋楼没有独立的供电、供水系统，经常停水、停电、停暖气，开发商当初承诺的1998年通天然气至今也没通；原有24小时热水服务2004年10月也不提供了；售楼广告中所承诺的学校、幼儿园、运动设施等内容根本没有。在这样的环境下居住，物业公司却按高档住宅每平方米2.67元的标准收取物业费，还擅自抬高用水的收费标准，并且巧立名目扩大收费项目，大到房屋过户小到换个灯头、水龙头，无论干什么一经物业就没有不收费的。而且这些收费项目有的有收据，有的打的是白条，从没有开过正式发票，偷税漏税现象非常严重。业主交给记者一叠收据复印件，记者翻看有装修押金、服务费、手续费、其它、过户费等等，金额数目较大，都在几千和万元以上。
颐和山庄的住户对物业服务质量越来越失望，从1999年开始，部分颐和山庄的居民开始拒绝缴纳物业费，到今年，颐和山庄60％的用户拒绝缴纳物业管理费。颐和山庄的住户还发现他们普通住宅交高额物业费，是有关部门越权批准，于是去年3月8日，由业主彭哲愚等3人代表颐和山庄400多名业主将当初越权批准物业公司这一收费标准的原海淀物价局告上了法庭，海淀法院判颐和山庄业主胜诉。但该小区的物业费并没有按法院判的执行，而是我行我素，物业费该怎么收费依然照旧。业主不交物业费，同力物业就指使保安打人，近两年内就发生打人事件十余起，而且多次断水、断电、断暖气，使一些业主根本无法居住。为此，2003年由海淀分局治安处、永丰乡政府、永丰乡派出所参加的5方会议，制定了不能使用武力，不准断水、断电，否则要负法律责任的备忘录。物业想用这些手段压服业主，结果使矛盾进一步激化。由于产权不合法，业主住在这里没有安全感，形成恶性循环，物业服务没有质量，业主就不给物业费，原来的配套设施又差，物业又没钱修，再过两年，道路没法走，粪便满街流。到那个时候，这些住户连生存的条件都没了。
物业的态度
为了核实业主们反映的情况，记者采访了物业公司的负责人邳淑芬。一听说是记者采访来了，说她很忙没时间接待，并说小区的问题不是物业能解决的，是政府的问题，现已由小区住户的人大代表送上了两会，新闻单位就不用管了。当时坐上汽车就要走，记者无奈只有挤到她的汽车里，一路跟踪采访。当记者问到业主反映的停水、停电、停暖气和指使保安打人的问题时，她说：“保安打人问题已经好几年了，他们说打了就打了，不是有公检法和公安局、派出所吗？对于停水、停电、停暖气的问题她避而不谈，而说现在他们收费都没人管，因为是乡产权，开发土地不合法，所以没人管。她们现在想撤都撤不了，因为没人管，去年热水都停了，今年暖气也要停，原因是业主不交供暖费，物业如果能印钞票，能继续供暖，业主不交供暖费，物业无钱买煤供暖，这个小区物业问题已是恶性循环。物业也希望将这小区的问题揭开，这不是个人的问题，是社会问题，是国家土地问题，物业公司也希望产权合法化”。
消费纠纷中最大难点
就颐和山庄产权和业主与物业的矛盾问题采访了有关部门。首都规划委员会明确表示，除了建设部颁发的产权证是合法的，什么“乡产权”、“区产权”都是违法的，是得不到法律保护的。海淀“后山地区”是北京违法占地、违法建设的重灾区，涉及永丰、上庄、东北旺、温泉镇，15个建设单位，违法占地2000多亩，违章建筑面积近56万平方米（见海淀区规划局“关于山后地区违法占地、违法建设处理意见的请示”），这是北京房地产的牛皮癣，亮甲店村村民们搬入的住宅楼和卖出的商品房，由于是建设在规划用地以外的耕地上，很可能难逃作为违章建筑被拆除的噩运。
有关人士告戒业主，在当今的消费领域中，商品房纠纷日益增多。由于购房涉案金额大，案情复杂，这是目前消费纠纷中难点最大的问题。为避免或尽量减少这些纠纷的发生，购房者在购房或预交款之前，必须对准备认购的房子及开发商、地理位置做详尽的了解。同时对开发商的开发资质及有关合法手续也要知晓，切不可轻易交款购房。
同时，为了保障商品房的质量及销售手续合法、齐备，让群众能大胆放心地买到“合格房”，有关部门应对众开发商加强监督与管理，严格依法办事，维护消费者利益，树立开发商自身形象。
一直以来，物业公司与业主间始终存在利益纠纷，以赢利为目的的物业公司在经营中为了获取更多收益，往往忽视业主的利益和权利，并没有把业主放在眼里，处理事物的行为和方式往往很极端、很霸道，也不乏采用一些欺骗、隐瞒的手段获利，诸如随意抢占小区空间用于经营，经营所得也不用于小区建设；物业公司服务人员多是临时聘用，工资低、业务差、服务水平不佳；尤其是在实际操作中，物业公司把业主们的钱花在何处，业主根本不清楚，引起了广大业主们的不满。对于颐和山庄的问题，有关专家一致认为，应由国土资源部出面妥善解决。
《市场报》 (2005年03月22日 第三版)
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