对三月十七日以后申请的个人房贷，工行和中行都将执行新利率
资金流向 利率双向调整后的关键
房贷新利率·深度分析
央行最近再次动用利率杠杆进行宏观调控，同时对利率采取了有保有压的结构性调整策略：在目前整体信贷偏紧的情况下，超额准备金存款利率降低，有利于金融机构适度、温和地放出贷款；又因住房贷款优惠利率取消，也避免了放出的资金流向火热的房地产。
地产风险引起高度警惕
中金公司首席经济学家哈继铭认为，中国宏观经济过热的龙头就是房地产业的增长。高耗能、交通能源瓶颈都跟它有关系。目前已经有大量资金流到中国内地和香港。内地的楼价上升幅度很大，地方政府在这方面收入的增加，使得他们不愿意出手干预。房地产价格不单是微观经济现象，更与宏观经济及政策相关。
央行此次突然调整商业银行住房信贷政策，事实上是针对个人住房贷款的一次加息，只不过此次利率调整是指向单一行业的政策，并非去年央行的整体加息。由此可见，央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。
与去年央行9年来首次加息一样，央行此次针对个人房贷利率的调整事先并无信号。值得注意的是，央行授权商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，也就是说，各商业银行可根据自身情况自行确定利率，给予了商业银行很大的自主权。
另外，央行决定对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞“一刀切”。由于上海等沿海及发达地区城市在国家相关部门公布的数据中，房地产价格涨幅始终位于前列，因此提高首付款比例实际就是暗指这些发达城市。
德意志银行经济学家马骏认为，上述举措是“温和”的，应将它们看作是政府为限制房地产市场的投机性需求而发出的
警示信号，其对居民正常购房需求的实际影响则相对较小。
央行这些规定宣布后，房地产类股在股市上遭到抛售。在深圳股市，蓝筹股万科下跌4%，至人民币5.27元，万科B下跌6.5%，至5.01港元。在香港股市，上海复地下跌4%，至2.40港元。
引导资金流向
与此同时，下调商业银行的超额准备金存款利率释放的政策信号是，央行鼓励商业银行将贷款投放到其他行业，根据央行此前公布的数据显示，去年12月末全部金融机构的各项存款余额为25.3万亿元，超额储备率为5.25%。
北京大学中国经济研究中心教授宋国青指出，下调金融机构超额存款准备金利率有适度增加货币总量的意图，央行希望信贷不要收缩得太紧，对缓和信贷收缩估计会有一定的作用，同时还可以对冲提高房贷首付的紧缩效应。
国泰君安证券研究所资深研究员林朝晖也认为，为保持经济稳定、快速地发展，对重点行业及企业的信贷支持必不可少。而且国际通行惯例是超额存款准备金利率为零，央行也正在向这一目标迈进。
显然，央行在冒着推动贷款增长加快的风险，想要引导资金投向急需资金支持的中小型企业。央行目前正在努力控制经济的过快增长，并使初步显现的通货膨胀苗头得到控制，而信贷的迅速增长显然不利于央行实现这一目的。
从头两个月固定资产投资(FAI)数据来看,经济似乎仍增长过快。据国家统计局公布数据显示,头两个月完成城镇固定资产投资4222亿元人民币,按年增24.5%,增幅低于去年同期的53%。该数据显示经济增速要超过政府预期。
市场人士的担忧正在得到管理层的重视，央行副行长吴晓灵在前段时间结束的央行货币信贷和金融市场工作会议上指出，今年央行将特别密切关注经济数据中价格和投资的动向。2005年央行将继续密切跟踪分析宏观经济形势的变化，密切关注当前金融运行态势，特别是价格和投资动向，防范投资反弹。
房贷新利率·专家提醒
三类人“提前还贷”不划算
本报讯（记者王旭）“这几天申请提前还贷的人太多，您最快预约也得到4月中下旬才能还款。”昨天，北京中行的一位工作人员在电话那头急促地告诉记者，而“一天之内已经有近百名贷款人提前还贷”的现象意味着“提前还贷”的第二次浪潮已经到来。
不过，专门办理房贷的律师随后则提醒市民，一方面，老贷款要到明年1月1日之后再提高利率，还有9个多月的时间可以还贷，贷款人不必“扎堆儿”选择在同一时间提前还贷；另一方面，如果考虑物价上涨、办理房贷所缴纳的各种费用等因素，提前还贷是否划算也将因人而异。
这位专业人士解释说，目前有三大类人并不适合提前还贷。一是手头比较紧，但是可能近期还需要用钱的人。因为如果按照央行的预测，大多数银行5年以上的商业房贷利率将为5.51%，比目前同期贷款利率低10%，房贷资金仍称得上是“最便宜”的资金来源。
二是手里有资金，但是有其他投资渠道的人。根据央行的调查报告，目前通货膨胀的压力仍在加大。在物价上涨并不低的情况下，贷款显然比存款要划算。对于手头有充裕资金的市民来说，选择收益更高的投资产品显然更划算。
三是工作不久，收入水平正处于上升期的贷款人。这类贷款人工资水平目前并不高，如果提前还贷就得四处借款甚至向父母伸手。有关专家分析说，对于工作、收入处于快速上升通道的年轻人来说，收入上升的速度将远远高于贷款利率，月供在收入构成中的比例会逐渐降低。享受贷款买房给个人带来的快乐可能更为重要。
作者：汪洋
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