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央行新政，一石激起千层浪。
从普通老百姓到专家学者，由于站在不同角度上，大家对新政的理解和预期结果相差甚远。而央行新政的颁布，是在前期很长时间里，大家围绕目前房地产市场是否存在泡沫而进行的激烈争论后出台的，这无疑更增加了政策的影响力。
央行新政，到底能起到什么效果，省城市民对它的反应如何？本报记者在济南采访了受房贷影响的不同角色的几个人，他们的观点可能带有一定的片面性，但却是他们现在的真实想法。
买房者——我想打退堂鼓
[角色一]普通市民杨健
角色速描：杨健，43岁，济南某机床厂的在岗职工，具有大专文化，自称家庭月收入2800元，现有住房56平方米，为了改善居住条件，准备卖掉现有住房，购买一套100-130平方米的房子。
采访地点：阳光100售楼处
采访时间：2005年3月19日10：10
央行新政出台了，杨健还是趁周末在省城几家售楼处看房。杨健告诉记者：“目前市场中还没有出现加息恐慌症，真的和媒体上描述的那样，我也该打退堂鼓了。”
杨健的升级置业计划从一年前就有了，自己现在居住的56平方米住房，是单位的房改房，没花几个钱就买下了。随着孩子年龄的增长，现有的小两室房子实在难以安排，孩子晚上要学习，大人也不能常年不看电视，如果老人再来凑热闹，那就更麻烦了。杨健的升级置业计划不奢侈，只要是个三室带厅的房子就行。一年来，杨健在离单位较近的十二马路一带不知转了多少圈，这周围的房价整天在涨，越看越没谱，越涨越不敢买，一耽搁就是一年。“一年前，房价低，贷款利率也低，早知道这样早买好了。”杨健有些后悔。
谈到央行连续加息对真实购房者的影响，站在阳光100沙盘前的杨健有些犹豫。一年来，真实买房者已经被连续上涨的高房价所折磨，看着自己兜里的钱所能买到的面积越来越小，指望着的贷款利率也在加息，真不知道如何决策。最让杨健担心的是，央行的调控政策指向炒房者和暴利的开发商，如果没有其他措施的配合，单纯的利率调整不但没有平抑房价，甚至可能在原有的高房价上，平白地又增加一笔贷款成本。如果真的这样，像杨健这样的真实买房者，除了在不买房与多付利息之间作出所谓“选择”之外，就再没什么办法可想了。“果真如此，我真想打退堂鼓了，先住着旧房子再说吧。”杨健如此说。
炒房客——对我影响不大
[角色二]业余炒房客迟强
角色速描：迟强，35岁，济南某证券公司职员，曾参与过1996年和1999年中国最大的两波股市暴涨行情，在股市中完成了自己的原始资本积累，自称对投资有较深研究。从2001年股市走下坡路开始，将股市中资金转移出来，投向房地产市场。
采访地点：经十路名典咖啡馆
采访时间：2005年3月19日12：30
迟强很低调，就在他驰骋股市的时候，他身边的同事都很少知道他在操盘炒股。3年来的炒房经历，更是少有人知道。
迟强没有向记者透露他如何炒房，但他告诉记者，阳光舜城、绿景嘉园、数码港、富翔天地、阳光100等这几年省城出来的大盘子，他都参与过，只是有的楼盘炒的多一点，有的少一点而已。“炒房越来越难了。”迟强告诉记者，最早炒房的时候，可以不交一分钱，就能炒。2000年某楼盘实行内部认购，由于市民当时对这个楼盘的自然环境不感冒，内部认购很冷清，开发商只好将价格再次压低，向关系单位推销，迟强通过单位团购，没交一分钱，一下子拿下了26套期房。半年后开发商正式开盘，迟强仅靠一纸合同，转手就赚了200万元。
“现在炒房客多了，炒房的门槛也高了，炒房难了。”迟强向记者唠叨道。谈到央行新政，这位炒房大户说要回家好好研究一下，估计影响不会太大。加息对炒房者来说，影响可以忽略不计，因为炒房客大多以短线炒作为主，以新楼盘炒作为主，更多的炒作在正式签合同之前就已经完成，即使银行签署了分期付款协议，也是短期的，利息所构成比重极低，炒房客一般不把利息计算在内。迟强对提高首付比例意见较大，炒房客最不愿付出的是现金，这就像炒房客的子弹，一旦子弹没了，自己就要被动挨打。首付比例高了，一旦遇到好项目，自己炒房的能力就要下降，赚钱能力也低了。两成到三成的变化影响不大，如果首付门槛继续抬高至40%到50%，炒房客的资金链会感觉到断裂的危险。但愿济南的银行不要朝这个方向努力。
迟强最遗憾的是，当年炒股没到上海，自己的资本积累少了好几成；这几年炒房没到上海，自己的利润大打折扣。
策划人——别一棒子打趴下了
[角色三]策划专家朱曙东
角色速描：朱曙东，38岁，瑞尔特房地产顾问机构董事长，经济学硕士，长期活跃在中国房地产营销产业中，是中国房地产全程营销理论体系首创者，瑞尔特思想库丛书主编。济南的齐鲁花园、东营的清风湖社区的营销策划，均是朱曙东的杰作。
采访方式：电话采访
采访时间：2005年3月18日15：30
朱曙东接到记者电话时，汽车正要驶入深圳市区。健谈的他没有挂断记者的来电，而是很激情地跟记者交流起来，这一谈就是半个小时。
朱曙东的观点，更多的代表了房地产界的观点。他认为，此次央行二次祭起镇压大棒，一方面是为了降低银行的风险，另一方面是为了迎合两会期间传出来的房地产过热论的注脚。从市场上看，国内的几家大银行自己也吃不准，到底房贷风险有多大，国内的上海、北京、深圳可能感觉房贷风险大一些，而一些二级城市却感觉房贷是贷款中最好的部分。总之，银行自己要有一个经得起市场检验的结论。
朱曙东一直认为，近几年全国各地房地产市场的销量大增，是需求带动的结果。市场经济规律一直在起作用，近几年来，老百姓对改善居住条件的欲望很强，这一欲望拉动了市民的消费能力。可以说，市民消费能力的释放，造成了房地产热，是需求内因在起作用，而不是炒房外因在起作用。朱曙东一直担心，如果政策大棒打得过急，刚刚起步的房地产业会不会重走1997年的历史，一棒子把房地产业打趴下了。如果政策对商业房产、别墅等设置高门槛，还说得过去；如果政策对住宅产业妄加打压，最终受害的还是老百姓，那时老百姓改善居住条件的愿望不能实现。朱曙东认为，特别是像济南这样的二级城市，房地产业刚刚起步，二环以内的房源少，一环以内几乎没有房源，市民很难买到合意的房子，这时再增加买房人的负担，抑制房地产业发展，不是一个明智的选择。
专家学者——重视政策风向
[角色四]房产教授程道平
角色速描：程道平，43岁，山东师范大学房地产经营管理系、房地产研究中心主任，近年致力于城市规划与开发、房地产市场研究、房地产策划、房地产信息学领域的研究。
采访地点：皇冠假日大酒店
采访时间：2005年3月18日11：00
程教授当天是前来参加“省城中心商务区高层论坛”的，在做完有关论述后，记者单独采访了他。
程教授首先肯定了央行新政是为了保持房地产市场持续健康发展的积极意义，因为单纯从0.2个百分点来说，对贷款者的负担影响较少，新政更多的用意是为了抑制炒房客，稳定房地产市场。但由于该政策是行业政策，不免带有行业特征，那就是对金融行业有利，对房地产行业和消费者提高门槛。加息和提高首付比例，抑制了楼市各方面的需求，其中包括投机者、炒房客，同时也有真实买房者。该政策出台后，真实消费者购房成本要增加，深远意义在于打压了这些人的消费欲望，有可能引发整个市场消费需求降低，从而引发房地产市场全面疲软。
程教授建议，央行在下达这种行业性宏观指导政策时，最好给各家商业银行以宽松的地区决策权，商业银行针对不同地区制定详细的贷款政策。另外，房价的涨跌，主要还是供需关系在起作用，房价的调整也是一个系统工程，不能头疼医头、脚疼医脚，除了金融政策外，政府有关部门还要从土地政策、保障体系、担保政策等方面进行完善和修正，以利于房地产业健康快速发展。
本报记者 李克新
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