二手房交易开征营业税等一系列政策实施后，宏观调控效应开始逐步显现：投资者开始谨慎入市，浦东部分地区高档二手房出现抛盘现象，中长线投资增多──调控楼市引发投资转移

    自2005年3月7日起，个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5％税率征收营业税，按应缴纳的营业税 税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。政策一出台，新的市场现象和效应正逐步显现。一些江浙的投资者纷纷抛出手中浦东等地区的高价位二手房，转而吸纳松江新城等一些中低价位楼盘，以求长线投资来规避政策风险。

    不少业内人士分析，这一现象表明投资者通过一段时间对新政的消化，正在重新调整投资策略。

    浦东高档二手房成了“烫山芋”

    在沪上小有名气的个人投资者孙先生透露，“圈子里的一些朋友在营业税出台3天后，就纷纷作出反应，决定将手里的‘三黄鸡’宰杀。”他解释道，自己习惯把市中心的房产称之为“老母鸡”，这些房产容易租赁，形成现金流“下蛋”；而把浦东地区的房产投资称之为“三黄鸡”，这部分房产租赁较差，不易形成现金流，持房待涨的卖家较多，最终是要出手的。

    为印证这一说法，笔者对浦东地区进行了采点。据调查，部分地区的一些租赁情况较差的高档房，成了投资者手里的“烫山芋”。在浦东置东中介龙阳路店，笔者就发现有“浦东世纪花园”和“大唐盛世花园”的毛胚房源推出。店内工作人员介绍，不少房源是新近挂牌的，卖家的成交意向也比较强烈。专家分析，投资者担心后期还有“组合”政策出台，挂牌出售的不在少数；一些已经初步达成交易意向的卖家，也加速了成交。据测算，营业税及其附加税费的征收，限制了楼市的“短期炒作”行为，一定程度上增加了投资成本。如果投资者购入新房不满规定的1年年限就转让，考虑其交易费用，营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等；再假设该房产年租金收益率为4％，则投资房产价格年涨幅需要在8％左右才有可能获利。

    上海安家集团黎卉芳经理也证实了这一说法，“从市场反馈的情况来看，市中心的布点对征收‘营业税’的反应并不大，但在浦东的布点，的确有一些人开始咨询相关政策，对后市看空，急于出手卖房。”虽然征收营业税的对象是交房1年以内的房产，占市场比重不会太多，相比较杭州征收20％的营业税而言，上海的5％的营业税还是温和的“软著陆”，但已经给了投资者一个信号，对于一些换手率高、价格基数高、租赁不易的房产，投机和短期投资的行为将可能在今年受到更多政策的打压。从这一点来说，一些江浙投资者分析浦东高价房“利空”，不愿意继续“持房待涨”也有一定道理。

    松江新城、九亭等区域投资升温

    近期另一个现象是，在前往松江新城、九亭等地的各类班车上，也出现了更多购房者的身影。是否因为近期贴息政策，使得楼市底部价格提升，将带动中低价房集中区域的一轮新行情呢？

    据了解，一些江浙投资者近期已经注意到这一系列的政策的关联性，投资行为显得有的放矢。他们将投资浦东商品房的资金撤出，准备近期大量投入资金在一些均价在每平方米4500──6000元的商品房。

    据分析，投资者从浦东转向松江等中低价位房，主要出于两个方面的因素：一方面由于营业税政策的出台，表明了政府打压短期炒房的决心，投资者纷纷转向适合长线投资的松江新城和九亭等地区，这些地区的房源总价低，且有一定发展潜力，因此风险也相对较小。“知雅汇”案场经理芮文忠介绍，他们前阶段推出公寓房时，市场反应就相当好，预计年内还将推出一批公寓房。与此同时，在三级市场上，也有一些投资客开始关注九亭地区前两年推出的房源，挑选併准备大量买进一些楼层高、景观好的房源；另一方面，今天对中低收入家庭购房贷款实行新的贴息政策，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3000元，调整为不超过4000元；享受购房贷款总额10％贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元，调整为不超过4500元，将贴息额度上升了1000元。投资者认为，低价房贴息的上调将带动中低价房的一轮新行情，而最接近这个价格区间，且具有整体规划优势的“松江新城”无疑成了其中的“香饽饽”。据松江新城月亮河一期的一位姓李的负责人介绍，近期他们均价在每平方米4700元的公寓房卖的相当好，每个双休日都有不少看房人前来。