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央行提高个人住房贷款利率以及房贷首付比例的利空消息，使地产股开盘就遭受重挫，成为周四重要领跌力量。那么，央行新的房贷政策对地产股中期走势将产生怎样影响呢？
景气降低预期导致暴跌
从1998年以来我国房地产市场的快速发展，动力主要来自住房体制改革和银行鼓励消
费信贷的政策，以及近年投资需求拉动。个人住房贷款利率和贷款门槛的双重提高，利率的杠杆乘数效应，将会逐步使房地产的需求和购买力降低，从而使房地产的景气度从高点下行。这是符合国家宏观调控需要，因为从去年以来，房价过高、部分地区阶段性房价上涨过快的问题已经成为全社会，乃至今年两会的焦点问题之一，房地产过热终于引起调控措施的加强。早在3月6日上海调整了与房地产相关的财税政策，上海各家商业银行为严格控制对投资和投机性购房的贷款发放，纷纷推出提高房贷门槛、紧控房贷发放的措施，遏制利用银行贷款进行房地产投机的行为。紧跟其后，深圳的几家商业银行也纷纷提高个人住房贷款按揭首付比例。本次，房贷政策本身再次传递出国家调控房产过热的决心，受此影响房地产投资与消费景气度将会双双逐步降温，房产价格将逐步回归到理性增长的轨道上来。
此外，土地拍卖价格居高不下，开发商转嫁到房价中难度加大；钢材、水泥等建筑用材料的价格上涨不断侵蚀地产公司的利润；大量空置房屋需要消化，尤其是中、低价房产竞争将会加剧，相关房地产公司盈利水平有可能不同程度降低。诸多负面因素，使房地产中期盈利前景预期大大降低，很显然房贷政策的变动只不过是周四房地产股价格大跌的导火索，弱市中的利空放大效应，行业景气度降低预期导致资金加速撤离才是真正引发房地产股下跌的内在因素。
阶段性调整仍将延续
从首放板块监测指数上看，房地产板块3月9日从995.20点到周四低点903.10点，短短6个交易日下跌幅度达到9.25%；如果从2月25日高点1013.62点计算，13个交易日也下跌了10.90%。板块指数已经创出大盘1187点反弹以来的新低，由于短期连续跌幅较大，在周五和下周初惯性下探后，短期应有一定技术性反弹。但是从中期角度看，在短期技术性反弹过后，两方面原因可能使房地产板块阶段性调整仍将延续。首先，基金重仓的权重蓝筹以及游资主导的太阳能等主流热点品种纷纷大幅杀跌显示，大盘阶段性调整已经全面展开，房地产股难以独善其身，中期将随大盘调整而调整。其次，基本面利空因素仍有一个消化的过程，房地产股中期需要一个重新定位的过程，而且短期大跌使技术形态走坏，也需要一个重整旗鼓的过程。
规避风险 留意机会
在地产股的中期操作中，应注意规避三类个股的风险，同时调整中留意三类个股的机会。当前在阶段性调整展开之际，应当心规避的3类个股：
1、业绩虽然优良，长期发展前景广阔，但近期阶段性连续涨幅较大的品种，这主要是金融街、华侨城等一些基金重仓品种，技术指标破位后短期可能面临一定调整压力。2、行业竞争能力较弱，所经营地产项目盈利毛利率较低，且公司现金流严重不足的绩差地产公司，中期调整压力相对较大。3、2004年年报业绩虽然优良，但推出大比例配股或增发等融资方案的公司，能否得到基金等机构的继续青睐是个疑问，有可能使部分中线筹码不断产生松动，给个股走势形成继续调整压力。
当然，任何事物的风险和机会都是相对的，在适当的阶段性调整之后，可关注三类个股机会：1、有大量土地储备的企业，土地作为异常紧缺的稀缺资源，中长期土地增值预期，仍然能够支撑部分地产股中长期的慢牛走势。2、2004年业绩优良，2005年一季度业绩又开始预增的企业，在短期非理性急跌之后面临一定中线机会。3、由于房地产的开发、销售需要一定时间，房产的销售和利润确认有一个时间差，有地产项目销售收益开始在2005年确认的公司，往往会对公司业绩增长作出重要贡献。
部分地产股票一览表
名称 代码 总股本 流通股本 去年年报每股 昨收盘价
(万股) (万股) 收益(元) (元)
万 科 A 000002 227362 157684 0.169* 5.27
金 融 街 000402 45912 25657 0.68 11.00
栖霞建设 600533 14000 4000 0.755 10.82
世茂股份 600823 35466 16973 0.32* 5.34
新 黄 浦 600638 56116 17015 0.0752* 5.01
注：加*的为去年三季度每股收益
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