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本报记者 李小刚
央行对个人房贷的加息虽然只有20个基点，但是半年内第二次加息产生的心理压力显然要比利率本身大了许多
房贷剧增集聚风险
金融系统对于个人房贷风险的争论和警示，已经从暗控向明控转变。3月16日央行决定调整个人住房贷款的利率，个人房贷的风险控制已经被放在了台面之上。
事实上，上海地产市场个人房贷的风险已经被金融监管机构所察觉，即房地产市场风险向银行信贷转移的可能性在逐渐增大。3月11日，上海银监局紧急下发通知，要求各银行调查其分支机构的个人房贷情况以及风险控制措施，并要求在3月16日前上交调研报告。
巧合的是，在商业银行上交调研报告的同时，央行已先于上海决定控制房贷风险。“银监局是在暗控，而央行开始明控了。”华东师范大学亚欧研究中心研究员余南平说。
这次单一针对房贷的利率调整，显而易见的原因就是目前住房信贷投放太大。在目前中国楼市最热的上海，个人房贷的增长极为迅猛。人民银行上海分行最新发布的信贷运行统计数据显示，今年1至2月，个人住房贷款累计增加153.2亿元，同比多增59.75亿元，累计增加额同比增长逾63.9%。
其实从去年末以来，上海个人房贷发放已经处于高位。2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元；其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元；新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
打击炒家未有穷期
上海楼市的热度依然烫手。
虽然去年央行10月底突然加息，但是由于力度较为温和，因此此后上海楼市的涨势没有被压制，反而出现了2004年最大的涨幅。这次针对房地产行业的利率调整，是再次发出强烈信号，希望地产市场降下温度。
据上海二手房中介公司的人士透露，去年加息之后对投机者增加的压力并不是很大，而且仍然存在较大的盈利空间，因此使用做高房价的手段通过银行多贷款的现象依然很多。
投资机会旺盛的上海楼市正在将房地产风险向银行信贷转移。而且个人房贷一直被认为是商业银行的优质资产，目前的坏账率很低，因此商业银行方面无意严加控制。加之银行之间的竞争激烈，各银行间还相互竞争个人房贷的资源，造成各行门槛高低不同的状况。因此这次利率上升，肯定会对上海楼市中依赖银行贷款进行短期投机的炒房者产生打击。
央行有关人士在接受媒体采访时曾指出，目前在房地产市场中海外热钱泛滥也是政策出台的一个原因。业内有观点认为，海外热钱大量涌入上海楼市，造成了上海房地产价格虚高，给房产市场带来不健康的非稳定因素。所以，调整房贷利率也是为了遏止国内外投机者炒楼套利。
购房者追涨意愿减弱
央行对个人房贷的加息虽然只有20个基点，但是半年内的第二次加息产生的心理压力显然要比利率大了许多。
在央行宣布提高房贷利率的3月16日晚，一些在上海楼市中的短期投资者在电话里向记者表示，他们已经感到比较大的压力，对今后上海楼市的走势产生了担忧。
由于房地产市场是典型的信心经济，中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，对上海楼市的未来走势要看购房者对未来的预期。复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，该政策抑制了楼市各方面的需求，其中不但包括投机者、投资者，还有居住消费者，该政策出台后，普通居住购房需求的门槛提高。
就目前上海楼市的需求来说，房贷门槛的提高将压缩市场的需求，上海楼市也将向理性状态回归。
当然，一个政策的出台不可能产生立竿见影的效果。因此对于这次住房贷款利率提高的市场效果，余南平表示，目前上海房地产市场仍处于牛市的亢奋状态，许多的投资者可能还没有意识到这个政策的作用，所以政策短期内效果难以看出。
“市场冷静下来还需要综合政策的影响，还有其他手段可以使用，可以使这个市场从亢奋的非理性状态向理性回归。”余南平对上海楼市始终强调各种政策的综合影响，而且他预计接下来很可能利息会再次增加，再加上上海市政府采取的一些地方行政措施，上海楼市回归理性是大势所趋。
事实上，上海市政府也开始在打击楼市短期投机的措施上渐趋严厉，一批违规楼盘遭停牌处理，增收营业税的政策也开始实行，政府调控房地产市场的信号强烈。
上海市新闻发言人焦杨在3月16日的例行新闻发布会上表示，上海市政府还要继续加强调研、密切关注、适时调控，各种措施的出台并不是上海刚刚开始调控，而是已经多次发布了关于上海楼市调控的措施，不是刚开始，也不是结束。
因此在目前后续政策尚不明朗的情况下，不少购房者开始静观市场，不断追涨的心态转向平和。
《国际金融报》 (2005年03月18日 第十三版)
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