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嘉宾专访
范文夫 东北财经大学金融学院副教授
于洪波 中国银行辽宁省分行零售业务处
张长凤 辽宁社科院省情研究所
“中央将调控房地产市场”的政策信号已经进入实施阶段
辽沈晚报：怎样看待这次个人住房贷款政策的调整呢？
范：为了鼓励住房消费，我国一直对住房抵押贷款实施优惠利率，即低于同档次的正常贷款利率。当然也存在住房制度改革刚推出，需要购买住房的人大都处于弱势群体地位，至少没有享受到福利分房的优惠政策，为了不加重他们的债务负担，实现政府的小康目标，居者有其屋，更主要的还是为了刺激住房消费，服从于当时刺激消费、启动内需、拉动经济的宏观政策考虑。但现在已经时过境迁，而且恰恰是这一优惠利率，在一定程度上助长了房地产市场的投机行为。这次调整并不是一味猛药，而是传递出强烈的信号——“中央将调控房地产市场”的政策信号已经进入实施阶段，预计未来会有连续的关于调控房地产价格的政策出台。本次调整的幅度并不太大，相应带来的利息负担增加也不是太多，不排除以后出台其他措施的可能性。这可能是我国调整房地产市场组合拳中的一“拳”。但未来会是如何，需要购房者慎重对待，必须充分考虑未来的利率风险。
张：房贷新政的出台意味着国家构建健康、稳定、持续发展的房地产市场的决心已下，特别是对那些投资炒房的个人投资者来说增加了一道门槛，此前曾经出现了一些炒房团，造成了一个地区房价的人为抬高，央行此举对投资炒房是一个限制。此外，在保护商业银行承担风险方面起到重要作用，有利于利率市场的国际化。
房贷利率可能还会调高
辽沈晚报：个人贷款利率还会提高吗？
范：目前关于我国是否在今年继续加息的讨论仍然很激烈，如果未来中国宏观经济持续在高位运行，进一步的紧缩措施必然会出台，提高利率则是可考虑的重要措施。
0.2个百分点对于贷款者和市场的影响很小，但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。居民一定要根据自己对经济形势的把握和政府宏观调控的信息，理性地形成自己的利率预期，慎重对待利率风险，加强家庭理财规划，防止可能出现的家庭财务困难甚至破产，即无法有效归还银行贷款。因为，虽然此次调整所带来的利息成本还不是太大，但未来可能的利率调整将会带来持续的利息成本的提高。
对降低房价是一个长期利好
辽沈晚报：这次调整能有效地让房地产市场降温吗？
范：住房抵押贷款之所以快速增长，并在一定程度上助长了房地产市场泡沫的形成，其中的一个重要因素就在于“收益——成本”机制的作用。过去两年房地产价格的快速上升给购房者带来了巨大的财富增值，这一增值的比率大大高于购房者从商业银行贷款的利率，即房地产购买行为或投资行为的收益大于成本，房地产泡沫的形成也就成为必然。而要给房地产市场降温，关键就在于改变这一机制，即降低购房行为的收益，增大购房行为的成本，有效遏制投机行为。当然导致房地产价格上涨的因素还有很多，而上述机制无疑是重要一环。此次利率调整，无疑是对症下药。
于：央行此次对个人贷款政策调整的影响将是一个连锁的、长期的反应。对购房投资和炒房是种限制，因为政策规定实行利率下限管理，而对上限放开，银行完全可以从控制风险角度考虑，对以投资和炒房为目的的贷款者实行基准利率或基准利率基础上的上浮利率。这样将使这部分人的投资成本增加、减少投资，从而拨开目前一方面房价高涨、供不应求，一方面闲置、空置房屋增加的假象，体现出一种真正的供求需要和关系。
短期来看低收入阶层买房将更难
辽沈晚报：对于中低收入者来说，是不是买房更难了？
范：首付比例的提高意味着贷款门槛的提高，以及购房人承担的购房成本的加大，尚未积攒到足够首付款的购房者在短时间内还不能购买住房；住房抵押贷款利率的提高意味着购房者用于购买住房的贷款资金的成本提高，加重购房者的利息负担。这种贷款难应该是暂时的，从长期来看，如果国家政策的调整能够有效拉动房价降低的话，对于中低收入者是一个好消息。
可能会再次带来还贷高潮
辽沈晚报：此次利率调整还会带来还贷高潮吗？
于：这次上调个人住房贷款利率肯定会带来一个新的还贷高潮，只不过时间不会马上到来，在今年年底明年年初会有一个明显的体现。从来自中国银行辽宁省分行的统计看，由去年10月29日个人住房贷款利率的上调而引发的真正的还贷高潮体现在了今年1、2月份，该行投放房贷与房贷还款的比例由去年年底的48%一下子升到了74%，也就是说，去年年底，放出100万住房贷款而还款48万，今年年初还款则达到74万，增长的26%就是提前还款的。对于手中有闲钱而没有投资计划的贷款者来说，可以选择提前还款。
本报记者 刘浏 首席记者 陈崎岩
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