|
调查缘起
2月22日，上海公开拍卖的“地王”四川北路4街坊108号地块，被港资背景的中建蛇口发展有限公司以114亿元的价格竞得。近年来，在人民币的升值期望、房地产市场相关政策进一步放开等因素的刺激下，外资以百川入海之势汇入上海的房地产市场。而近日发布的“非公经济36条”又为外资进入内地房地产市场增添新的动力。外资的追捧究竟为上海房地产
市场带来了什么？早报财经第一调查为此展开相关调查。
本次调查共有340名上海市民参与，其中男性占55.3%，女性占44.7%。受访者年龄相对集中分布在26-35岁，共占27.6%。受访者平均月收入为2681.42元。学历构成中，高中及以下学历的受访者占45.6%，本科及以上学历的共为27.4%。本次调查的置信度为95%，抽样误差在±3%之内。
港资公司以11.4亿元的价格从众多竞争对手中购得自己看中的地块，除了显示自己雄厚的资本外，更是透露出外资看中上海房地产市场未来而进军上海房地产市场的强烈信号。对于外资的积极进入，多数受访市民持谨慎欢迎态度：受访者一方面看好“地王”的投资回报，另一方面又对可能的外资投机成分给上海楼市造成的负面影响表示担忧。而这份担忧也是政府打算限制境外资本投机中国楼市的起因之一。调查还显示，过半人认为上海市场短期外资难以取代内资的地位。肯定经济大环境四成人看好“地王”回报
虽然有关“房地产泡沫”的言论以及楼市拐点的说法一直在我们耳边响起，但对于上海楼市，不论是外资还是普通老百姓还是非常看好。上周的调查显示，有39.1%的受访市民认为现今上海地价有升值空间，其中认为“非常大”的比例为8.5%、认为“比较大”的比例为30.6%。所以在类似问题调查中，我们同样得到了相同的结果。在对未来上海房地产市场的融资空间的看法上，受访者觉得上海房地产市场融资空间“已经饱和”的受访市民占15%，32.4%的受访市民认为目前的融资空间仍然“非常大”（6.8%）或“比较大”（25.6%）（如图2）。
外资介入上海房地产市场，到底是什么原因，进入的动力何在？调查显示市民认为最大动力为：看好中国经济增长的大环境（33.8%）、上海房地产市场的利润空间（19.7%）、人民币的升值预期（17.1%）等。鉴于此，32.9%的受访市民认为“地王”每平方米4.5万元的成交价“不算高”。从这个数据上看上海市民的楼市价格接受能力还存在一定的潜力。而这种潜力可能也是楼市不断走高的内因之一。更有42.3%的受访者看好上海“地王”的投资回报，其中14.4%认为“非常值”。
过半人认为
外资难以取代内资
外资源源不断地进入上海楼市，给一些楼市投机分子生存和逐利的空间，那么受访市民对外资的进入的态度是什么？调查显示，38.3%的受访民众认为“利大于弊”，远超过“弊大于利”17.6%的受选比例，另有32.9%的受访市民选择了“利弊相当”（如图1）。那么谁最可能成为市场的最大投资机构呢？调查的结果显示外资基金以24.4%的受选率排名第一，境外企业财团（16.5%）、国内商业银行（16.2%）分列二、三位。将外资基金作为最大的投资机构，其实也表示市民对外资投资或者投机行为的肯定，因为基金的流动性是最灵活的。
虽然认为最大的投资机构可能在外资中产生，但市民主观上并不希望上海的房地产市场由外资来主导。调查显示：33.8%的受访者认为即便上海的房地产市场全面开放，外资也不会在短期内取代内资成为上海房地产市场的主要资本，觉得“不太会”的也有21.8%，两者共计55.6%。显见市民从安全角度考虑，还是希望内资成为主流。
45%市民担忧投机过多
调查显示，境外资金投资上海房地产市场的首要正面影响为“促进房产市场的资本竞争”（56.2%），而“为房产市场增加更多的泡沫投机成分”（71.5%）成为受访者眼中最大的负面影响。这也是受访市民对外资存在微词的原因所在。而调查显示，外资的投机标签为市民接受外资进军上海房地产市场设置了心理障碍，27.9%的受访市民认为一旦外资因某种原因（如美元加息，对人民币升值失望或套利成功）而撤资回流，可能会引发上海房产市场的拐点到来，17.1%的人甚至认为“肯定会”。总的来说，对于外资的积极进入，多数受访市民持谨慎欢迎态度。他们既希望外资能带来上海楼市欣欣向荣的一面，但又对可能伴随的风险保持警惕。（感谢上海零点市场调查有限公司邓昕提供数据和分析）
| 
