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导火索———公婆对立
去年底，某物业管理公司向管理小区业主发布通告称，一些业主长期拖欠物业管理费的现状非常令人遗憾，公司因经济困难无法正常运营。因此，物业公司决定从2005年1月1日起停止对小区提供物业管理服务。翌日，小区内电梯全部停下，路灯照明被停用。随后的日子里，小区内居民生活更是艰难，居住在高层上的人出入不便，可视对讲门铃及安防系统形
同虚设，垃圾堆积如山，居民怨声不断。业主委员会向小区业主发布公开信，号召业主团结起来，维护小区秩序。如此，物业与业主成为矛盾尖锐的对立方，小区内的火药味浓起来。
现实———法规盲点
据了解，我市市区现有资质合格的物业管理企业45个，从业人员达1800多人。市区现实行物业管理的小区共有124个。由于实施物业管理的小区越来越多，物业管理行业在实践中出现了一些亟待解决的矛盾和问题。如部分开发建设单位实施前期物业管理时，在确定物业管理企业过程中操作不够规范；物业管理企业与业主之间在物业管理服务价格的确定方面没有充分体现“自愿”原则；部分业主对物业管理这一新兴服务行业的认识存在误区，拒交或迟交管理费现象比较普遍等。
许多具体问题的解决无法可依。例如，物业管理办公用房的具体标准、物业管理区域的划分、原有住宅小区如何实施物业管理等问题。这需要在物业管理与业主之间建立一项共同遵循的规则———地方法规。
我市曾于1996年发布《鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法》，但已于2002年在适应我国政府加入WTO进程中被正式废止。面对亟待解决的矛盾和问题，重新制定一部相关政府规章已是当务之急。
政府管理———有所为有所不为
近年来，我市已先后有4家物业公司撤出或停止服务。从我市几个出现问题的物业管理小区看，存在的共性问题集中在服务收费价格上。按照国家、省建设部门和物价部门联合下发的文件规定，除了高档住宅区和别墅区实行市场调节价格外，一律实行政府指导价。我市高档住宅区和别墅区很少，因此，物业管理小区绝大多数实行政府指导价，遵循的是市物价局和房产局于2003年9月出台的《鞍山市物业管理服务收费管理实施办法》，物价局审批的平均收费为每建筑平方米0．4元，因为全市物业管理企业平均收费率仅有40—50％，因此行业实际平均收费为每建筑平方米0．25元，最高1．5元，最低0．1元。由于政府对价格的干预，一方面物业管理企业认为现有的收费价格过低，入不敷出；另一方面业主认为收费价格较高，物业管理企业提供的服务与收取的费用不相符，矛盾丛生，直接导致个别物业管理小区秩序的混乱。
日前，市政府召开常务会议，讨论通过《鞍山市城市住宅区物业管理办法》，将于今年4月1日起施行。该办法的指导原则就是在充分尊重业主和物业管理企业双方的前提下，决定放开物业管理服务收费价格，明确新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费，由业主与物业管理企业协商确定价格，报价格主管部门备案；原有实行政府指导价格收费的住宅区，经业主与物业管理企业协商一致，也可重新协商确定价格，并报价格主管部门备案。比照国家和省相关规定，该办法的出台有所突破和创新。
首席记者 徐大泽
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