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中国监管部门希望通过开设住房产权反向抵押贷款减轻社会养老负荷
调查显示，50%的保险公司对住房产权反向抵押贷款一无所知，另一些公司则认为在中国推出此类险种不切实际
住房产权反向抵押贷款是一份“生死合同”，保险公司和投保人的盈亏取决于寿命的
长短，倘若房主寿命高过预期，保险公司最后回收的资金也将少于估计
保监会欲试点养老新招，保险公司却举步不前
住房反向抵押：养在深闺人未识
本报记者 黄蕾
一纸下岗通知，无形中增加了马先生赡养父母的负担。他告诉记者，“我的父母积蓄少、退休金低，我的经济状况也一般。听说有一种通过抵押房产给保险公司，随后每月领取养老金的保险产品。”马先生所指的险种，名为“住房产权反向抵押贷款”险。
“反向抵押贷款是针对老年群体推出的一种新型养老保险。”据海尔纽约人寿产品研发人员介绍，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人死亡，保险公司才将房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。
以反向抵押贷款的方式，缓解社会养老金压力的做法海外早有先例，并在英法等国已相当成熟。
三套试点方案
反向抵押贷款在海外的盛行，触动了国内监管层的敏感神经。去年底，中国保监会协同中国房地产协会等部门和政府机构计划在上海、北京、广州等全国几个重点城市，试点推出该险种，这种“抵押房产、领取年（月）金”的寿险服务将一种新的养老模式推至老人面前，更抛出自主养老、减轻子女赡养负担的双重诱惑。保监会甚至提出了三套试点实施方案。
业内人士对此纷纷高调回应，中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏认为，这种方式可以在一定程度上解决老年人的养老问题，应该有较大的市场和较高的可行性。记者获悉，中房集团在与主管部门调研之后，曾有与保险公司合作共推反向抵押贷款的想法。
孟晓苏认为，反向抵押贷款服务将产权住房变为一种“养老储蓄”，无疑会扩大居民对住房的购买需求，同时也可使保险机构的资产额迅速增加。此项业务一旦开展，将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现，提前得到房屋的销售款。
险企低调回应
然而，全国各大保险公司乏人问津的态度，给沉浸在热情中的孟晓苏着实泼了盆冷水。记者对沪上大多寿险公司进行了一番调查，一半的保险公司表示，该险种在国内推出不切实际，剩下的公司甚至对该险种一无所知。
沪上一家寿险公司负责人认为，如果社会有这个需求，保险公司又有这个能力，并可以从中获利，那么住房反向抵押贷款就具备了理论上的基础。但中国内地的保险公司迄今未具备金融信贷的功能，如果要引进这项业务，在得到房子以后，如何处置，是一个具体而现实的问题。
针对保险公司的疑虑，孟晓苏认为，抵押房屋的价值评估和价值预测、抵押房屋的管理与维护、收回房屋后的整理与销售，这三项正是房地产企业的专长，开展这项业务将为房地产从业人员开辟新的业务领域。
但是，保险公司似乎考虑得更远。“这类产品是一个跨银行、保险的金融理财产品，对保险公司精算的要求非常高，诸如对房产进行估价、考虑投保人的寿命等，考虑不周双方都可能亏损，因此实行起来可能会有难度。”太平洋保险集团一位工作人员对此表示担忧。
面临数道门槛
中央财经大学保险系郝演苏教授指出，靠子女、靠单位等几大传统养老方式都不足使老人们“丰衣足食”，现在一些有远见的市民开始将目光投向多样的商业保险，但因为国情与消费理念的不同，该产品在国内还面临着传统观念、政策法规、二级市场与三级市场的不成熟等因素限制。
事实证明，反向抵押贷款能否落地国内与房产市场的成熟度和活跃度息息相关。郝演苏告诉记者，并不是所有的西方国家都盛行该险种，在经济起伏比较大的国家或城市，这个险种也没有扎根的环境。
太平洋安泰保险的研发人员向记者解释了保险公司对推出该险种热情不高的另一个原因。“国外的房产属于终身所有，而国内房地产的使用年限只有70年。”70年后，房产又将归属何方，这令保险公司困惑不已。
另外，房产作为老人遗产的一部分，在有生之年抵押房产势必引起遗产的“缩水”，老人是否能够改变观念，为自己的财产调配做主？这也是保险公司担心该险种推出后“受冷”的主要原因。
有人称反向抵押贷款为“生死合同”，保险公司与投保人的盈亏取决于寿命的长短。这对于保险公司来说是一种挑战。倘若房主的寿命高过预期，那么保险公司最后回收的资金也将少于预估。
住房产权反向抵押贷款（名词解释）
所谓住房产权反向抵押贷款就是老年人通过抵押自己的房产，每个月从银行获得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大支出。在反向按揭的安排下，老年人每个月能领取多少，要看房子的价值、增值潜能，以及业主的年龄等。
反向抵押贷款是一种特殊的保险产品，主要针对年龄大于62岁的户主。反向抵押贷款是将房产产权转化为免税收入的一种融资方式。
如何获得反向抵押贷款
本报实习生 张燕 编译报道
近年来，新加坡、美国等国家推出的“住房产权反向住房抵押贷款”使老年人更容易获得贷款，在老年人口比例不断增长的年代，这种保险产品正引起越来越多的国家和地区的关注。于是，如何获得反向抵押贷款也成为老人们关心的话题。现在就让我们亲历购买反向抵押贷款的过程。
（1）认知：老人通过新闻、广告、与他人交流初步了解反向抵押贷款。
（2）行动：老人联系反向抵押贷款服务商或反向抵押贷款协会索取反向抵押贷款信息。
（3）咨询：无论选择何种反向抵押贷款，咨询都是法定程序。
（4）申请：老人填写申请表格并选择支付方式。
（5）处理：评估中介根据房屋实体情况对房屋进行价值评估。
（6）审批：在获得相关信息后，贷款人与老人将商讨其他细节，包括决定支付方式、贷款利率调整频率等。随后将一揽子贷款协议（“贷款包”）报发行部门等待审批，这个过程大约需要4至8周的时间。
（7）签约：若“贷款包”通过审批，贷款人将安排时间与老人签约。
（8）支付：3天后，贷款人将按事先约定的支付方式提供贷款并定期邮寄对账单。
（9）偿付：老人作为主要住户在中止居住抵押房屋时，启动还款程序。贷款可以由老人本人或继承人归还。偿付金额不得超过房产价值或出售价格。
反向抵押贷款走俏欧美（他山之石）
本报记者 张颖
20多年前的英国，有一群职场中坚力量拼命工作，为了能住上宽敞的卧室，他们找到了银行，贷款买房子。20多年过去了，曾经的“年轻人”纷纷退休，他们开始为自己的晚年生活盘算。这次，他们找到了保险公司，购买住房产权反向抵押贷款。
77岁的佩吉·吉塞尔（PeggyGysel）与这群“年轻人”有着相同的境遇。早年，吉塞尔买了两栋房子，退休后，她不仅要为剩余的房屋贷款担忧，高额的保险费也让吉塞尔夜不能寐。购买反向抵押贷款似乎成为她生活的转折点。吉塞尔表示，反向抵押贷款支付了她大部分的生活开支，“现在，我可以安心睡觉了。”
近年来，新加坡、美国等国家纷纷推出的“反向按揭贷款”使老年人获得贷款变得更加容易，在老年人口比例不断增长的年代，这种贷款方式已受到越来越多的国家和地区的关注。
市场叫好
日前，专门从事多种市场调查分析的英国调查公司DatamonitorCorporation预测称，尽管现阶段反向贷款市场规模尚小，但由于高龄人口和住宅资产的增加，以及储蓄利率降低下，反向抵押贷款市场将逐渐扩大。
业内专家布朗·贝琳(Bronwyn Belling)指出，反向抵押贷款之所以受欢迎，与其特殊的产品性质密不可分。
反向抵押贷款是一种特殊的保险产品，主要针对年龄大于62岁的户主。反向抵押贷款是将房产产权转化为免税收入的一种融资方式。户主无需出售房产或放弃产权，即可获得反向抵押贷款。
贝琳解释道，老年人可以通过抵押自己的房产，每个月从银行获得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大支出。在反向按揭的安排下，老年人每个月能领取多少，要看房子的价值、增值潜能，以及业主的年龄等。贷款的款额每隔3年便会重估一次。
反向抵押贷款中的“反向”意味着此种贷款的资金流与通常的抵押贷款是相反的。正常的抵押贷款中，借款人分期付款给贷款人；反向抵押贷款中，贷款人分期付款给借款人。
在美国，可申请反向抵押贷款的房产主要包括单亲家庭房产、建于1976年6月后厂房住宅、合格公寓和城市住宅。
反向抵押贷款资金可由贷款人任意支配，可支付如日常生活开支、维修和改造、医疗费用、药品和家庭护理费用等一系列开销。
专家谨慎
3月9日，联邦住屋企业督察局要求房利美公司修正其记账方式及内部控制机制的缺陷，其中包括制定相关政策以禁止假冒签名入账，并限制雇员的数据修改权限等。
房利美公司是全美最大的家庭抵押贷款的投资商，也是反向抵押贷款的主要投资商。监管机构对该公司的调查使不少客户开始担心自己利益受影响。
美国国家住房反向抵押贷款协会专家彼德·贝尔（PeterBell）提醒，尽管老年人非常喜欢反向抵押贷款，但任何产品都有不足。
他指出，反向抵押贷款的借款人必须支付此项贷款的启动资金、保险费、评估费和签约成本。对于那些短期贷款的借款人而言，这是一笔相当昂贵的支出。
与此同时，贝尔提醒那些购买反向抵押贷款的老人，在购买此类产品后，房屋价值可能因此而减少。因为房屋的部分价值被用于支付老人的生活所需，这也是为什么许多老人的子女并不支持购买反向抵押贷款。
《国际金融报》 (2005年03月11日 第十四版)
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