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新春伊始，房贷政策再度成为市场的焦点。3月6日，上海调整了与房地产相关的财税政策，而此前上海各家商业银行按照人民银行上海分行关于严格控制对投资和投机性购房的贷款发放，遏制利用银行贷款进行房地产投机的行为的建议，纷纷推出提高房贷门槛、紧控房贷发放的措施。紧跟其后，深圳的几家商业银行也纷纷提高个人住房贷款按揭首付比例，基本上从原先的2成提高到3成，个别甚至提高到5成。那么，上海、深圳两地房贷政策的收紧是否意味全国性的房贷收紧政策即将开始？2005年的房地产政策将何去何从？展望2005年房地
产行业可能出台的政策，宏观调控仍将在房地产行业上演，对土地与资金的控制仍将继续，但调控的重点将由重控制供给而轻控制需求转为对供给与需求的控制双管齐下，并将很可能在一些为社会所高度关注的热点问题上有所突破。
卖地将受约束控制
2004年影响房地产行业发展的一系列土地政策都是围绕控制土地的供给速度来进行的。基于土地在一定程度上是房地产开发的原材料，要控制房地产开发的速度，抑制房地产行业的过快增长，就必须控制房地产行业所能获得的土地数量。2005年对土地供给速度的控制仍将继续，但在具体控制土地供给速度的政策上，会更一步加强对地方政府的约束与控制。这主要是由于中央政府从控制宏观经济过热的角度出发，有很强烈的控制土地供给速度的需求。但卖地收入通常是地方政府的主要收入来源，地方政府出于推动地方经济发展的角度，都具有很强的卖地冲动。最终土地的供给速度实际是中央与地方博弈的结果。2004年土地的供应速度，虽然已得到明显控制，但要确保2005年对土地的供给速度控制在中央的预期之内，就需要进一步抑制地方政府的卖地冲动，加强对其的约束与控制。
土地转让公开透明
停止土地的协议出让是2004年土地政策的另一核心内容。2005年关于土地出让方式的改革将进一步深化，深化的焦点将集中在继续提高土地转让的公开、透明程度，打击土地的囤积与炒卖方面，从而提高土地的有效供给，降低减少土地的供应对行业的负面影响。另外也利于驱逐不合资质的劣势公司，提升行业的效率。
抑制房价过快上涨
在房贷的推波助澜以及外资有关人民币升值的鼓噪下，房价在2004年快速上涨，全国平均涨幅达到14.4%。姑且不论目前的房价是否合理，但很明显如果房价继续大幅上涨，将蕴含更大的金融风险。而如果房价转而出现下跌，一样会诱发金融风险。因此维持房价稳定，并抑制其过快上涨，对维护金融稳定意义重大。2004年出台的抑制房地产过度投机与抑制房价过快上涨的政策并不多，且力度不大，因此造成房价对宏观调控无动于衷。今年国家在抑制房地产的过度投机及抑制房价上涨的政策方面力度会有所加强，可能采取的主要措施主要有：
1、不排除出台针对房地产行业的结构性加息的政策。2004年10月，央行8年来首次加息。但一年期贷款基准利率仅上调0.27个百分点，5年以下及5年以上个人住房贷款利率也只分别上调了0.18及0.27个百分点。总体而言，对房地产行业无论是开发企业的财务成本，还是购房者的贷款成本影响都十分有限。因此从抑制过度的投机需求的角度，我们认为在今年不排除出台针对房地产行业的结构性加息的政策。
2、由于房价的上涨幅度全国各地不一，因此不会在全国范围内全面收紧房贷政策，但在部分房价上涨过快城市，推广上海深圳两地的房贷管理方法，抬高房贷门槛，提高首付比例，收紧房贷发放的可能性较大。
3、进一步加强对房地产企业预售许可审批，以及对房屋中介的管理。阻断开发商与房屋中介在炒卖商品房上的利益勾结。
4、加强对房价上涨合理预期的引导。房地产价值主要由地价及建筑物的价值构成。长期来说，地价是不断上涨的，而建筑物的价值是在不断折旧的。因此房价上涨的幅度应该反映地价上涨的幅度与对未来地价上涨的预期再减去建筑物的折旧。但近两年房价上涨的幅度远远超过地价上涨的幅度，现行房价所包含的非理性预期的成分明显过大。因此在引导公众对房价的合理预期方面，有必要也有可能出台一些政策。
5、不动产税有望在试点城市推出。
房地产金融有望进一步发展
我国房地产金融领域的发展起步较晚，严重落后于房地产行业的发展需要。主要表现在房地产企业融资渠道狭窄，所需资金严重依赖于银行体系。此外从投资者角度来看，表现在房地产投资品种非常少，且投资主要依靠投资者个人非专业方式进行。从而助推了对房价上涨的非理性预期，以及过度投机。从严防房地产行业风险转嫁到银行体系的角度出发，我们认为今年在拓宽房地产企业的融资渠道方面，政策会进一步推进。随着《房地产信托管理暂行办法(征求意见稿)》的推出，今年房地产信托品种会增多，规模会加大；此外房贷证券化也有望正式启动。类似REITS的房地产信托基金则有望成行。上海证券报巨田证券研究所鱼晋华
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