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在近来中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论中，上海是当仁不让的风暴眼。一路攀升的房价不但牵动着上海普通购房一族的心，也吸引了包括海外投行、学院派人士等等各路精英的目光。近日，上海市有关部门针对本地房地产市场出台了一系列政策，新政有何深意？上海楼市到底有没有泡沫？上涨过快的房价如何平抑？有关部门是应该疏导为主还是干脆下一剂猛药？各方观点，见仁见智。
新政针对投机性需求
3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》；3月7日，上海市地税局《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》和市财政局对中低收入家庭购房贷款贴息的政策正式实施。而早在上周，已有7家本地楼盘因涉及违规而被停牌。
对这一系列政策组合拳，上海社科院权衡教授的观点颇有代表性，有关方面打击上海房地产市场短期投机行为，规范市场发展的政策意图非常明显。只有平稳健康发展的上海楼市才真正符合广大市民和房地产开发商的利益。征收营业税等政策主要针对的是投机性需求，有助于平抑房价。
而上海房地产业内人士对新政也多持欢迎态度。地处浦东的一家民营房地产公司老总对记者表示，房地产是宏观调控的重点，面对上海楼市的持续上涨，业内对税收等相关政策早有预期，所以并不意外。有关部门出台政策抑制不正常的投机行为对上海房地产市场的长期发展有积极作用，对规范运作的房地产商来说反而是定心丸。他认为，部分楼盘停牌主要是打击开发商暗箱炒作、虚抬价格。这次调整营业税增加了楼市投机者的交易成本，对自住市民和长期投资者影响不大，而提高中低收入购房贷款贴息额度，则反映了政府改善市民居住条件的一贯态度。
局部泡沫得到普遍认同
上海房价已经连续数年增长且尚不见触顶迹象。以2004年为例，上海市全年共完成房地产开发投资1175多亿元，比上年增长30%以上；商品房竣工面积3443多万平方米，同比增长38%；商品房现房和期房销售面积近3489万平方米，增长近39%。投资、竣工和销售三个重要指标增幅均超过30%，保守估计2004年上海平均房价上涨幅度至少为20%以上，大大高于全国的9.7%的平均水平。据上海市统计局2003年年底的数据，上海投资性购房比重达16.6%，已逼近国际警戒线20%。
尽管如此，许多经济学家和学者对中国房地产市场的发展仍抱着乐观的看法，他们普遍认为中国的房地产市场总体而言是健康的，而且从中长期来看，市场仍将保持旺盛。高盛(中国)的经济学家梁红在综合分析需求状况、存货数据、银行风险和消费者财务状况之后认为，很难证明中国当前房地产投资总体过热，房地产泡沫即刻破灭的说法缺乏证据。
另一方面，泡沫论虽然受到颇多质疑，但局部泡沫的概念却得到广泛认同，包括上海在内个别城市、个别地区房价的过快增长是难以回避的事实。花旗集团研究报告称，中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的，并且明确内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，但泡沫短期内破裂的可能性不大。国内著名经济学家厉以宁也在多个场合表示，目前国内房地产业整体上不存在泡沫，但不能排除个别城市、个别地区房价上涨过快以及过高。
政策导向应以稳健为主
既然对局部泡沫已有共识，地方政府又该如何应对呢？华东理工大学的徐峥教授指出，上海市的房地产市场已形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是上海的高收入群体，对于这些高收入群体来说，没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。与成熟市场相比，上海本地市场还存在房价和收入、商品房售价和租金价格倒挂等一系列结构性问题。在市场深层次问题没有解决的情况下，过快增长的房价只能激化各种矛盾，因此适时的政策导向刻不容缓。
国务院发展研究中心廖英敏研究员则表示，上海等特大型城市的房价上涨还是以需求推动为主，同时由于房地产业牵一发而动全身，其大幅波动对上海乃至全国经济的冲击和影响也不容小觑，因而政策对于本地房地产市场的导向还是应该以谨慎为主，在打击恶意投机性行为的同时，逐步规范市场发展。长期来看，地方政府对房地产市场应该加强三方面的工作：第一，完善住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求。要完善社会住房保障体系，如廉租房和房租补贴制度，妥善安排低保人群的住房问题。第二，促进房产市场供求平衡，稳定房产价格。供给方面，要充分挖掘现有的房产资源，增加房产供给。需求方面，要合理规划大中城市改造规模，控制盲目扩大城市房屋拆迁规模，压缩非正常住房需求。第三，积极发挥房地产市场本身的功能和作用。规范中介服务机构的行为，提高各类房产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求的房产价格。
近年来主要房地产政策
121号文件发布
2003年6月13日，央行正式对外颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7项贷款全面提高了门槛。
提高房地产开发固定资产投资资本金比例
2004年4月底，国务院发出通知，决定适当提高部分行业固定资产投资的项目资本金比例。对比同年2月4日国务院召开的严格控制部分行业过度投资电视电话会议，此次房地产业首次被列入调控范围。此次通知在原关于房地产项目资本金比例的规定上提高了5个百分点，至35％。
《商业银行房地产贷款风险指引》发布
2004年9月2日，中国银监会正式发布了《商业银行房地产贷款风险指引》。与2月26日的《商业银行房地产贷款风险指引》(征求意见稿)相比，此次正式发布的指引增加了一些风险的防范措施。另外，申请贷款的房地产开发企业的自有资金占开发项目总投资的比例从30％提高到了35％，使其与国务院4月底的通知相一致。
《房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿发布
2004年10月18日，银监会发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的征求意见稿，这是首次对房地产信托作出规范。征求意见稿允许房地产信托突破《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条关于信托合同不得超过200份、每份合同金额不得低于人民币5万元的限定。
央行决定加息27个基点
2004年10月，中国人民银行决定从当月29日起将金融机构存贷款基准利率上调0.27个百分点。市场普遍认为，加息使得房地产企业成本提高，同时打击购房需求。上海证券报记者张喜玉
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