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晨报记者丁利民刘畅林劲榆
扩大普通商品住房供地量和开工建设量、期房限转、一二手房销售上网、严查违规开发商……从去年至今，一年多的时间里，调控土地供应、优化市场结构、完善交易规则等，是上海房地产市场一以贯之的调控手段。昨天，随着两项与房产相关的财税政策的调整，2005年的房地产市场调控再度成为热门话题。
市房地资源局负责人表示，2005年将按照市政府确定的“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，继续大力加强房地产市场调控，进一步改善广大人民群众的居住条件，促进房地产市场持续健康发展。
力争市场“供略大于求”
来自权威部门的数据显示，2004年上海商品住房市场供求总体上趋向平衡，全年商品住房批准预售面积3080万平方米、预售登记面积3310万平方米，供需比例1∶1.07；普通商品住房的供应量进一步增加，平均预售价格以下商品住房的供应面积，由上年的1615万平方米提高到1946万平方米，占预售登记总面积的58.8％；商品住房销售价格涨幅回落。
市房地资源局负责人近日表示，在市政府的统一部署下，将区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的普通商品住房的供应，满足消费，完善保障；同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。2005年，要继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。
中低价普通商品住房将放量
2005年，将增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，继续调整供应结构，并完善供应政策。
市房地资源局负责人接受媒体采访时曾透露，今年上海经营性用地计划3000公顷，将遵循节约、集约使用的原则，但仍将确保中低价普通商品住房建设。预计今年将有2000公顷左右的土地供应于中低价普通商品住房建设。并以“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。
今年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。同时，在优先保证轨道交通、世博园区等重大工程、市政府认定的旧区改造重点项目动迁房源需求的前提下，稳步扩大配套商品房销售对象，使本市符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能够购买。
市场监管和监测将继续加强
早在去年4月份，上海市政府就出台了“期房限转”的政策。叫停市场上利用期房短期炒作套利的行为。
与此同时，新建商品房实行网上备案登记，将开发商的售楼行为透明化，从而减少了以往开发商惜售捂房，利用销控炒作房价的现象。
此后对市场违规行为的监管没有间断。继今年1月对万邦都市花园虚拟交易等违规预售行为叫停之后，3月1日起主管部门更是掀起了一场市场监管风暴。3天之中，连续对7个涉嫌虚构购房人、虚拟交易的楼盘作出停牌处理。此外，还有包括世茂滨江花园在内的4个楼盘列入调查范围，对开发商起到了极大的警示作用。
另外，昨天有关对房地产征收营业税的消息终被证实。然而作为一个规范投资行为和抑制短期投机的财税手段，早就进入政府主管部门的考虑范畴。
去年四季度的一次经济论坛上，市有关部门负责人就曾表示，房地产具有投资、消费两重性，但目前市场上“次新房”的过度流通现象已经引起政府相关部门的重视，对于投资或投机性购房，政府相关部门在适当的时候会启用财税金融政策。
完善住房保障体系
作为上海住房保障制度的一部分，目前的廉租房政策受益面将进一步放宽，到今年年底，使受益家庭从去年底的1.35万户扩大到1.8万户，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
探索建立房屋租赁新机制。根据先点后面、市和区县两级政府合理分担的原则，对动迁中经济困难的本市居民家庭，将开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。
对尚未出售的公有住房，继续实行低租金政策，并对符合条件的特困居民继续给予租金减免。截至去年年底，低租金政策使得3800万平方米公有住房的95万户，约270万人受益。在继续按优惠政策实施成套公有住房出售的同时，加大旧住房成套改造力度，使其中的承租户也可以享受一次公有住房出售的优惠政策。
加快旧住房改造。今年要完成40个小区的综合平改坡改造，同时整修房屋800万至1000万平方米。
预防楼市不安全因素
复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，世界上很多国家在房地产业发展的某些阶段都采取过收取营业税的做法，本次出台的财税政策切中目前市场发展的不安全因素。这次出台的两个财税政策，无论是扩大房贷贴息受益面，还是收取营业税都属于预防性政策。
征收5%营业税是对目前上海房地产市场中的短期炒做行为进行抑制，由于征收范围圈定交易1年内的房产，因此，通过消费者在大量不征税和征税房产间的选择，可以有效避免投资者将税收转嫁到消费者身上，引起房价进一步上涨。
华伟表示，目前上海有关部门对楼市的调控是“组合拳”，其中，严查开发商违规卖房是打击投机行为，征收营业税是打击短期炒做者，而增加中低价商品房的供应是稳定中长线的需求。一系列政策的出台，向市场传达了一个明确的信号，政府要通过正本清源、信息公开，调控房地产市场的结构，避免不安全因素转变成现实。
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