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专家点评：“低密度卫星城”概念———凤凰城社区商业发展分析与前瞻
当午，凤凰城大盘初开，不仅创造出轰动全城的销售奇迹，更打出一张“低密度卫星城”的全新概念牌，一如十年前的“番禺概念”楼盘。这张牌的成功与否将直接关系到其房地产、商业等各业发展的未来成败，所以要讨论其商业发展的形势，必须要首先探究其所打出的概念牌究竟如何。
号称占地面积1.5万亩，实际占地也可能高达6-7平方公里，这一数字使开发商从“大盘时代”直接进入“城市（镇）运营”阶段，属于卫星城（镇）建设标准的范围，而不再仅仅是单一房地产开发的概念了。
此时，对开发商所要求的不仅仅是空间布局和建筑形态上的设计能力（在“大盘时代”，这一点是核心竞争力所在），还需要有能力将区域内外的社会经济等各因素联系组合起来，从经济的角度进行有效的产业布局规划（包括公建配套、内外交通等）。这些所考验的不仅仅是开发商的资金实力和房地产成功案例，更是对其专业人才、创造力、协调操作水平等的综合性大考验，而考验的结果将直接关乎这个社区的发展前景。
与“卫星城（镇）运营”相适应的另一张概念牌是，开发商以各式各类别墅作为社区的突出特色。
考究城区内已开发大盘的规划人口密度，一般最终会达到4-5万/平方公里，甚至更多，这一数字其实与目前老城区基本相当。而凤凰城最终将住进多少人？虽然现在还没有准确的说法，但从其建筑形态与分布来看，应该属于真正的低密度居住区，这种居住密度将可能改变未来相当部分城市人的居住方式。与已明确将成为未来城市中心的番禺不同，凤凰城位于东部增城与广州交界处，其地理位置特性以及在城市格局上的权重与花都、从化、白云（部分）等北部城区更为接近，而在花都等地也已经出现了类似于凤凰城的低密度卫星城镇式的居住区，这对凤凰城形成直接冲击，共同争夺广州城内暂时还不多的目标客户群。
凤凰城的优势在于其位于城市快速路边上，各类交通基础设施齐备，并且毗邻已有20年历史的广州开发区。
广州开发区远远比北部的新白云机场区域发展成熟，而近期将独立建区的传言，更显示出其从工业区转型为混合区的强烈社会期望与巨大增值潜力。这对于有着“低密度卫星城”概念的凤凰城是独到利好，还是陷入更激烈竞争的导火索？现在还没分晓。几平方公里，相当于容纳了几个大盘，这样的数字，使得有志于投资商业者也应该像购房者那样仔细地，或者更仔细地，去研究社区的总体规划（其实已相当于一份城市的分区规划了）、开发时序、配套建设动向等方面的信息。由于“概念”的比重所占很大，对于这里的社区商业发展，中期甚至更远的发展期望是合情合理的。或许可以用以鼓舞的是———番禺楼盘的商业价值也并不是一夜形成的，十年之后的番禺楼盘依然矛盾重重，却充满生机。(观宇/编制)
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