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徐晓刚
在探索房地产投资信托基金模式时，我们应该结合中国房地产行业发展阶段及现状来设计产品，不能照搬国外权益型REITs购买经营成熟商业房产的模式。在现阶段，主要应该以产业基金形式介入房地产开发建设环节，以分享房地产行业高速成长带来的利润，同时在上海、北京等一些经济发达地区，可以REITs形式探索对成熟商业物业的购买、经营
发源于美国的房地产投资信托基金（REITs），最早出现在20世纪60年代。当初是为了鼓励一般大众对于商用房地产的投资。40多年来，虽然其中经历了波折，但整个行业发展非常迅速，到2003年底，美国所有上市的房地产投资信托公司的股票市值达到2242亿美元。
房地产投资信托基金的概念在欧洲、澳大利亚及非洲（南非）都有很长的历史。在亚洲，第一家房地产投资信托基金是1989年于马来西亚成立的。近年来，韩国、日本及新加坡也都成立了房地产投资信托基金市场。香港去年准备发行的领汇基金规模高达200亿港元，如果成功，将成为全球最大规模的REITs。印度及泰国正在制订房地产投资信托法草案，相信在10年之内，房地产投资信托基金会在亚洲成为推动房地产业发展的主要力量。
而在中国，随着中国房地产市场近几年的高速发展，房地产金融也获得了空前的蓬勃。目前在中国，作为资金密集型行业的房地产业，融资模式和渠道均非常单一，60%至70%的资金来源倚赖银行贷款，既形成了脆弱的融资结构，又极大地增加了银行风险。
2004年上半年，政府为控制对固定资产的过度投资，实行宏观调控政策。在这一大背景下，房地产行业通过银行融资受到政策面的限制。信托作为一种新兴的金融工具，与房地产行业具有天然的结合点，越来越受到房地产开发商的垂青，许多公司纷纷与信托公司合作，发行房地产信托计划以筹集建设资金，众多个人和机构也通过参与信托计划实现了对房地产行业的间接投资，分享到中国房地产高速发展的利润。
根据中国信托业季度报告统计数据，2004年，全国59家信托公司共发行集合资金信托产品331只，募集资金327.85亿元，其中房地产信托100只以上，筹资额度122.15亿元。无论从发行数量还是筹资金额来说，房地产业都是信托资金单一最大投资行业。
国内部分信托公司也在尝试将国内商业地产打包到海外上市。据报道，深圳国际信托投资公司和新加坡嘉德置地计划将在今年把一部分涉及到沃尔玛、嘉德置地、美国西蒙地产的国内零售地产及开发中的购物中心打包成立商业地产基金，去纽约上市。而北京国际信托投资有限公司也有计划设立房地产投资信托基金去新加坡上市。
虽然成熟的REITs模式大多都为购买经营成熟商业房产，而且业内目前普遍认为这种方式应为REITs产品发展的方向，但是中国房地产行业起步较西方发达国家晚上百年，整个行业发展处于高速发展的初级阶段。相对于西方市场成熟物业经营为主的盈利模式，中国房地产行业主要还是通过开发建设并销售以获得利润，短期内，这种盈利模式仍将占据主导地位。
因此在探索房地产投资信托基金模式时，我们应该结合中国房地产行业发展阶段及现状来设计产品，不能照搬国外权益型REITs购买经营成熟商业房产的模式。在现阶段，主要应该以产业基金形式介入房地产开发建设环节，以分享房地产行业高速成长带来的利润，同时在上海、北京等一些经济发达地区，可以REITs形式探索对成熟商业物业的购买、经营。
在国内，深交所、上交所对REITs产品均进行了深入的研究，希望中国的REITs产品能早日在交易所挂牌上市，这样既能推动中国房地产投资信托基金的发展，又能为国内投资者投资房地产提供渠道。
（作者：联华信托附属机构联信·筑城房地产金融服务高级业务经理）
《国际金融报》 (2005年03月04日 第十版)
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