近日，财政部副部长楼继伟透露，物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。多数专家和业界人士认为，城镇房产税制改革已经箭在弦上，开征统一规范的物业税势在必行。

    来自财政部的消息表明物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收 取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费的总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当，但物业税正式开征时间未定。

    业内专家表示，国内要开征物业税，至少还需要2~3年的准备时间。尽管开征物业税能够扩大税基，抑制投机，控制两极分化，但也会出现“买房容易养房难”的现象，如果调节失当，将会增加老百姓的住房负担。鉴于物业税是几乎关系到每个城市居民切身利益的税种，开征物业税首先要考虑的是调控对象的承受能力和社会现实。

    另一方面，国内物业价值评估体系尚未完善，势必给开征物业税带来阻碍。由于目前城市土地使用多采取批租形式，如开征物业税后，土地供应和交易基本没有限制，但对土地使用要定期进行评估。如何合理评估不断变化的土地和房屋价值，也就成为征收物业税的一道难题。

    此外，国内房地产业发展很不平衡。在京沪等大城市和“珠三角”、“长三角”等房地产市场比较成熟的地区，能够进行物业税试点。但在低收入地区开征物业税，还不太现实。

    外资投资房地产面临政策壁垒

    由于国内金融体系对地产行业的监管趋紧，为赢得资本青睐，一批内地房地产开发商正着手在境外尤其是香港成立子公司，等时机成熟被外资收购而实现“融资梦”。近日有业内人士透露，目前一批“有战略眼光”的内地开发商已在运作此事。

    美林集团日前投向北京银泰中心的3000万美元，似乎成为外资正式进入国内房地产市场的风向标。但在实际操作中，仍存在政策壁垒，多数外资只能选择“曲线”方式——通过收购内地房地产公司在香港注册的公司进入。“外资通过这样的方式实现对内地房地产公司的参股，通过‘打擦边球’打通了外资进入的通道。”广厦世纪投资咨询有限公司董事曹东说。

    对于诸如美林集团投资3000万美元的举措，中国社科院金融研究所博士易宪容认为其意义更多是“抛砖引玉”。易宪容表示，只有在国家金融监管政策有所松动时，国外资本进入内地房地产市场才会出现“质”的变化。曹东则表示，目前内地房地产正处在宏观调控的大背景下，投资的获利得通过房价的上涨来实现，而这正是市场监管方想要控制的。捷联投资管理有限公司执行董事蒋剑鸿的话更直接：“外资非常想进来，关键是内地房地产市场的监管方是否想让他们进来。”

    花旗称国内地产泡沫锁定四城市

    花旗集团最新发布报告称，内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大。

    首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。内地房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，即使是泡沫风险已露头的上海，花旗也觉得问题并不严重。其在报告中指出，上海楼市的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。

    其次，花旗称，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，并指出中国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。

    更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。花旗分析，目前相当多的国际游资在内地炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增高泡沫破裂的风险。