所谓地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。

    因此，房产泡沫的一个重要特点是其不是价格泡沫，而是市场 泡沫、是虚假需求泡沫， 而目前国内普遍大幅上涨的房价，虽然有投资性需求增长的推动因素，但房价的高速增长，并不等同于泡沫出现。

    房价上涨太快和财富效应夸大是产生虚假需求的重要原因，但不是唯一的原因。房地产泡沫的核心是虚假需求和因为虚假需求(通过供不应求这个环节)造成的虚高价格。房地产市场需要打击的就是虚假需求和因为虚假需求造成的“虚高价格”。

    从理论上来讲，根据居民收入计算其可承受的购房价格与现有房价的对比能够反映出目前的房价是否是以真实需求为基础，进而可判断泡沫是否存在，以及存在的程度。但由于目前国内没有准确的居民收入数据，尤其是没有购房者的准确收入数据，因此不能准确得出比值的存在。

    此外，租金收益率是判断房产市场是否存在泡沫的良好参照系。即通过风险贴水以后，如果房产的租金收益率和其他资产的收益率大致相当，则房产价格可被认为是合理的；如果租金收益率高于其他资产的收益率，则可以认为目前的房价偏低。因为会有更多的人从其他投资转移到房产投资当中，这样就会提高房价，并使租金收益率降至和其他资产的收益率大致相当的水平。如果租金收益率低于其他资产的收益率，则房价可能太高，存在泡沫。

    “但是由于没有其他更好的投资渠道，即使房价很高，租金收益率很低，资金仍可滞留房产市场，持续维持着房产的价格泡沫。”中国社科院世界政经研究所何帆表示，经济的高速增长使居民拥有大量的剩余资金，加上人民币升值预期导致的大规模资金流入，长期低利率、股市低迷、外汇投资管制，以及债券市场的不发达等，都使得国内具备了大量资金因为缺少投资渠道而流入房产市场的客观条件。

    尽管何帆认为目前国内的房产泡沫存在可能性不大，但他指出目前房价涨幅远远大于租金的涨幅令人担忧，并指出，如果此现象持续，则租金收益率将很快下降到存款收益率以下，将会给房产市场积累巨大的泡沫，并给进一步的金融体制改革带来巨大困难。

    而一旦金融体制改革产生新的收益更高的投资渠道，房产市场泡沫的破灭就不可避免，整个金融市场的动荡就随之发生。因此，何帆建议，及早针对房产市场采取一些降温措施是完全必要的。