春节是房产销售的“黄金周”，然而刚刚过去的2005年春节楼市却是个例外。“不论是存量房、尾房还是在春季亮相的新盘，数量都很少，实际上今年春节购房者可供实际选择和考虑的并不多。”北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏表示。

    造成今年新盘推出速度放缓的原因，除了土地政策的变化，导 致很多开发商至今没有新地可开发，因此刻意放慢手中楼盘的销售速度外，杨强宏表示另外一个重要的原因在于部分开发商的“惜售”心理，“对于今年楼市价格将持续上涨的预期使得一些开发商囤积房屋，以便能在后期抬高价格出售，获取更多的利润。”

    土地供应的紧缩政策尽管对抑制房地产投资过快增长和需求膨胀起到了明显作用，但也被认为是引发投资型购房活跃，进而又推动房价上涨的一个重大诱因。而被认为能最有效抑制市场需求的加息政策，并没有有效遏制房价进一步上涨。

    尽管宏观调控措施取得了成效，但持续大幅度上涨的房产价格，却增加了中低收入居民购房的困难，引起了社会各界对房产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。

    加大通涨压力

    中国社科院世界政经研究所何帆表示，房产价格作为一种重要的资产价格，会通过直接和间接的影响对通货膨胀造成影响。直接影响有两种渠道，即住房服务价格直接作为消费物价指数的一个组成部分对通货膨胀的影响；第二则是住房价格上升对建筑材料等物品的带动效应。

    作为高耗能和钢材、水泥使用量比较多的房地产，房价上升有力拉动了能源、钢材、水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格增长。根据统计数据，由于房价上涨刺激，去年全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，增幅比上年高6.6个百分点；工业品出厂价格上涨6.1%，增幅比上年高3.8个百分点。

    “由于原材料、燃料和动力是几乎所有产品的投入品，因此，将逐渐影响到所有行业的生产成本，并进而导致全面的物价上涨。”何帆道。而房价及其连带物价增长过快，既是宏观经济最敏感的不稳定因素，也是金融紧缩风险，以及农民收入增量中抵消因素过大和投资反弹的直接动因。

    房价上涨对通货膨胀的间接影响主要表现在，一是挤出效应，住房价格的上涨将引起住房消费支出或购房支出上升，从而减少对其他商品的消费支出，导致其他商品价格下跌；第二是收入效应，即住房价格上升引起部分住房持有人或中介的收入提高，从而提高他们的可支配收入和消费支出，进而引起其他商品的价格上升；三是财富效应，即作为财富的住房资产价值上升导致的消费增加和物价上升。

    而上述间接影响则直接意味着房价增长过快，将直接加剧收入不平等，其结果是财富进一步向少数高收入者，特别是房产开发商手中集中，而其他居民和经营者收入则变相缩水。而收入的两级分化，是实现消费及经济平稳且较快增长的突出矛盾，也是实现经济发展必须的和谐稳定社会局面的重要隐患。

    房价上涨所带来的金融风险则表现在不利于信贷结构优化，不利于金融风险的防范。这主要是因为房产开发企业和个人房贷多为长期贷款，而房价的持续上涨则导致房贷需求旺盛，必然推动信贷结构中中长期贷款加快。此外，房价上涨，虽然拉动全国商品房空置率下降，但也因为房价持续上涨下难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，因此使得总量和占压银行资金仍然偏多。

    抑制需求解压

    按照市场经济原则，供小于求，价格上涨。因此，对房产的旺盛需求是推动价格上涨的一个重要原因。一方面是因为随着城市化发展，居民收入水平的提升和住房分配体制变革，存在着对住房的大量需求；另外，随着工业化和城市化推进，土地资源被大量占用，土地成本不断提高，建筑装饰装修材料价格上升等因素导致的房地产开发成本的不断提升，对房地产价格上涨也形成了推动力。

    但是我国房地产价格持续大幅度上涨还有着深层次的体制矛盾因素，如房地产开发体制供应体制、融资体制的不完善以及需求关系方面存在较多的问题。同时，市场上存在的大量投资性需求，在一定程度上也导致部分地区房地产出现泡沫化倾向。

    因此，何帆表示如果抑制了房产投资的增长，市场的力量将会抑制其他相关行业的投资增长。“抑制房产市场需求则是避免房价继续走高的一个重要手段。”

    “抑制房产需求的一种办法是提高按揭贷款利率。”何帆道，但不断上涨的房价，在事实上说明了去年实行的加息政策效果有限。此外，提高利率虽然抑制了新需求，但也增加了已贷款购房的居民的还款压力，降低其消费能力，从而影响消费需求的稳定。因此，何帆表示，抑制房产市场的新需求才是目的，而提高利率不是最理想的方法。

    何帆提出提高首付款比例既能够提高购房门槛，抑制新需求，又不会对已购房者造成影响。同时，提高首付款比例不会提高居民的实际购房支出，也不会降低居民的购房能力，只是推迟居民具有购房能力的时间，“可将此手段用作一种平缓房产需求的政策。”

    而业界认为房价暴涨的另外一个原因在于缺乏提供给中低收入阶层的经济适用房，而由政府拿出宝贵的土地用于建设低价的经济适用房，也被认为是缓解房价快速增长的一个有效手段。