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房地产的居住属性和投资属性并不是矛盾的关系，处理得当完全可以相得益彰；处理不好或者摆错位置，就会对房地产发展、居民生活以及城市经济发展产生不良影响。
上海的房地产发展首先应该是满足居住者，包括本地居民，外地居民和境外居民，先是打造成为这个城市发展作出巨大贡献、在这里生活和工作的本地居民能够安居乐业的天堂，然后才能成为投资者的天堂。只有让人们居住得更宽敞更舒适，才能让投资收益更长更久
和更安全。
2002年人们最常听到的问候语是你买房了吗？
2003年成了你炒房了吗？
2004年则是你看多还是看空楼市？
2005年最常听到的问候语估计是你住得更好了吗？
满足消费 规范投资
据上海市房地局统计，去年上海本地居民自住性购房比例大幅度提高，第三季度达到85%。该局领导表示目前广大普通居民改善型需求十分强劲，这种需求将成为今后一段时间上海房地产市场发展的主要动力。
这是好消息，说明一年多来中央及市政府的一系列宏观调控政策和措施取得明显成效，上海房地产的居住属性得到充实和加强，投资属性得到抑制和控制，说明前几年上海房地产居住属性一度弱化和淡化，投资属性强化和异化，投资属性盖过居住属性的不正常情况得到扭转。
最近上海市市长韩正在市人大会议上更是明确提出满足消费，规范投资，抑制投机的十二字方针，明确和摆正了房地产居住和投资两大属性的关系和位置。
居住属性和投资属性
房地产是一种非常特殊的商品，具有两种不同的属性或者说两种不同的功能：一是居住属性和功能，即作为消费品自己居住；二是投资属性和功能，即作为投资品用来赚钱(不管是长期投资用于出租，还是短期投机买进卖出，赚取差价)。
这是房地产既不同于汽车和家电(只有消费属性，没有投资属性)又不同于股票和债券(只有投资属性，没有消费属性)的地方。房地产的这两种属性和功能是统一的不可分割的，但是居住属性永远是第一位的。房子能够用来投资的基础是房子可以用来居住，如果没有了居住属性，投资属性也就没有了。
房地产为什么具有投资属性，那是因为作为耐用消费品它可以长期使用，可以出租；土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可升值。
在不同地区和城市，房地产的这两种不同的属性和功能表现并不完全一样。在上海、北京和广州这样的大都市中，这两种属性都表现得非常显著和突出。大都市不仅因为生活设施完善，使得居住质量较高和生活丰富多彩，而且因为资金集中、人口众多、流动性大和高度开放使得房子出租比较普遍，买卖交易频繁，房价总体水平也比较高，房价容易上涨，投资价值显著。
而在一般城市，房地产的消费属性比较强烈，投资属性相对较弱。一般来说这些城市的房价较低上涨速度也较慢。
在一些更小的城市或者城镇，房地产的投资属性更加微小。
从理论上讲，任何地方的房地产都具备这样两种属性，只是大小比例不同而已。
另外，高、中、低不同档次的房屋，其居住和投资两种属性也不尽相同。一般来说高端房屋投资属性更大一些。
深刻的教训
房地产的居住属性和投资属性并不是矛盾的关系，并不是你强我弱非此即彼，处理得当完全可以相辅相成相得益彰；处理不好或者摆错位置，就会对房地产发展、居民生活以及城市经济发展产生不良甚至后果极为严重的影响。
日本和中国香港曾经有过极其深刻的教训。这两个地方一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种模式最典型的特征就是房价长期和持续走高，投资具有很高的回报，房地产市场和价格经常大起大落，房价上涨快于普通居民的收入增长，房价收入比很高。在某些特殊时期，炒楼如同炒股，结果从一般投资发展到投机，再从投机发展到恶性投机。
在这样的发展模式下，资金高度集中，土地极其昂贵，市场高度开放，流通程度极高，资金涌入涌出，而对本地居民来说，住房负担长期过重，严重影响住房需求和居住质量的提升。
虽然日本和中国香港房地产发展都受土地狭小，人口和资本高度密集等一系列自然和地理因素的影响和制约，但是从根本上说政策导向是决定这种发展模式的关键。政府追求高额土地批租带来的各种收益，房地产税收占财政收入的比例太高，怂恿和放任过度的房地产投资和投机。
特别是当泡沫很大又遇到内外不利因素的时候，由于未能采取正确和有效的措施，结果都导致房地产泡沫破裂，造成居住者和投资者双双遭受巨大的经济损失。
重居住轻投资的模式
纵观世界各国各地区，房地产发展的另一种模式就是重居住轻投资。美国、加拿大、澳大利亚等地多人少，以及大部分推行福利政策的欧洲国家都采取这种模式。其典型的特征是地价比较便宜，房价比较低廉，房价上涨比较缓慢，市场比较稳定，较少大起大落。在房地产发展政策上，政府比较强调长期利益，不看重短期的土地收益和税收收入，希望通过控制地价控制房价，降低生活和商业成本，争取比较有利的发展环境。
除了自然和地理因素的影响外，政府的政策导向是决定这种模式的关键。新加坡虽然只有640平方公里，但是政府强有力地控制地价、遏制房价上涨，70%以上的居民居住在政府提供的价廉物美的公屋。城市规划中优先将地形平整的区域建造大众化小区，辅之完善的公共交通工具和生活设施，使普通居民的出行和生活非常方便。高低不平的山地则安排建造高档别墅，不用公共投资建造公共设施(富人也没有这种需要)，较好地解决了人多地少和资本集中的问题。
本末倒置的现象须纠正
无须讳言，2002年开始的一段时间里，由于房价上升太快财富效应激增，上海、杭州等一些沿海经济发达城市房地产的投资属性空前膨胀，造成和迫使居住属性的弱化和淡化。
一时间你炒房了吗，你看多还是看空楼市走向等投资和投机性的语言充斥市场，排队炒楼炒号，转手倒卖谋取暴利的情况比比皆是。在某些时候和某些方面，投资甚至投机属性压倒和超过居住属性，造成炒房者因为房价涨了，赚了大钱而兴高采烈；自住者因为房价高了，与自己的收入差距更大了，未能买到合适的房子而悲观失望。这是本末倒置，毫无疑问如果任凭这种现象发展下去是非常危险的。
最近上海市政府在人大会议上提出了以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的三个为主的房地产发展方针，为上海推行重居住轻投资、强消费弱投机、先普通后高端的发展模式奠定了基础和基调。
实际上上海市和浙江省政府几年前已经开始在这方面进行防范和开始努力了。去年11月上海的一次土地拍卖6家企业竞标都超过底线15%而流产，说明政府并不执行地价越高越好的政策。浙江省省长吕祖善对浙江财政收入中房地产税收比重太高表示担忧，希望改变这种情况。2001年上海市人大常委会通过并开始实施一城九镇规划，将房地产发展重点和重心从原来市中心600平方公里，转向郊区6000平方公里，最终和长三角60000平方公里十几座城市的建设联系在一起。在努力建造城市高度的同时，努力建造城市的广度、宽度和深度，建立空间、容量、层面和层次更加巨大和丰富多彩的房地产发展格局，建立多元化、多样性、全方位和立体型的产品体系和价格体系，摆正居住和投资的关系，处理好各种需要以及它们之间的相互关系，保证市场长期健康稳定的发展。杭州也将城市发展的下一步重点放在萧山、临安等新城区，拓展土地开发面积和数量，加大建造低价和廉价房屋的力度，努力降低房价上涨幅度和总体水平。
打造安居乐业的天堂
区别对待是保证和实现三个为主大政方针的有效手段和必要途径。区别对待就是对房地产的消费(包括自己居住和长期出租居住)、投资和投机分别采取满足、规范和抑制三种不同的政策，给予鼓励和支持、引导和限制等三种不同措施。针对前一段时期出现的问题，当前首先要采取的措施是：加大调整市场结构的力度，扩大配套商品房的销售对象，扩大普通商品房的土地供应，努力使房价的增长速度降下来，接近居民收入增长；加速发展各种公共交通和大型公共设施，使郊区商品房能够尽快为更多的居民接受和乐意居住，使房地产的居住属性得到充实和加强。同时在管理、交易和贷款等各个方面，通过交易成本和资金成本的差异对消费、投资和投机造成不同的难易程度，达到限制和弱化前一段时间过分强烈的投资和投机的目的，使居住属性和投资属性重新回复到一个比较安全合理的比例和关系。
上海的房地产发展首先应该是满足居住者，包括本地居民，外地居民和境外居民，先是打造成为这个城市发展作出巨大贡献、在这里生活和工作的本地居民能够安居乐业的天堂，然后才能成为投资者的天堂。只有让人们居住得更宽敞更舒适，才能让投资收益更长更久和更安全。上海证券报俞坚
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