周二上午11时，深圳最大的购物中心华润万象城内，几十部手扶电梯穿梭运转着，售货员精神饱满地等待着顾客，只是顾客实在稀少。此时，您会是许多店铺中的唯一顾客，并不断地听到“欢迎光临”。据说，这里的整体出租率超过了80％，人们告诉记者：“中午和晚上的客人就会多一些。”

    华润万象城被誉为深圳商业的“新地标”，这个“摩尔”总建 筑面积18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一的独立店铺，集零售、吃喝、玩乐等诸多元素于一身。万象城是华润中心的核心部分，该中心总投资逾40亿港币，是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。

    原华润集团总经理宁高宁曾经撰文称：“万象城是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中，创造一种新的购物方式、生活方式，因为新的生活方式中往往包含着新的商业机会。”现在，这个号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”，一定程度上代表着国内迅速兴起的大型购物中心的生存状态。

    如何吸引顾客

    按照铜锣湾百货董事长陈智的说法，摩尔就是“集吃喝玩乐购买消费为一体的综合商业场所” 。临近春节，各购物中心的招商推广部门正在竭尽脑汁制定计划，千方百计挑起人们的消费欲望，吸引客户前来光顾。

    这是件为难而成本昂贵的事。就在一个多月前的圣诞节，深圳某购物广场为了营造节日气氛，花费十多万元制作了大型圣诞树，却因电路短路十分钟就把圣诞树烧毁了。

    每年，全社会的购买力增长总是有限的。但是近年来，内地零售商业经营场所却迅速增加，远远超过了全社会消费额的增长速度。各种大型综合超市、摩尔、专业卖场应运而生，攀比着概念、规模和豪华程度。在距离深圳市区大约1小时车程的龙岗区，吉之岛、天虹等若干大型综合超市一字排开，面对着挤满客车、货柜车的公路。

    在深圳，去年有三个大型摩尔开门迎客，总面积45万平方米，投资近50亿元人民币。前不久，李嘉诚属下和记黄埔及长江实业联手深圳中航集团，拟合作开发深圳华强(资讯 行情 论坛)商圈北首个商业地产项目；深圳市零售商业行业协会会长花涛称，目前深圳正在规划或者建设的商业地产项目应该不少于10个，投资额超过100亿元。

    过去的20年来，中国零售市场以每年15%的速度增长，在2004年达到5万亿元，成为全球第三大零售市场。一直以来，中国的大多数消费者习惯于到商店购买百货商品，在卫生条件比较差的肉菜市场购买食品。现在，大型的超级市场改变着人们的消费模式。一些商家因此品尝到了开设大卖场，一年半载收回投资的甜头。

    于是，越来越多的资金加入到大卖场的建设中来。但是，去年“五一”及国庆节，深圳的部分商场却出现了意外的“冷场”——人们的消费结构和观念不断改变着。这让人忧虑那些投巨资建设的大卖场，是否是一场更大规模的赌博。

    泡沫争论已久

    其实，关于商业房地产是否太热的争论已经出现有一年了。去年初，国务院已将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象。但是大型购物中心的建设至今在“发高烧”。

    2001年以来，国内商业地产市场风起云涌，投资热潮方兴未艾。据商务部权威调查显示，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米左右。而武汉、成都、杭州等中型城市商业地产也是来势凶猛，风头正劲。

    据国家统计局统计数据显示，去年1至10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，而商业营业用房完成投资同比增长34%，投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平，更高于内地零售市场平均每年15%的增长速度。所有资料都指向一个事实，那就是商业地产已然太热。

    北京西单商业圈虽然面积不大，却聚集了中友百货、Ｌｃｘ商场、西单商场(资讯 行情 论坛)等5、6家功能齐全的大型商场，商品种类相似，购物环境类似。在竞争如此激烈的商圈内，还不断有新的投资者挤入。去年底，在距中友百货仅一街之隔，6万多平方米营业面积的君太百货宣布开业。时隔半年，君太百货始终处在不冷不热的状态，并没有取得预期的目标。

    业内回避泡沫论

    铜锣湾百货做摩尔是比较早的，目前已在国内建设和开业了十多个大型购物中心。陈智认为，目前国内摩尔业态的发展确实是不平衡的，政府在规划上应该给予更多的引导；而作为商家，选址显得很重要。

    对于深圳来说，地铁开通的因素，刺激了商业经营面积迅速增加。但是，消费市场的需求量一时能够跟得上吗？这是业内比较回避的问题。

    对此，属于国贸商圈的金光华百货，其招商部经理赵军说：“开发商要对投资者，对消费者负责任。”他认为，地铁在深圳还是个新生事物，商业格局和消费观念的形成还有一个过程。目前，深圳地铁的班次密度还比较低，它提供的人流量还没有一般人想象的那么大。虽然深圳有750万人口，但是相当部分是外来劳务工，消费能力十分有限。

    作为地铁商铺的发展商，深圳华联置业营销部的郑文兵说，经济快速增长的过程中，商业房地产肯定是有泡沫的；但是目前的房地产热，就像往水桶中放水产生的泡沫，水还没有满，所以问题暂时不大。