2004年1-11月，地产开发投资同比增长29.2%，9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%

    前几年，反映房地产行业的一些特征指标（如：房地产开发投资、土地购置面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积、销售面积等）均保持较高的增长速度，房地产开发投资年复合增长率为21.3%，高于固定资产投资复合增长率14%，大大高于 GDP增速。

    从房地产投资占固定资产投资的比例看，由1998年的13%上升到目前的19%，固定资产投资从2000年到2003年增加了2.2万亿，而在此期间房地产投资增加了5100亿,占固定资产投资增量的25%。商品房平均销售价格近年来一路攀升，2003年以前涨幅在5%左右，而2004年以来有加速上涨之势。在此情况下，有关部门多次出台政策，收紧“银根和地根”，但从实际情况看，效果不大。

    2004年1-11月份，全国房地产开发投资同比增长29.2%，比固定资产投资增长高0.3个百分点，商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，上涨11.6%，全国35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。

    估计2004年投资增幅在28%左右，2005年会回落到25%左右水平

    在“地产新政”下，地产业将进入调整期，但调整幅度有限，行业调整主要表现在竞争方式、盈利模式、市场占有率方面的变化，而不是房地产价格的下跌。受政策影响,地产消费将受到一定程度的抑制，行业平均盈利水平呈下降趋势，房地产投资增长速度将回落，估计2004年投资增幅在28%左右，2005年会回落到25%左右水平。但政策出台的根本目的是要保持房地产业长期健康稳定的发展，抑制房地产泡沫出现，促进经济平稳发展，防范和化解金融风险，不是要抑制房地产业的正常发展。

    从这次加息27个基点可以看出这一点，住房消费贷款利率上涨的幅度小于一般贷款利率上涨的幅度。在政策使行业加速洗牌的过程中，优势企业会获得超常发展，特别是优良地产上市公司，从而抵消项目毛利下降带来的不利影响。

    地产业投资增长速度在相当长的时间内，将维持在GDP增长速度的2倍以上

    121文件后，面对业界的忧虑，国务院于2003年8月发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确房地产业在国民经济中的重要地位。可见国家对房地产行业的调控还是持审慎态度，不会采取1993年那种做法，调控的目的是让房地产投资增长保持一个合理的增长水平。

    我国经济基础较薄，GDP增速低于7%就会产生大量失业人员。目前房地产业对GDP增长的直接和间接贡献在2.5%左右，所以，维持较高经济增长速度的内在要求，使房地产业在未来相当长的时间内将维持较高的增长速度，房地产行业作为国民经济的支柱产业不会变，房地产业投资增长速度在相当长的时间内将维持在GDP增长速度的2倍以上。

    目前我国城市化率为40%，预计到2020年城市化率将达到60%，新增城市人口约3亿人。按户均3.1人测算，每年将增加约700万户家庭，按每户需要80M2单元住宅匡算，每年需提供5.6亿平方米住房，这还不包括现有城市人口不断增长的住宅需求和城市基本建设所产生的刚性需求。

    地产价格今年仍将保持上涨态势，预计上涨6%左右

    这次加息对房地产供给和消费影响很小，使每平米开发成本增长0.7%，个人月还款平均增长2.2%，占可支配收入的1.13%，对房地产的生产和消费影响很小，即使2005年继续上调50-70个基点，仍对房地产行业影响不大。

    投资机会将在龙头和超跌但业绩有明显改善的个股间展开

    目前地产板块估值泡沫已得到较大程度的释放，过去4年房地产板块市盈率从130倍下降到目前的34倍，下降了70%，而未来两年房地产板块平均业绩仍将保持较高增长速度，预计2004、2005年将增长20%左右。

    2005年地产板块投资机会将会在龙头地产股和超跌但业绩有明显改善的个股之间展开，投资者可重点关注土地储备较多，具有品牌规模优势，经营管理能力较强的上市公司，如万科、金地集团(资讯 行情 论坛)，招商地产(资讯 行情 论坛)、深宝安Ａ(资讯 行情 论坛)、金融街(资讯 行情 论坛)、亿城股份(资讯 行情 论坛)和中华企业(资讯 行情 论坛)等。