房地产泡沫不是价格泡沫,而是市场泡沫,是需求泡沫,是虚假需求泡沫。

    只要垄断存在,垄断价格就不可避免。世界上存在垄断的产业很多,改革开放以前,中国很多行业垄断程度很高,但是只听到人们抱怨其产品价格高服务质量差,并没有听到人们说它们是泡沫。垄断并不产生泡沫,垄断以及垄断价格将在今后相当长一 段时间内存在,但是泡沫可以膨胀也可以消除。

    房价上涨太快和财富效应夸大是产生虚假需求的重要原因,但不是唯一的原因。房地产泡沫的核心是虚假需求和因为虚假需求(通过供不应求这个环节)造成的虚高价格。房地产市场需要打击的就是虚假需求和因为虚假需求造成的"虚高价格"。

    ------俞坚

    现在,很多人将房地产泡沫看成是价格泡沫,在他们看来,房地产存在泡沫就是因为价格太高了。他们将房价高和泡沫划等号,将房价高和泡沫看成是一回事,从而产生房价高了就是有泡沫了、如果价格低就没有泡沫、房价越高泡沫越大、房价越低泡沫就越少的看法。

    价格泡沫论的主要观点

    为什么房价高,是什么原因造成房价高?------"价格泡沫论"的典型看法是:这是因为房价上人为地增加了不合理的一块,这是市场竞争不充分和不完善,信息不对称所造成的,是开发商的垄断力量和政府批租土地的特权造成的,因此就是虚高或虚假的价格。广大购房者因为房子是生活第一必需品,而且不可移动,没有替代品,没有价格弹性,所以即使很贵也不得不买,无力抗拒。房地产市场的这种特殊性造成了垄断价格(高昂价格)下市场依然供销两旺,繁华似锦,垄断价格(高昂价格)能够长期存在并且居高不下。

    这种观点认为,开发商可以利用目前的垄断地位,几乎是可以任意地提高房价,以及政府利用特权,几乎是可以任意地提高土地批租价格,两者造成了房地产的"虚高价格"或"虚假价格",这就是房地产泡沫。因此要挤压泡沫就是要挤压垄断价格,将垄断造成的虚高或虚假部分挤压掉。比如每平方米15000元房价中,3000元是垄断造成的,12000元才是成本和平均利润构成的合理价格或真实价格。挤掉"虚高"部分后,房地产价格降下来了,泡沫也就没有了,市场回归"正常"。所以打击房地产泡沫,就是要打击价格,打击价格中垄断造成的虚高或虚假部分。

    楼市泡沫与垄断无关

    中国房地产市场存在垄断性,或者放眼全世界房地产市场,由于其产业的特殊性,都或多或少存在垄断,这是可以承认和讨论的。但是楼市泡沫与垄断无关,楼市泡沫并不是由于垄断造成的；打击泡沫也与打击垄断价格无关,甚至还不能简单的说房地产泡沫就是房价太高造成的泡沫。房地产泡沫不是价格泡沫,而是市场泡沫,是需求泡沫,是虚假需求泡沫。

    换句话说,垄断以及垄断价格将在今后相当长一段时间内存在,但是泡沫可以膨胀也可以消除。楼市泡沫和垄断价格是"两条道上跑的车",两者没有关系,甚至可以说没有任何关系。

    垄断因素短时间内无法消除

    无须讳言,中国的房地产价格尤其是在目前阶段,垄断因素存在而且相当严重地存在,但是这是短时间内根本无法改变的事实！当一级市场、即开发商所造的新房销售量占绝对优势的时候,一级市场拥有绝对的定价权。换句话说开发商拥有绝对的定价权,广大购房者基本上没有讨价还价的权利。一级市场上也有竞争,但主要是企业与企业之间的竞争(如果房地产企业全是垄断企业那就是垄断竞争,实际情况并不是这样,目前市场竞争只是不充分和不完善而已,并不是完全没有竞争),不是企业与购房者之间的竞争。这种情况将维持很长时间,直到二级市场充分发展和培育起来,交易量超过一级市场。美国目前每年二手房交易量占95%以上。只有到这个时候,定价权才能从一级市场转移到二级市场,从开发商手里转移到千千万万"再销售"的买方与卖方手里。不仅如此,这个时候二级市场的定价权还将影响和制约一级市场的定价权,垄断因素才有可能减弱和消除,购房者才有与开发商讨价还价的能力。这种情况好比股票首次公开发行(IPO)的时候,定价权是掌握在上市公司和它们的承销商手里。进入二级市场后,通过流通和不断地再交易,股票的真正价格(价值)和供求关系才能反映出来。虽然目前上海、杭州等一些市场化比较充分的城市,二手房交易已经赶上和超过一手房销售,但是真正达到上面所讲的充分竞争还需时日。

    垄断并不是房地产泡沫,垄断价格也不是虚高价格,而是实实在在的垄断价格,即"成本+平均利润+垄断利润"得到的价格。而且只要垄断存在,垄断价格就不可避免。世界上存在垄断的产业很多,比如中国的航空、铁路、邮电、通讯等产业以前垄断程度都很高,但是只听到人们抱怨其产品价格高服务质量差,并没有听到人们说它们是泡沫。再比如市场化程度很高的美国也仍然存在很多垄断产业,也没有人说它们是泡沫产业。垄断并不产生泡沫。

    也无须讳言,各级政府代表国家拥有土地批租的特权,这个权利各个国家都存在而且永远存在,这也是无法改变的事实。人们不能期待政府放弃这种权利,只能期待政府执行的土地政策有所改变:是执行高价土地政策增加政府财政收入,还是执行低价土地政策首先满足人民群众的基本居住需求,同时也降低商业成本提高城市的竞争力。这是政府在不同时期,权衡各种不同因素(利弊得失)之后做出的决策,不是谁说改变就能够改变的。人们或者还能够期待政府之间的垄断竞争,比如某一省政府与某一直辖市政府,或者上海市某一区政府与江苏省某一市政府之间的竞争造成批租土地价格下降。

    但是,这种竞争对土地批租价格下降的有效性不仅值得怀疑,而且在全国"一盘棋",尤其是在中央一而再、再而三地强调要以最严格的方式防止土地不按规定低价批租的情况下是不可能出现的。说到底,土地批租价格确实影响房价,决定房子的基本价位,但这不是什么垄断价格,更不是什么价格泡沫和房地产泡沫。

    垄断与泡沫无关,垄断造成的价格上升与泡沫造成的价格上升不是一回事,就像房子品质提高也会造成价格上涨一样,造成房价上涨的原因是多种多样的,不能一概而论都是虚高价格,都是泡沫。垄断价格就是垄断价格,垄断市场上商品和服务价格就是比非垄断市场高,这是没有办法的。垄断的条件存在,垄断的价格就存在,垄断造成的价格"虚高"并不是人们想象的那样可以轻易地"砍掉"。

    中国房地产价格高与垄断有关系,但是与泡沫却没有直接和等同的关系。房地产泡沫不是价格泡沫,是需求泡沫,是虚假需求泡沫。

    虚假需求造成房价上涨

    如果说虚假需求也会造成房价上涨,那么这种上涨与垄断造成的上涨毫无关系。

    什么是虚假需求,虚假需求又如何造成房地产价格上涨?这是讨论和打压房地产泡沫时确实必须认识和解决的问题。

    虚假需求是指房地产市场上的投机需求。投机需求是投资需求中的一种,是短期甚至超短期投资需求,即这些资金投入房地产市场并不做长期或中长期准备,不是通过以租养房或者通过买进期房,等到现房以及整个小区和地区居住环境改善后卖掉,赚取"差价",而是依靠短时间(一年甚至更短)买进卖出赚取暴利。一般来说由于房地产交易费用高昂,买进卖出困难,这种短期行为很难达到预期的盈利目标,但是在前一段时间,上海、杭州等城市房价迅速持续上涨的情况下是可以做到的。

    虚假需求的危害性

    为什么说短期投机就是虚假需求?因为在交易的时候,这种投机需求和真实需求并没有任何两样,拿出的也是真金白银。但是交易过后情况就大不相同,它并没有如同居住需求和租赁需求(长期投资)那样真正退出市场,安安稳稳地进入消费领域,而是站在市场外围"蠢蠢欲动",随时准备和可以重新回到市场。一旦重新回到市场,投机需求就立即"转换"身份和立场,不是以"需求"而是以需求的对立面"供应"进入市场和参与市场,造成供需双方力量的急剧改变。所以虚假需求是不确定、易变、好动和危险的因素。投机需求持有房子的时间越短,数量越大,市场的稳定性就越差。

    "空关房"就是虚假需求的集中表现。有些大城市空关房数量巨大,这些房子买来后并不准备自住或出租,而是空关等待价格进一步上涨后抛售。这种"万家千户无灯影"的情况掩盖了市场上真实的供需状况,给市场参与者(购房者、开发商和政府)极其错误的信号,具有极大的危险性。

    比如说10万户总面积1000万平方米的空关房,作为需求使市场供需得到平衡甚至供不应求。但是一旦重新抛向市场,这时不仅总供应量一下子猛增1000万平方米,而且总需求量则因为投机需求减少,以及受投机需求减少的影响,短时间里真实需求也减少而造成总需求大量减少,"一增一减"使市场迅速地从"供不应求"转变为"供过于求"。

    "冷面杀手"的真实面目

    由于房地产业具有明显的滞后性、刚性和惰性,这种供需严重失衡并不能立即通过供应量减少得以纠正和缓和,相反受前期供不应求假象的"欺骗",政府还在大量批地,开发商还在大量买地造房,供应量还在源源不断增加,供过于求状况进一步加剧和恶化,由此可能引发市场更大的波动和震荡。虚假需求"冷面杀手"的真实面目即刻显现。

    虚假需求可能造成房地产"虚高价格"或"虚假价格"。虚假需求大量产生的时候,造成需求膨胀,出现供不应求甚至严重的供不应求。在供应短缺和房子很好卖的情况下,开发商最容易和最乐意做的事情就是提高价格,造成价格快速上涨。价格快速上涨又造成更大的财富效应,吸引更多的虚假需求,造成供不应求状况进一步严重,开发商因此得以再一次提高价格。

    以此往复,虚假需求和虚高价格互为因果,互相作用,将房价推向更高的水平。房地产泡沫的核心是虚假需求和因为虚假需求(通过供不应求这个环节)造成的虚高价格。房地产市场需要打击的就是虚假需求和因为虚假需求造成的"虚高价格"。

    引发房地产价格上涨的原因很多(既有合理的也有不合理的,有不合理但是目前不得不面对和接受的,比如前面提到的企业垄断造成上涨),虚假需求导致供不应求,供不应求造成开发商提价,只是前一段时间房价快速上涨中的一个原因,并不是全部原因。

    因此,房地产市场需要打击和打压的仅仅局限于这部分价格上涨,这部分上涨可以称为"虚高"或者"虚假",其他部分上涨并不能称为"虚高"或者"虚假"。其他部分上涨既不可能也不应该成为打击和打压的对象。所以,以为甚至寄希望于将前一段时间所有的价格上涨幅度全部被打击和打压下去,是不现实的,也是不可能的。

    打击虚假需求以稳定房地产市场

    房地产市场是一个综合复杂的系统工程,虚假需求造成的"虚高价格"或者"虚假价格"并不是可以凭借一把"手术刀"轻易割掉,而是必须通过市场机制,即通过"供求关系"这个环节,经过供求双方力量的变化和较量(即从供不应求转变为供过于求)后,才能迫使房价降下来。

    至于房价能不能降下来,能够降下来多少,取决于许许多多的因素。因为在虚假需求受到打击和打压的情况下,合理或者不合理的但又是不得不面对和接受的房价上涨因素依然存在并发生作用,这些因素可能不同程度地抵消虚假需求下降导致的价格下降程度。

    人们并不能够单纯地从房价高低的变化上判断虚假需求是否依然存在和其数量大小,还需要从虚假需求存在的条件------财富效应方面进行考察和考量。即使是在价格依然上涨,而且上涨幅度(即财富效应)仍然比较大的情况下,政府还可以通过各种政策,比如严格禁止期房买卖和转让,严格控制投资性购房的贷款审核和比例等等方法打击和压制虚假需求。

    房价上涨太快和财富效应夸大是产生虚假需求的重要原因,但不是唯一的原因。在房价上涨太快和财富效应夸大的情况下,前几年交易监管严重失控和贷款发放严重失控对虚假需求的急剧膨胀起了"推波助澜"与"火上浇油"的作用。所幸,目前这两个严重失控已经得到根本性改变。

    虚假需求是房地产泡沫的核心问题,打击虚假需求的根本目的是稳定市场,消除不稳定和不健康的因素,而不是打击价格,更不是要求和希望价格暴跌。虽然在打击虚假需求的时候,由于供需发生变化,价格有可能下降,但是这种下降并不可能是全面、长期和持续地下降,支撑房地产价格上涨的主要因素可能依然存在。

    从总体上说,当前支撑房价上涨的因素远远超过和大于下降的因素。当然在虚假需求受到挤压,需求减少的情况下,上海、杭州等城市已经出现了从前几年供不应求转向供略大于求的局面,这种局面的出现使得房价上涨幅度可能减缓下来,这种局面的出现有利于消化吸收前几年快速上涨带来的不利因素,为市场调整和进一步发展创造良好的环境。