二手商品房贷款一般不受限制，但使用权房则无法办理贷款抵押
案例1
二手房交易先索要竣工证明
金小姐：我一直想买套房子，由于工作时间不长，资金有限，所以想买一套二手房，但不清楚二手房应该如何进行交易，交易的过程中还要注意什么，盼望解答。
解答：第一步，查验证件。由于房龄不同房屋的价格也会有所不同，因此在交易之前，金小姐应该要求业主提供房屋的竣工年代证明，如果房产证上没有明显的竣工年代，应该要求业主本人手写一份证明，以保证房龄的真实性。
第二步，签合同。业主可自行寻找客户，或者委托经纪公司。如果金小姐需要经纪公司代理，则要与经纪公司签订《委托代理销售协议》。但无论是自行寻找卖主和委托中介公司代理，都要与卖方签订《北京市房屋买卖合同》。
第三步，买方办理银行按揭手续。金小姐将该套房屋的资料提供给银行指定的评估事务所，由其进行评估，金小姐需要交纳的评估费=评估价×3‰。然后再约见银行指定的律师，填写相关资料，由律师初审其贷款资格。同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳（保险费=贷款额×对用保险年限的费率），律师费为贷款额×2‰。等手续办完后，报批银行审贷。
第四步，物业交割。买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。
第五步，办理权证过户。北京市城八区房地局权证过户手续各不相同，金小姐可以委托经纪公司办理。办理完过户后，金小姐与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。
案例2
购买使用权房不可私下交易
陈小姐：我有个朋友想将他自己的房子卖给我，但他的房子是单位内部的，他只有永久使用权和转让权，产权被押在单位里面。单位不下放产权是因为单位怕太多人将房子卖给别人，所以即使我购买之后，也拿不到产权。不过我的朋友愿意和我签订协议，我想问一下，这个协议应该如何签订？
解答：北京市蓝石律师事务所律师申伟提醒陈小姐，如果是只有使用权的房子，而且原产权单位和原使用权人之间事先已经有协议不能够买卖，那么原使用权人的私下交易将不受法律保护。也就是说，如果陈小姐朋友的单位并不同意将该套房产出让给单位以外的人，那么即使陈小姐和她的朋友签订了协议，也会有很大的麻烦，不仅没有办法进行产权更名和房屋买卖，甚至会面临被单位收回房屋的局面。
如果真的想要交易，那么陈小姐的朋友要先向单位申请出让房屋使用权，经单位审批同意之后，陈小姐的朋友还须了解他的单位是否愿意放弃优先购买权，如果愿意，那么陈小姐的朋友就可以要求单位签署放弃优先购买权协议。等到手续都办完之后，陈小姐才能购买这套房产。
链家市场总监宫萍还提醒陈小姐，在签订合同之前还要问清楚这套房屋是否有共有权人（通常是夫妻）。在以往的交易纠纷案例中，这是出现问题最多也最难解决的一个问题，所以购房者一定要注意这方面的情况，避免漏签和代签。在签署买卖合同时需要具备以下条款：1、标的物详细信息；2、交易双方详细信息；3、房屋交易价格与付款方式；4、房屋交付时间；5、双方的权利与义务；6、双方的违约责任；7、合同履行的期限、地点及方式；8、合同终止与解除。
案例3
房龄不同贷款成数有所不同
刘先生：我通过中介公司正在谈一个和平门危改回迁房，大概11月份可以入住，价格方面已经谈妥，但中介公司说由于目前房主没有拿到房产证，所以现在只能先改底单，请问中介的这个说法对不对？此外，我听说现在二手房的贷款受到限制，到底是不是真的？
解答：申律师认为，改底单的这种说法并不是很准确，刘先生所说的应该是变更合同。按照刘先生的说法，如果开发商还没有在房管局进行合同备案的话，那么原房主可以与开发商协商解除原来签署的购房合同，然后刘先生再和开发商签订新的购房合同。由于危改回迁房的价格都比较便宜，所以原房主可能会要刘先生承担一定的差额费用。如果合同已经在房管局备案，那么刘先生也可以要求原房主先跟开发商协商，撤回合同后，由刘先生和开发商重新签订新的购房合同，不过办理时两人需要重新交纳相当于总房款万分之五的印花税。链家市场总监宫萍表示，和开发商联系更名的事宜由购买方自己完成，通常中介公司只是对房款支付提供居间担保以及代办产权证。
至于刘先生所说的贷款问题，链家市场分析人士认为，从2004年4月以来，银行对二手房的贷款条件及贷款成数开始限制，不过限制对象大多数是上世纪80年代至90年代初所建的公房，一般不会限制二手商品房的贷款。随着众多银行转按揭贷款业务的陆续推出和完善，二手商品房房源已经大幅增加。
避险必读
先查验抵押状况再约定相关费用
一般来说，房源不同交易程序不同。如果业主出售的是央产房，则业主要先去“央产交易办公室”，领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》，在工作人员指导下填写。审批完毕后，就可以进行买卖了。
由于金小姐是第一次购房，因此要格外注意所购房屋是否抵押，如果所交易的二手房存在抵押问题，就会使贷款时间拖长，在办理过户手续时也比较麻烦。此外，由于二手房交易的各项费用有些不是一次性交纳的，因此交易前一定要尽量明确所有费用明细，详细计算出费用额度，约定每项费用。
注意事项
单位不能随便收回使用权房
很多人对使用权房并不清楚。据链家经纪公司市场总监宫萍介绍，北京市国土房管局2002年出台《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，开展直管公有住房使用权交易试点工作，试点设在东城区，但至2003年12月31日已经结束。
按照相关部门解释，使用权房虽然没有产权证，但使用权房为房管局或单位所有，且与使用权房主是长期租赁关系，产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。
实操提示
使用权房不可办理贷款
如果贷款买房的客户已婚，房产为夫妻双方共有财产，需要提供结婚证，并由配偶共同签订借款合同。银行按揭贷款需要提供如下资料：身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照（副本）复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证（或未婚证明）。
根据相关规定，非本市户口居民也能申请贷款，非本市户口居民和本市户口居民在手续上的惟一区别是非本市户口居民需要在贷款的时候提供暂住证。但要注意的是，如果刘先生购买的是使用权房屋，则不可以办理房屋贷款和抵押手续。
交易流程
如果金小姐是委托中介公司代理购房，为了交易安全，建议按照以下流程进行交易：
买房备忘
一般来说，购房者在购买使用权房屋的时候，需要询问以下问题：一、原产权单位意向这套房屋的原产权单位是哪个部门？房管局单位是否已经向单位申请了出让使用权？是否有没有和单位签订放弃优先购买权协议？有没有注：购买使用权房之前一定要询问上述问题，否则可能会出现被单位收回房屋的尴尬局面。二、房屋权属房产证和身份证上的名称是否相符？是否房产证上是否标明无抵押？是否这套房屋有没有共有权人？有没有房屋的共有权人是否同意出售该套房产？是否有没有房屋共有权人的书面同意证明？有没有注：如果是私下交易，一定要看对方的有效证件如身份证、户口本的真伪，以及房产证和身份证上的名称是否相符等等，如果委托经纪公司买卖，也要查验该公司的营业执照、资质证书等等。三、物业交割水、电、煤气、暖气等费用是否已经结清？是否该小区目前水、电、暖的价格分别为；物业管理费用元/月/平方米；车位费元/月注：交房前应及时核对相关的水、电、煤气、取暖费等各项费用的付费情况，尤其是取暖费。因为一些历史原因有些二手房会存在欠交、漏交取暖费的情况，而且一般数额都不小，因此在过户前应一一查对清楚，以防交房后发现这些问题而产生费用上的扯皮现象。
重点关注
二手房贷款多是七成三十年
我爱我家市场部顾问提醒刘先生，二手房交易中最具风险的环节是房款、产权证的交割以及管理，如果办理贷款，会因为房源的不同而有不同的贷款限制。一般来说，二手房商业贷款的成数是七成三十年，对于符合条件的房屋及申贷人最高可放至八成三十年（不含城八区以外的城区）。具体标准如下（以浦发银行和民生银行为例）：
银行名称按揭成数浦发银行1992-1994年房屋只做六成1995以后房屋只做七成1992年以后的房子符合以下条件的申请人最高可贷八成：医生、教师、国家公务员、银行证券正式在编人员及其他有良好资质的申贷人。民生银行1985年的房子只能贷款16年1986年的房子只能贷款17年1987年的房子只能贷款18年1988年的房子只能贷款19年1989年以后房屋可以贷20年大专以上学历的申贷人购买房屋年龄在5年以内的房子可贷至八成，其他条件的房屋贷款成数全部七成。贷款年限+房屋建成年数不得超过35年。
本版采写/本报记者关爽、010－63190000
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