其他类别的住宅相对折旧率为每年2%；大社区成熟后，早期二手房价格可小幅上调世纪城一期社区环境优美。
刘女士打算出售的两居室户型。
「卖家期望」
近65万元
刘女士在世纪城有一套108平方米的两居室，两室两厅两卫户型，建筑年代为2002年，楼层为15/23，主卧东南向，次卧朝西北，双气，普通装修。2005年以5900元/平方米的价格买进，近期打算出售。她通过咨询从链家了解到，日前世纪城附近的双紫园有一套100平方米的两居室，建筑年代是1999年，塔楼，楼层为18/23，朝向为南，双气，普通装修，成交价为5700元/平方米。刘女士考虑到自身住宅的建成时间比较晚，而且社区内有学校及大社区已经成熟，成交价格应该高出一些。刘女士认为，每平方米6000元比较合适，总价为64.8万元。
「链家评估」
约65万元
链家市场部人员对刘女士的两居室做了如下估价。
因为世纪城和双紫园都位于西三环外北洼地区，房屋位置修正百分数为0%；建筑年代的相对折旧百分数为（2002－1999）×1%（新商品房相对年折旧率）=3%；朝向修正百分数为1%，因为世纪城为东南向，朝向较好；楼层的修正百分数为1%，因为高层住宅层高比较优越；其他修正系数均为0%；综合上述各数据，刘女士的两居室总的修正百分数为3%+1%+1%=5%.因此，世纪城该套住宅的参考价格为：5700×（1+5%）=5985元/平米；总价约为65万。
「我爱我家评估」
可达到68万元
我爱我家市场部人士介绍，刘女士的这套房子应该是在世纪城4区。该公司曾在去年3月份和9月份成交了两套位于世纪城6区的格局及面积相近的住宅，板楼，南北向，成交价均在7000元/平方米以上。该人士介绍，世纪城6区的环境和产品品质比4区好一些，此外，刘女士的住宅是塔楼，比参照板楼差，但应该可以卖到6300元/平方米以上，总价在68万元以上。
此外，在转按揭和代理过程中需要2万－3万元的交易费用，如果刘女士希望得到68万元的净价，卖价应该在70多万元比较合理。
「点评」
卖家期望值还可上浮
记者了解到，此前世纪城6区一位业主欲通过某中介公司出售其一套两室两厅两卫住宅，板楼，精装修两年，其他元素与刘女士的住宅相近，挂牌价为90万元，一个多月的时间内甚少买家咨询该套房源。链家市场部人士认为，价格过高是其短时间内难以成交的主要原因。
相比之下，刘女士对自身房源约65万元的期望价格略低于成交参考价，此外，世纪城三期目前的售价达到7200元/平方米左右，评估人员建议，还可小幅提高挂牌价格。如果刘女士这一套房以每平方米6000元－6300元的价格出售，应该会比较轻松地达成交易。
交易提醒
精装修二手房卖方“得不偿失”
一位从事房产估价工作近5年的评估人员表示，精装修房往往在交易中容易出现低于业主预期的局面。
由于精装修的个性化很强，很多业主以为自己花了很大代价的装修在房产转手时会有所收益，但事实并非如此。因为买家一般有自己的需求，不愿意为自己不喜欢的装修风格花多余的费用。
如果买家是投资客，简单装修的住宅也会被认为是最好的选择。而自住型的买家，也会考虑到精装修不符合自己的需求而要拆除原有装修及再次装修的成本，购买人数较少，因而压低卖方价格。
因此，对于一些有“升级置业”打算的购房者而言，简单装修可能更有利于今后的转手出售。
专题采写/本报记者张家齐、010－63190000
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