某小区公共设施因缺乏维护面临更换，业界称盲目降低物业费可能造成更大损失 据不完全统计，保安、保洁、绿化等项目所花费的金额，只占整体物业费的很小一部分。实习记者周晓东摄
市消协近期公布了一份业主对物业公司服务满意度调查，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区。市建委相关负责人称上述调查过于片面，目前业主普遍把关注重点放在绿化、保安等环境管理上，这将间接导致物业公司减少对人防、监控、电梯等设备维护的投入，后果将非常严重。
业主认识误区导致设施维护投入减少
市建委相关负责人称，业主片面追求降低物业费用，很可能会导致物业公司把工作重点放在绿化、保安等环境管理上，而减少对人防、监控、电梯等设备维护的投入
市消协近期公布了一份业主对物业公司服务满意度调查，该调查共涉及100个居住小区和99个物业管理公司，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区，占到21%，只有四成多业主对小区的卫生、绿化和工作人员的服务态度评价较好，业主普遍反映物业服务质量差、管理水平差、收费不规范、没有知情权。
对于上述结论，北京市建委物业处郭小兵持有不同看法。他表示，业主之所以对物业管理满意度这么低，主要是小区业主对物业企业的评价标准和物业公司、行业主管部门存在一定差异。业主更多的是关注亲身感受，比如小区的卫生保洁工作等等，而物业公司可能更加关注小区设施、设备、公共安全，这些差异导致了业主评价与物业公司的实际服务状况有偏差。
一位不愿意透露姓名的市建委负责人还表示，这种评比并不能体现物业管理的水准，甚至会给业主带来一种认识上的误区。她强调，目前不少业主由于自身专业知识所限，只强调物业费的高低，关注非常表面的现象，诸如大楼外立面是否清洗，小区的绿化是否到位等等，而对于大楼的设施设备的安全等却关注甚少。实际上，物业管理的核心恰恰在于楼房主体的硬件维护。据不完全统计，保安、保洁、绿化等项目所花费的金额，只占整体物业费的很少一部分。
如果业主片面追求降低物业费用，很可能会导致物业公司把工作重点仅仅放在绿化、保安等环境管理上，而减少对人防、监控、电梯甚至设施设备安全的投入。
这位负责人表示，由于这个原因，目前已有一些小区逐渐显示出具体问题。
小区公共设施失灵可能会造成巨大损失
朝阳区某高档社区一共有摄像头21个，无法正常运转的有12个，其他如电梯系统、消防系统等也都存在问题，如果要全面进行更换则需要数百万元资金
而事实似乎证明了该名负责人的观点。据记者了解，朝阳区某高档社区近期对小区的设施设备进行普查，发现小区公共物业基本处于无人维护状态。
该小区的业主向记者提供的维护检查报告显示，小区里的监控系统受到很大损坏。该小区一共有摄像头21个，无法正常运转的摄像头竟然有12个，5台摄像机中能够正常工作的也只有3台，整体废置率居然高达60%.此外，小区内的门禁系统和消防系统也存在很多问题：有9个单元的对讲系统无法正常工作；地下一二层的安防电子门存在问题；所有消防卷帘门无法使用，消防泵、喷洒泵均有损坏；大部分烟感报警器无法确认报警点；电梯超载报警功能失效，电梯钢丝绳存在严重锈蚀。
该小区的业主向记者表示，以前很少注意监控、消防这些问题，看了这个检查结果后感到非常震惊，“看来业主不仅要注意到身边的事情，更应该关注楼座本身的设施安全，我们小区的物业费此前每平方米降了4元，但现在看来，盲目降低物业费用所引发的后果可能是非常严重的。”该名业主表示。
除此之外，该小区的其他系统也存在一定问题，大部分公共照明灯具损坏、草坪灯接线裸露；地下室、会所共有98处渗水。相关人士表示，该小区业主对物业管理存在认识误区，在平时忽略了对人防、监控、电梯等设施安全的投入，由于上述损坏的设备很多是无法修复的，全面进行更换需要数百万元资金，因此小区业主目前面临的将是一笔庞大的支出。
业界建议
物业公司应定期公开维护费用
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心：大楼设施设备的安全维护才是物业管理的重点。由于这些检测专业性较强，而且不容易被业主所关注，因此建议物业公司定期公开这些维护费用，保证业主的知情权，而且也有利于收取合理的物业费。对于业主而言，也要尽快走出物业管理的误区，应该认识到，收费标准和服务标准是对应的，不要片面强调低价位，而不关心服务项目和服务标准，否则可能会面临更大的损失。
约定更为详细的物业管理合同
北京仕和律师事务所合伙人孟宪生律师：不少业主都过于强调环境管理，这必然会引导物业公司走向误区。为了既保证服务质量、又保证收费合理，建议业主签订详尽的物业管理合同。物业服务内容，服务范围、服务标准、收费标准、收费方式等都应在物业管理合同里记载清楚。尤其对于消防、电梯等维护责任更是应该重视，由于业主对物业服务的内容和范围都不熟悉，，建议尽量让专业人士参与拟定合同。
专题采写/本报记者吴海花、010－63190000
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