今年将迎来6000户业主入住，10多万平方米的商铺将集中在年中租售 定位为“美国后街生活”的后现代城商业街目前已有两万平方米商铺开始营业。本报资料图片
上古经纪日前提供的统计资料显示，今年西大望路板块新增的住宅供应规模将超过200万平方米，除零星的老项目外，体量庞大的新盘陆续入市也将为区域内商业等配套项目开辟出新的增长点。
同时，今年又是西大望路板块多个项目迎来现房入住的年头，在人气大幅提升的情况下，区域内的商业销售步伐正在加快。
「现状」
10多万平方米商铺待售
主要集中在珠江帝景、苹果社区和FESCO国际公寓，目前已营业的只有后现代城2万平方米商业街记者粗略计算发现，今年西大望路板块新增的商铺销售面积主要集中在珠江帝景、苹果社区和FESCO国际公寓三个项目。而已经营业或即将投入经营的区域级商业主要包括后现代城、珠江帝景的特色商业街等。
据了解，目前珠江帝景商铺可售面积约2万平方米。珠江帝景策划经理胡本宇说，其中的洋货坊已售完，预计今年3月正式投入使用，目前尚未售罄的欧洲商业走廊也将在春节后陆续进入经营状态。业界人士认为，整体上看，珠江帝景的商业前期运作优于后期。另据透露，珠江帝景商业连廊未来有可能实行“安全带租约销售”的商铺行销手法出售。
而苹果社区的二十二院商业街和苹果社区商业街，建筑面积约8万平方米，目前尚未入市。据苹果社区销售人员介绍，这些商业街极有可能在今年五六月开始招商。其中，二十二院街将以招租的方式进行招商，而苹果社区商业街铺共600余间商铺，将延续传统的出售方式进行销售，单位面积在80平方米至100平方米之间，所有商铺均可自由连通为200平方米－2000平方米的商业空间。
据FESCO国际公寓销售经理张强介绍，该项目两大主体商业面积都将于今年开始推广运作，其中，一部分是以整体的商业经营场所出让，其余则是一些临西大望路的底商，总规模超过1万平方米，也将于今年五六月开始入市，并有望在今年年底或明年年初投入经营，但底商的行销模式目前还没有最后确定。
同处于西大望路的低调，部分商业面积则起码要到2006年才可能入市。
目前，西大望路沿线已投入经营的商业街只有后现代城，上古地产推广部总监李聚宾介绍，目前后现代城商业街入住率较高，很多业主甚至对其翘首企盼。此外，后现代城三期还有2万平方米的商业街将在今年入市。
「前景」
约两万人入住促商业成熟
今年住宅新增供应量将超过200万平方米，为区域内商业地产打下“强心剂”据记者了解，除目前正在销售的后现代城、苹果社区、珠江帝景、乐城国际、FESCO公寓等项目，西大望路板块今年的住宅新增供应量将超过200万平方米。其中，总建筑规模约40万平方米的别墅项目“低调”将于春节后全面推广；北临百子湾路，南至广渠路，西至石门东路的沿海·赛洛城也计划在春节后正式开盘，总建筑面积达80万平方米。
另据消息人士透露，位于后现代城南侧与广渠路之间大片土地上的项目也计划在年底进入市场，开发总规模超过百万平方米，将建成包括商业、写字楼、住宅等在内的综合体项目。
珠江帝景策划经理胡本宇认为，尽管今年西大望路投入使用的商业规模并未达到最大化，但随着今年区域内多个项目的大批业主入住，将迅速拉升区域的商业配套走向成熟。
记者通过粗略的统计发现，金港国际已有几百户业主入住，石韵浩庭正办理入住的业主约800户，珠江帝景2000户业主及风度·柏林上千户业主也将在今年年内入住。另外，年底前苹果社区2000多户业主将全部入住。
这些竣工交付使用的住宅累计超过6000套，这意味着，短时间内西大望路板块将迅速增加近20000人的人流量，这无疑为区域内的商业地产打下一针强心剂。对此，李聚宾也表示，随着住宅项目入住率的增加，西大望路的商业氛围正日渐形成。
张强认为，目前西大望路一带已入住的住宅较少，或多或少抑制了区域商业的发展步伐，但从近期意向投资者对商铺的咨询反馈情况看，商铺的投资潜力还很大，预计好的商铺将十分抢手。
投资分析
组团型开发有利商业运营
“经历了过去两年商铺投资的火热局面，很多投资者开始逐步回归理性。无论是价格、定位、行销模式的炒作，都更多地在于概念营造，这一点从巨库、第五大道失败的典型中可以窥视出商铺投资的风险必然性。”胡本宇这样认为。
胡本宇还分析说，目前各大国有银行已经普遍把商铺实际按揭成数由从前的60%降低到40%－50%，且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面审查力度，除了需要经过审贷员审核之外，还层层把关。这意味着，对银行贷款依赖较强的投资者现在已不能轻而易举地以首付40%的方式按揭，继而减缓了中小投资者购买商铺的热情。
业内人士也指出，商业需要“养起来”，人流和商铺的密度越集中越好。在目前西大望路区域内业主未充分入住的情况下，区域商业暂时缺乏充足的支撑载体，加之主客观因素导致商铺销售不很顺畅，这些也给商铺的集中经营制造了暂时性的障碍。
同时，西大望路与朝阳路、朝阳北路板块同为泛CBD区域，但与朝阳路的沿街型商业比较容易分散人流的情况相比，西大望路板块最大的特点在于其组团型的项目集中，更利于聚集人气，从而利好商业地产的运营。随着区域内商品房住宅入住率逐渐提高，区域内人气将逐渐趋旺，商铺也有望一改往日尴尬的局面。
专题采写/本报记者陆锐、010－63190000
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