“住宅质量”不满意比例达91.97%；业内认为，目前住宅质量问题主要因开发商对工程控制力不强所致，建议购房者收房时最好带专业人士把关关键词「住宅质量」
调查显示，对“住宅产品质量”不满意的购房者达91.97%.中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎表示，从目前房地产投诉所反映的主要问题来看，住宅质量问题高居榜首。近年来有关商品房地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料等工程质量问题的投诉一直居高不下，占商品房总投诉案例的70%左右。
调查：住宅用户满意指数低于其他行业
去年由中国质量协会、全国用户委员会组织开展的全国住宅用户满意度指数测评数据显示，我国住宅产业用户满意指数为63.38分，用户对居住质量各方面的满意程度由高到低依次为：户型与布局设计、工程质量、小区配套设施、功能质量、物业管理。中国质量协会用户工作部部长樊天顺指出，全国其他行业用户满意度指数一般为70至80分，但住宅行业用户满意度指数相对较低，这表明该行业整体还是粗放型经营，所以产品质量问题比较突出。
目前在北京房地产市场上，有关住宅质量的投诉案例比例逐年加大。北京金地格林小镇作为全国健康住宅试点工程在北京仅有的三个项目之一，业主入住后不久却出现工程质量纠纷，据有关媒体报道，该项目的质量问题主要是房屋漏水，下雨时屋顶和露台漏雨，同时地下室也漏水，主要是渗漏。无独有偶，今年1月18日，中鑫嘉园不少业主称其户内墙壁出现约2至3毫米裂缝，裂缝从屋顶一直延续到墙角，大门大理石装饰条多次脱落，并以此拒绝收房，引发了数百名业主的维权行动。
“目前住宅质量问题主要表现在工程质量和功能质量两个方面，其中防水、保温、管道工程都属于隐蔽性工程，新房在这些方面不会有太大问题；功能质量主要反映房屋的舒适状况，涉及到很多细节问题，如梁、管线的位置、门窗质量等，这些只能在业主住进去后才能有所感受。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉称，目前住宅质量纠纷主要涉及功能质量。
现状：住宅功能质量投诉率最高
市消费者协会统计数据显示，在2004年房地产纠纷中，有关房屋质量的纠纷投诉已远远超过其他方面。投诉内容主要涉及楼房地基下沉、墙面屋顶渗水、墙上大片裂缝、建筑材料不合格及与合同中标注的标准不一致等。市律师协会消费者权益保护专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌在接受记者采访时表示，在他代理的房地产诉讼案件中，涉及住宅产品质量纠纷的案件比例非常大。
本报调查显示，对“住宅产品质量”不满意比例达91.97%.其中认为门窗质量低劣的占14.65%；认为墙面、墙体开裂，脱落的占14.61%；认为上下水道易堵塞、有噪音的占14.54%；认为管道布置不合理的占14.54%；认为建筑材料不符合国家标准的占12.70%.“从以上调查结果可看出，购房者认为不满意的方面大部分集中在住宅功能质量上，问题涉及建材质量、建筑施工工艺、施工监理等多个方面。”中原地产总经理李文杰认为，目前京城住宅产品质量问题一方面为开发商减少预算，降低建筑材料成本所致，另一方面则涉及建材供应、建筑施工和建筑监理等多个行业的问题。“房地产是一个涉及面很广、关联度较高、动用社会资源较多的行业，产品质量的提高有赖于建筑施工、监理等相关联行业的发展和其他市场资源的成熟。而目前房地产行业尚未形成统一的行业标准。”毛炳辉也认为，建筑工程要做到一点问题都没有很难，有些问题在很大程度上需要依靠技术上的突破和创新才能真正解决。目前出现问题较多的在原材料和建筑施工这两个环节上，尤其是有些项目为了赶工期，甚至在冬季这样施工条件比较恶劣的情况下依旧施工，这容易造成墙面、墙体的开裂。而门窗等方面的问题，则多半是因为开发商在选择建材方面把关不严或故意选择一些价廉质低的产品而造成的。
事实上，目前住宅质量方面的问题主要是因开发商缺少开发经验，对工程控制能力不强。
许多购房者则认为，在购房过程中，消费者几乎无法了解到楼盘真实、全面的工程质量状况。至于功能质量，也就是房屋的舒适度状况，因为许多时候购买的是期房，消费者又缺乏专业知识，只能依靠图纸和经验的判断，也很难了解真实情况。
改进途径
期待主管部门严格验收程序
2004年1月份，建设部曾下文要求各地通过开展创建“无质量通病住宅工程”和“精品住宅工程”活动，不断促进住宅工程质量总体水平的提高，同时明确表示开发商是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程质量要全面负责。
市律师协会消费者权益保护专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌认为，为减少住宅产品质量方面的纠纷，政府主管部门要严格把好房屋“验收关”，满足什么样的条件才能交房，政府有关部门应制订一个行业交房标准，仅凭借“竣工备案表”就可以交房是不完善的。“竣工备案表”不是质量合格证。同时房屋验收过程要透明，应该让购买者参与到房地产项目的监理和验收工作中来。”邱宝昌说。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授则认为，在签订购房合同时，要把能考虑到的房屋质量问题尽可能都写进合同中去，他建议购房者在签订购房者合同的时候应聘请专业律师，由律师代理其进行购房合同的签约。同时他还提示，品牌公司信誉相对较好，住宅质量在一定程度上有所保证。
专题采写/本报记者张学东、010－63190000
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