不少地产行家也纷纷预测，今年楼价还有5% 的升幅。对此，我有不同的看法。我认为广州的楼价今年难以继续上涨，而且已经开始出现回落的迹象和态势。要探讨广州楼价的走势和趋向，我们首先要弄清去年楼价为什么会涨？为什么去年广州十区的楼价要比八区楼价的涨幅高？

    广州楼价去年为什么会涨？宏观调控+商家炒作

    广州楼价已经连续7-8年不断下降，与1999年相比，2003年的平均楼价下降达30%。为什么去年会由下降转为上涨，而且涨幅还不小？表面上看楼价上涨是建材涨价带动的，实际上是宏观经济形势由通缩向通胀变化而带动的。当然，广州发展商联手造市也是推动楼价上升的一个因素，但不是决定因素。如果没有宏观经济形势的变化，单靠发展商炒作，楼价是升不起来的。而目前宏观调控已经开始奏效，表现为货币供应减少、物价回落，整体经济发展的态势有可能重新回到通缩和下降的态势。在这种情况下广州楼市要持续上升的可能性是不大的，因为宏观经济形势的变化将会压抑房地产的上升态势,尤其是加息和对投资性购房贷款的限制，都将会对楼价和购房需求产生较大的影响。

    十区楼价为何比八区涨幅高？番禺豪宅拉高整体价位

    根据媒体的报道，2004年广州十区一手住宅成交均价为4618元/平方米，比2003年的3888元/平方米要高出18.8%；但根据同时公布的数据，2004年广州八区一手住宅的楼价虽然达到5339元/平方米，却只比2003年上半年的均价4796元/平方米高出11.32%,比2003年下半年均价4918元/平方米也只高出8.56%。而2004年商品房(含写字楼和商铺)的情况也是十区均价比八区均价高很多，2004年广州市十区商品房成交均价比2003年高17.8%,但八区商品房的成交均价却只比2003年高出10.9%。可以说，十区与八区楼价的差别是很大的。

    为什么十区数据与八区数据会有如此大的差别呢？主要是因为，2004年番禺商品房由于别墅和豪宅成交量和成交价均有较大增长，致使番禺整体楼价飙升高达26%，同时也使全市楼价被普遍拉高；但番禺楼价的拉高也是有代价的，其一手商品房销售面积同比下降了17%。

    广州楼价开始出现回落去年12月一手住宅均价下降

    不知道为什么，广州市国土局公布的最新数据报高不报低、报涨不报跌？如果是要配合发展商托市和造市，应当是报低不报高，因为如果楼价涨得越高，再往上升的可能性也就越小。虽然，这次媒体只报道2004年11-12月一手住宅均价比9-10月下降了0.2%，但我们根据之前的报道可以知道广州的楼价从8月起就已经连续3个月徘徊，而没有继续上涨，但11月楼价则比前几个月有所上升。这就说明去年12月一手住宅成交的楼价肯定是下跌的，而且跌幅比11月的升幅至少还要多0.2%。但显然是为了掩饰12月均价下跌的跌幅,有关部门有意将11-12月平均价与9-10月的平均价相比，以使楼价下降的幅度显得小一些。

    现在大多数人都认为楼价明年还是会稳中有升，因为土地和资金受到控制，而购房需求却依然存在。其实，这种看法并不一定真实。为什么呢？因为住房需求实际上并不是不变的，而且是变化很大的。目前上海、北京的房价实际上已经开始背离市场本地居民的自住需求，拉动市场的主要是国内外的游资和投资型买家，这是市场进入房地产泡沫的主要表现和特征。上海市的平均楼价现在已经接近每平方米一万元的天价，一旦出现有价无市，就随时可能会出现“崩盘”的现象，这种状况已经达到和超过了当年广州楼价飙升的情形。而广州目前楼价的涨幅并不太高，八区商品房和一手住宅的涨幅只有10%左右。如果经济持续向好，楼价还是有较大上升空间的；但现在整体经济已经重新回到下滑态势，楼市没有理由、也没有可能继续走高，除非国家对房地产的政策重新放宽和对货币的控制重新放开，或者广州的楼市也开始受到国内外游资的青睐。否则，即使是楼价出现上升现象，也很有可能是属于成交趋向于中高档产品而引起的变化，就像去年番禺楼价超常飙升的情形一样。

    广州楼价与成交量成负相关自住型购房牵引楼价下调

    过去几年，广州楼市成交量的增长是以楼价不断下调换来的。而去年只有一季度是价量都同步增长，而二季度开始楼价与成交量也是负相关的关系，即楼价趋升而成交量趋降。如：一季度住宅成交量的增幅同比高达50%，楼价大约升幅为4%左右；但随着楼价的上涨，成交量开始逐渐下降，二季度住宅成交量的增幅同比只有25%左右，而楼价大约升幅在7% 左右；三季度住宅成交量的增幅同比基本持平，楼价升幅达到10%左右；四季度成交量的数据还没有出来，但估计可能是负数，而十区的楼价升幅达到18.8%。2004年一手商品房成交面积为1122万平方米，同比只增长了7.2%；而成交金额高达560亿，同比增长26.2%。这说明广州楼市楼价与成交量的关系是一种负相关的关系，楼价上升成交量就会下降，而成交量上升楼价就会下降；尤其是自住型购房为主导时，这种关系尤为明显。只有投资型购房对楼价具有推动和拉动作用，而自住型购房由于受购买能力的限制，反而会牵引楼价不断下调，以适应和满足新的购房需求。

    因此，尽管目前楼价的走向还并不十分明朗，但我认为广州楼价下行的压力会比较大。换言之，就是楼价下降的可能性会比继续上升的可能性要大。当然，楼价的变化还是由供求关系来决定的，而发展商抬高楼价的炒作以及由中低档楼盘转向中高档楼盘的开发，也都会多少影响楼价的结构和变化。但如果没有大的市场或政策变化，楼价暂时还不会出现大起大落的现象。因此自住型买家是可以不必担心楼价是否过高的问题，因为目前广州的楼价是在下降了30%之后，又上升了10%左右，仍然还是处于一个相对较低的价位；但投资型买家就要谨慎一些，以免被套牢。