中介调查显示，银行审核严格导致二手房贷款比例低，而银行参照的二手房评估价低于成交价也使二手房贷款成数较低，30万以下贷款占贷款总数的70.65
%据“链家”调查数据显示，2004年，将近70%至80%的投资置业者希望通过银行贷款完成二手房投资置业。但由于二手房自身的一些特殊性，如房龄、折旧及评估等问题，使去年京城通过银行贷款完成二手房投资置业的只占总成交量的35.88%.业内呼吁，银行应适当放宽二手房贷款限制，特别是加大二手公房、经济适用房及央产房等房型自住购房的贷款成数及年限，以进一步活跃二手房市场。
二手经济适用房贷款比例最高，占57
%央产房购房贷款比例最低，仅占29.87%，主要原因是此类物业一次性付款比例较高。
据“链家”统计资料分析，在二手房各物业购房贷款比例中，经济适用房购房贷款比例最高，占二手经济适用房成交总数的57%，公房紧随其后，占44.23%，商品房的购房贷款比例为35.44%，央产房的购房贷款比例最低，仅占29.87%.
据中国农业银行北京分行从事房地产信贷的相关人员介绍，央产房和公房多位于二环、三环附近，地理位置较好，但因房龄较长，总价通常不高。而购买这类房子的市民经济状况又大多不错，很多人可以一次性支付房款，不需要贷款，也有一些房子因自身条件问题，通过银行贷款比较困难，所以贷款比例较低。
但相比前者，购买二手经济适用房的人群由于收入相对偏低，更需要贷款完成个人置业。因此目前二手经济适用房购房贷款比例较高，这也符合国家对低档住宅的支持政策。
二手房贷款成数相对较低
贷款额在60万元以上的仅占贷款总数的2.7%，商品房则高达15
%按照“链家”提供的数据（见右上表），二手房贷款金额在30万元以下的占总贷款数的70.65%，商品房贷款金额在30万元以下的则只占55%.另外，二手房贷款额在60万元以上的仅占2.7%，商品房贷款金额在60万元以上的则达到15%.我爱我家金融理财部专家认为，2004年北京共成交各类二手房39000套，其中公房（包括央产房）占到70％以上，由于公房总价低，需要贷款的额度较少，导致二手房贷款金额在30万以下的占了很大比例。
除了二手房总价相对低于商品房外，“链家”市场总监宫萍认为，二手房贷款时，银行参照的评估价往往要低于成交价，这也决定了二手房贷款额相对偏低。
从二手房各物业类型来看，经济适用房和央产房均无贷款金额在50万元以上的。宫萍认为，经济适用房由于受单价和购买人群的限制，总价通常不高，同时，央产房去年才允许上市，其中有相当一部分房产还未释放，“而上市央产房面积一般都在100平方米以下，就算位置好的项目，均价也大多低于6000元/平方米。如果按银行贷款8成按揭来算，贷款总额很难超过50万元。”我爱我家金融理财部专家分析道。
二手商品房贷款成数较高
此类房屋折旧风险较小，变现能力较强，50万元以上的贷款占总贷款额的23.08
%在二手房四类房型中，只有二手商品房的低贷款额与中高贷款额比例较平均。数据显示，贷款额在30万元以下的占46.15%，30万至50万元的占30.77%，50万元以上的占23.08%.宫萍认为，二手商品房贷款者风险承受能力，以及还款能力都相对最强。同时，在二手房贷款中，二手商品房贷款成数达到8成的比例要明显高于公房、央产房和经济适用房，占此类物业贷款总数的15.38%.
据农行北京分行的相关人士介绍，目前二手房贷款成数一般是6成、7成，8成贷款的审批非常严格，一般需要同时满足房屋使用年限在5年以内、借款人为大学本科学历及以上、连续工作满3年且工作稳定等几个条件。相对于公房、央产房，二手商品房主要建于上世纪90年代中期，楼龄不长，房屋的折旧风险较小，变现能力较强，这也使得银行愿意增加贷款成数。
业内呼吁
放宽二手自住型购房个贷政策
业内认为，银行在降低贷款风险的同时，也应帮助中介更好地消化二手房
我爱我家金融理财部专家认为，从2003年初各家商业银行抢做二手个人房贷业务，到2003年底考虑到风险，部分商业银行退出该业务，二手房个人贷款市场经历了一个从不成熟到成熟的发展过程。但去年由于受国家金融紧缩政策的影响，二手房贷款始终未有利好消息，这也有可能冲击2005年的二手房交易市场。而2005年1月1日起实行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》又再次提高了银行房贷风险，目前有部分城市银行要求贷款人提供两套房产进行抵押贷款，这样一来，一旦出现贷款风险，银行可拿第二套房子拍卖。由于二手房购买者一般都是首次置业，所以这一政策对其无疑是雪上加霜。
农行北京分行相关人士称，紧缩二手房房贷，并不意味不做二手房个贷业务，只是审批将更加严格。宫萍认为，银行等金融机构需同品牌中介公司紧密合作，实现优势互补，适当地放宽或制定更优惠的二手自住型购房的贷款政策，这样才有助更好地消化市场上的二手房。
2004年二手房各类物业贷款数所占比例一览表专题采写/本报记者张宏强、010－63190000
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