伟业统计，上半年5个新盘650套（栋）房入市：“短兵相接”可能使价格稳中略降
小汤山以丰富的地热资源而使别墅开发聚集。京城各大经纪公司提供的数据显示，去年小汤山别墅项目达18个之多。在汤立路改造的利好及区域整体环境日益成熟的形势下，今年小汤山区域5个新项目将出现集中放量，上半年推向市场的约有650套（栋）。集中供应一方面让整个区域的环境更加成熟，另一方面也让业界担忧短期的竞争会相当激烈。 市场竞争激烈，开发商把别墅主力户型控制在200-300平方米之间，降低总房款，缩短销售期。
潜在供应约650套（栋），独栋为主
日前多家经纪咨询机构的统计显示，2003年小汤山房地产开复工面积34万平方米；2004年，完成开复工面积约40万平方米，纳帕溪谷、橘郡二期、金典庄园、北京龙脉温泉庄园等18个项目在售。根据伟业顾问的调研，2005年小汤山潜在供应的别墅项目共有5个，分别是麦卡伦地、东方普罗旺斯、亚美利加别墅、上城国际花园及保利集团项目。其中，今年上半年推向市场的约650套（栋）。今年新推出的别墅中，建筑形式以独栋为主，风格上大多走北美风格路线。
大房企“圈地”开发，4－5月集中上市
据伟业顾问的统计，目前已经推出的项目在今年会有新的动作。如温哥华森林将推出三期，共172套；纳帕溪谷供应量颇大，一期南部有249套；顺驰·林溪今年进入二期销售，共有278套；渡上2005年供应量为60套。
记者从各个新入市的项目中了解到：麦卡伦地项目约160套；东方普罗旺斯分四期开发，现已开工，并将于5月开盘；亚美利加别墅尚未开工，样板组团将于春节后投入使用，4月开盘。
而今年小汤山别墅开发的另一个特点是大型开发集团纷纷在此圈地开发，运作百万平方米大盘。如首创、保利、北辰等。业内人士称，其潜在供应约600万平方米。
据了解，由宏福集团与首创集团、富阳房地产开发公司合作成立的原创筑业，投资20亿元开发的上城国际花园别墅项目，总供应量约1200套，将建成北京地区最大的别墅园区，预计四五月间开盘；保利集团项目约100栋，将于5月中下旬开盘。另外，北辰新推出的项目已定名为大河之翼，项目拥有1.6公里河岸线，规划了一个面积达20万平米的湿地公园。预计也在5月份开盘，共491套，价格初步定在10000元/平方米以上。
单价集中在1万元左右，竞争激烈
北京协成房地产公司市场总监牟鑫表示，多数小汤山新增的别墅供应量集中在不到3平方公里的范围内，直接形成短兵相接的态势。去年，温哥华森林和纳帕溪谷之间的近距离竞争已经影响了双方的销售。
牟鑫指出，今年新增的项目有一个重要的特点是，主力户型相对而言都比较小，基本在200平方米至300平方米之间，这是开发商为了缩短销售周期纷纷降低总价款的结果。由于各个项目的规模比较大，项目内部之间也存在竞争，目前的主流价格在9000元－10000元/平方米之间，今年集中供应带来的一个比较明显的后果是整个市场价格将稳中有降。
伟业统计，今年小汤山在售项目平均价格将在12350元/平方米左右。其市场分析人士表示，市场竞争将越发激烈，目标客群挑选的余地更大，对今年的销售会带来一定的不利因素，项目品质和总体均价将是影响各项目未来市场的重要因素。
汤HOUSE营销总监石浩则表示，尽管小汤山区域环境还需要进一步提升，但从配套方面来看，医疗和教育机构相对比较发达，而且作为第二居所的别墅，自然的山水和温泉等优势也非常明显，交通环境也在持续改善，今年汤立路的改造将打通至立水桥段，从而助推楼市。石浩称，汤HOUSE目前销售状况比较良好，下一期的价格将上涨5%左右。
上半年小汤山区域别墅供应一览表
项目名称
推出数量
价格元/m2
开盘日期亚美利加别墅东方普罗旺斯上城国际花园别墅保利集团项目大河之翼麦卡伦地温哥华森林渡上纳帕溪谷顺驰·林溪200套左右共500栋190套约100栋491套约160套三期172套60套一期南部249套二期共278户7000－10000待定待定10000元（毛坯）10000以上2000美元（精装）11000165万/套起11000-140008568今年4月今年5月今年4-5月5月中下旬今年5月今年5月待定待定今年初二期去年10月
原因剖析
土地开发期限及奥运利好激发放量
对于开发商集中上市的原因，汤HOUSE营销总监石浩分析认为，小汤山的开发商已经在很早以前就拿到了土地，目前已经到了开发期限。同时，小汤山区域不断成熟，使得开发商希望在奥运前夕获得比较好的市场效应，因而大举开发。
牟鑫指出，奥运期间，投资者会增加，因此，小汤山的一些别墅项目也推出了针对性的设计，如加大客厅面积等，提高整体的经济性，提高投资价值。
业内动向
“发展受制”个别开发商转战他处
在发展商纷纷进驻小汤山时，记者了解到最早进入该区域开发高档项目———橘郡的北京温碧源住宅有限公司却准备转移至他处开发。
橘郡项目策划总监闫明透露，温碧源公司“撤离”小汤山的原因之一是该区域的土地成本已经比较高，预计销售价格要维持在10000元/平方米左右才比较合适。但在各类项目纷纷抢滩的形势下，维持这一价格水平已经显得越来越困难。温碧源公司认为其他区域的环境优势更加明显，竞争压力也会小一些，因而转战他处。目前，他们已经在香山一带拿下土地，正准备开发。
闫明表示，目前昌平区政府发展的重点是在邻近中关村的八达岭高速公路沿线，小汤山始终没有能够成为政府重点关注的区域，市政配套环境难以有更大的改善。而且，大范围的经济适用房区域割断了亚北富人区与小汤山别墅区自然连接的优势，这也是制约未来小汤山区域发展的主要因素。
专题采写/摄影本报记者张家齐、010－63190000
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